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一、市场调查的基本概念
根据美国行销协会所下的定义:
所谓市场调查,是为理解决行销问题,从事有系统的收集、记录、分析有关商品及劳动等,行销上多种问题所做的调查。
所谓房地产市场调查,就是以房地产为特定的商品对象,对有关的市场信息进行系具体的销售成果上,并且具体的销售成果还不单是一种销售率的问题。虽然对的详尽的销售成果的获得是最为艰难的,但它无疑是最核心的地方,什么样的房型最佳卖?什么样的总价最为市场合接受?吸引客户最重要的地方是什么?吸引客户最重要的地方是什么?购房客户群有什么特性?所有这一切,都是市场调查应当理解的。
应当讲销售状况是个果,其她几种方面都是因,理解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的所有内涵。
一般状况下,总价顺序,格局顺序和面积顺序也许是一致的,但有的时候,它们会相差很大,而这样差别,往往就是市场的转机所在。
售出户数是从一种局部分析出近期市场接纳量大小的重要数据,销售率则是判断一种楼盘为市场接纳限度的重要指标。而销售顺序更加精确地反映出一栋大楼为市场接纳的细部缘由和需求市场的某种技术构造状况。
这些
资料都是最难获得的商业机密,也是市场调研的核心所在。
(二)线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽理解之后,我们可以着手区域市场的调查与分析,一般涉及三方面内容:
。是指在特定区域中对影响房地产市场的交通动线、区域特性和发展规划三方面因素的综合分析,区别于单个楼盘的地理位置分析 。在具体分析中,区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估,如:107国道,变为内环,带动郑东新区的发展,与郑东新区的发展规划密不可分。
:重要涉及理解和分析在某个特定的区域范畴内,楼盘的总量、类别、位置分布,单价分布、总价构造。各类营销手法的市场反映和市场空白的捕获等分析区域产品核心在于认真研究区域产品的共同性与特异点。以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大部分住宅,都是同样的价格,都是同样的品质状况下,其中的一种卖得相称好,这就是区域产品应当着力分析的地方。
:是指区域人口数量和密度,人口构造和家庭规模,购买力水平、客户的需求构造与特性,人口素质和习惯嗜好。需求特性是我们从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特性是我们不断创新的动力与源泉。
(三)体--宏观环境
观点:线面的把握是市场调查的主体,但不是所有,只有对宏观环境的深刻理解,才也许将房地产的市场调查作得更进一步。涉及四个:
:是指国家运作体制、政治安定状况,社会治安程序、房地产投机和都市化进程等方方面面的状况,政治稳定是社会发展的基石,目前运作体制的民主发展则是政治稳定的长期保证。剖析房地产市场,政治社会并不是一种可有可无的因素。
。是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为明显,最为直接的因素,它涉及国家经济发展状况,财政收支与物价,人口质量与消费,居民收入与储蓄等多种因素。
3.
行政法规:重要涉及土地制度、住房制度、税收制度,都市发展战略,都市规划和特殊政策等各项内容。土地增值税,它的贯彻实行也是把双刃的剑,限制过多,投资资金就不太乐意进来,经济发展速度就相对缓慢一点,限制过小,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估,利息税的增收,福利分房的取消实行新的商