雨曦城营销执行策略67页.doc

雨曦城（一期）苹果社区小小家
营销执行方略

10月26日
前言
开创阳光新时代，营造健康新生活
阳光给人坚毅，健康给人活力。
意境决定心境，健康才是永恒！
阳光、健康、开放、灵动
“很大的升值潜力。
②产品优势：在户型设计和社区规划做到独具特色，可以使本项目在该区域一只独秀。
（W）
①自然景观：本地块所处城乡结合部，地块被周边的民房住宅所包围，周边也没有什么标志性建筑。地块东面的远景还可以，但始终太远。总体来说，自然景观差。
②环境卫生：地块周边到处是污水横流、垃圾满天飞，在地块的东边有一种垃圾中转站，气味恶臭。在地块的西边边上，有一户人家的毛厕污水流向本地块，臭气冲天，如果不加以治理，将会对本项目导致了严重的影响。地块南边的笔山路通过的货车、拖拉机等机动车对将来的本社区导致较大的影响。
③治安环境：本项目所处人口素质差，外来民工聚居的地区，无合法职业者居多，治安形势非常严峻。
④交通：本地块仅有笔山路通过本项目，目前无公交车通过该路段。笔山路路面较差，也比较狭窄，这成为本项目发展的颈瓶。
⑤成本：本地块东西方向的高差较大，增长了土建的施工成本。
⑥竞争：目前对本项目最大的威胁楼盘是绿苑社区，其虽然是经济合用房，但其限制范畴很宽松：家庭年收入在70000元内；贵阳市户口。其有二个方面的优势。：占地面积300亩，总建筑面积30万m2。：目前绿苑的均价只有1700元/m2。：其配套有会所、商场、超市、小学、中学、足球场等配套，这些配套相称齐全，是本项目无法比拟的。
（O）
本项目地处城乡结合部，有诸多潜在的优势。从目前所知将要拓展的两条道路来看，意味着本区域发展的导火线，具有很大的规划想象空间。
（T）
本项目的威胁就是如何规避环境、交通、治安等各方面对本项目导致的威胁，如果规避得好，这反而成为社区的亮点。
结论
根据SWOT分析，该地块的环境、配套、交通是本项目的弱项既重要问题点，要规避这些问题点，我们必须“剑走偏峰”，从环境规划、社区配套、户型设计上创新，并且在营销手法上做到差别化、卓尔不群。
3、一期产品核心卖点（核心价值卖点）：
产品概念：
苹果社区、营造酸酸甜甜，有滋有味的潮流生活
项目品质：
精品户型+高性价比+都市圈便捷
三、项目（一期）营销环境分析
1、竞争环境分析——需要从营销中解决的核心问题！
1）贵阳各区域均囤积了大规模、同品质甚至产品类型相似的楼盘，竞争态势严峻；
2）本项目所处沙南路区域版块楼市价值偏低，高品质的居住氛围短期难以形成；
3）相对本项目而言，各区域从居住氛围、配套成熟度等居住条件要优于本项目；
4）虽然离贵阳都市中心不远，但区域属城乡结合部，小环境嘈杂、脏乱、居住人员相对较复杂；而区域形象将无法短期内实现较大变化，认同度是值得注重的购买障碍；
5）本区域重要居住人员为本地村民和大量的外来务工人群，对较高档楼盘的自身消化能力有限，必须全力吸引区域以外的目的消费人群。
6）由于容积率的局限，将面临一定的小高层、高层销售压力。
7）区域内开发氛围一般，开发项目还比较少，不利于形成版块热岛效应。
2、贵阳竞争物业价格比较（多层/小高层）
三桥板块：贵龙园、智慧龙城等楼盘的起价普遍达到了2600元/平方米以上，均价达到2800元/平方米左右；
大营坡板块：中天花园均价3000元/平米，小石城小高层均价2850元/平米，嘉怡花园起价2800元/平米以上；
花果园板块：均价达到了2500-2800元/平方米；
油榨街板块：均价达2600-3000元/平方米。
白云、金阳区：均价在1200-1800元/平方米间
两城区：高层价格集中在3400-3800元/平方米之间；
其她五城区及城郊结合部
Ø多层产品均价：1800-2400元；
Ø小高层、中高层均价：2200-2600元；
Ø低层洋房产品均价：2600-3000元；
ØTOWNHOUSE、别墅产品均价：4000-6000元。
2、区域楼市特性
该区域项目重要以多层经济合用房的开发为主，高层项目供应很少。如，云盘新苑、琅晴居项目规模普遍不大，建筑形态
大多以多层浮现，商住结合，群楼重要用做商铺。近年来，区域所开发的项目品质均有不同限度的提高，如：香榭枫林、加洲花园、骐龙景苑等，此外，离项目一公里左右的绿苑社区，虽只是经济合用房的定位，但该社区由于自然景观好、规模大、配套全、价格优等优势，一期推出后受到了较多消费者的追捧。供应户型重要为110-130平米，布局多为三房，少数项目供应80-100平方米的中小