房地产开发中的建筑规划设计知识.ppt

房地产开发中的建筑规划设计知识
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目标
1。房地产项目开发中建筑规划设计工作流程、进度；2。与营销策划对接的工作流程；3。常用（报批时）的规划指标（日照、楼间距等可园”的隐藏式衣橱
招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁
京地“海世界”的过道花园和露台花园
中信华南“中信红树湾”的空中院馆
金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积
金众“香诗美林”的共享梯厅
百安隆“阳光新干线”的生活阳台
建筑设计规范—面积计算
其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积
建筑设计规范—面积计算
万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室
建筑设计规范—面积计算
半地下室可以采光
，
建筑设计规范—面积计算
由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件
室内采光还是很不错的
建筑设计规范—面积计算
宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房
宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积
建筑设计规范—面积计算
宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房
宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅
建筑设计规范—面积计算
宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约 50多平方米
宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室
建筑设计规范—面积计算
万科的半地下室“偷面积”,，其钻的空子不是“ 空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。
武功秘籍揭密！！！
建筑设计规范—面积计算
英明的政府,聪明的对策
一,严格执行国六条精神,严格控制低密度住宅用地审批,不再批复别墅用地.(地都不批了,看你怎么玩~~)
二,,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.
见招拆招!
建筑设计规范—面积计算
“佳兆业 ”秘籍之一“百变凸窗”
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佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。
建筑设计规范—面积计算
这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）
验收和交楼的凸窗
打掉凸窗后的样板 ！
建筑设计规范—面积计算
佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的— —外墙与外窗齐平
建筑设计规范—面积计算
该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感
建筑设计规范—面积计算
新面积计算规程中对凸窗做了详细的规定
见招拆招!
，分为单反式凸窗（图15中a）和双反式凸窗（图15中b）两类。
凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。
，，凸窗部分不计算建筑面积；，凸窗部分应计算全部建筑面积。
非落地凸窗
建筑设计规范—面积计算
见招拆招!
落地窗，，落地窗不计算建筑面积，否则落地窗计算全部建筑面积。(以后落地窗只能是这样拉!)
建筑设计规范—面积计算
新面积计算规程中对凸窗做了详细的规定
见招拆招!
窗体未凸出于外墙的窗（图16中a、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括百叶）封闭的窗（图16中c）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，，计算全部建筑面积。
建筑设计规范—面积