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余明轩房地产投资分析-第五章房地产投资环境
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12城市住宅限购令引发退房纠纷
随着三亚宣布限制每户家庭购买一套商品房后，中国已有12个大城市出台住宅限购令。各大城市的退房潮也开始隐现成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为六大类 ：
（一）政治环境
政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性，以及政府管理服务的水平等。
1. 政治局势
是社会稳定性的重要标志。包括国内局势与对外局势两种。

投资者所关注的经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引进外资的政策、对外开放的政策以及税收政策等。同时，政策的连续性也是房地产投资者考虑的重点。

政府管理水平的优劣，政府服务水平的好坏，直接关系到是否能够招商引资，是否能够吸引房地产投资。
（二）法律环境
法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。
法律的完整性主要研究投资项目所依赖的法律条文的覆盖面，主要的法律法规是否齐全；
法制的稳定性主要研究法规是否变动频繁，是否有效；
执法的公正性是指法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性、公正性。
（三）经济环境

是一个国家或地区的总体经济环境。

市场是否健全、价格体系是否合理、市场结构与规模如何、居民的消费能力与消费习惯怎么样，都会直接影响投资效益

财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件，主要包括金融环境，经营环境。

指从人力资源、土地资源、原材料及能源角度出发研究的投资环境。
（四）自然地理环境
自然地理环境是指投资项目所在地域的自然和风景地理特征。
自然地理条件包括地理位置、地质地貌、自然风光及气温气候等。交通、与商业中心的距离、与医院、娱乐场所、学校的距离等，对房地产投资影响非常大。
（五）基础设施环境
基础设施环境是房地产投资的“硬环境”,一般来讲，城市基础设施主要包括六大系统：
城市能源系统；城市水资源和供水排水系统；城市交通运输系统；城市邮电通信系统；城市生态环境系统以及城市防灾系统。
这六大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立，又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。
（六）社会环境
社会环境是拟投资地区的社会秩序、社会信誉和社会服务条件。社会环境对于投资安全保障是十分重要的。

社会秩序是拟投资地区的社会政治秩序和经济生活秩序，包括当地社会的稳定性与安全性，当地居民对本地经济发展的参与感、对外来经济势力的认同感。（上世纪50-60年代，印度尼西亚人反华情绪不断高涨，不少华侨遭到抢掠屠杀。印尼政府出台限制、排斥华侨的法案数十个，造成50多万华侨流离失所，10多万华侨遭遣返。 ）

社会信誉是由公共道德水准和法律双向支撑的，是维系社会发展的基石。社会信誉包括合同履约的信誉，社会承诺的信誉。

社会服务是指拟投资地区所能提供的服务设施及服务效率条件，既包括某些硬的条件，也包括某些软的条件。构成社会服务环境条件的有金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等服务内容的设备条件和服务效率及服务水平。
四、区位环境
含义：
区位，是指特定地块所处的空间位置及相邻地块间的相互关系。
宏观区位：指项目所在地某个国家、某个地区、某个城市；
微观区位：指项目所在城市中的某个街区、某个地点。
对区位的两种理解：
狭义的区位，指得是某一具体投资项目的场地在城市中的自然地理位置。
广义的区位，除了其地理位置外，往往还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，自然环境或背景等。
房地产开发项目的区位因素分析包括地域因素分析、具体地点的分析、开发潜力分析等。
（一）地域因素的分析与选择
地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。
项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。
开发商需要认真分析和综合考虑国家、地区、城市的政策、经济基础和发展趋势、人口状况、市场状况等。
开发商还需要认真分析备选区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。
（二）具体地点的分析与选择
也叫地块分析，是指能够直接显现土地价值的。相对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。