房地产营销基础知识.doc

房地产销售程序与售楼技巧-12DOC
    房地产销售程序与售楼技巧 与顾客商谈或会面时，如果你对答模糊不清或不能精确体现自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种状况固然十分糟糕。为避免此类状况发生
第二步，交易双方签订房屋买卖合同；
第三步，交易过户登记。
（二）房地产互换基本流程
第一步，换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；
第二步，互换双方签订公（私）有住房差价换房合同；
第三步，到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核
第四步，互换双方支付差价款和有关税费；
第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。
（三）房地产赠与基本流程
1．  生前赠与基本流程
第一步，赠与人与受赠人签订赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证
后有效；
    第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠送登记领证手续。
2．  遗赠基本流程
第一步，房地产权利人生前签订遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后所有或部 
分赠送给受赠人，此遗赠书也必须经公证机关公证后才有效。
    第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表达接受赠与；
    第三步，受赠人持有关合法文献到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。
（四）以房地产抵债基本流程
第一步，拟定债权、债务；
第二步，拟定房地产抵债合同；
第三步，签订房地产抵债合同；
第四步，债权、债务双方将抵债合同、原房地产权证等有关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
（五）以房地产作价投资入股的基本流程
第一步，合资双方签订合资合同、章程等文献，并报国家有关部门批准；
第二步，合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中波及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
（六）兼并、合并的基本流程
第一步，公司按国家有关规定及报有关部门批准，实行兼并、合并；
第二步，公司将有效的有关兼并、合并的法律文献以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
二、商品房买卖合同 
1．  合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；
2．  转让房地产的坐落、面积、预售许可证号、设施状况等基本状况；
3．  计价方式及价款；
4．  面积差别解决措施；
5．  付款方式及期限；
6．  交付期限；
7．  违约责任；
8．  规划、设计变更的商定；
9．  交接、产权登记的商定；
 10．争议解决解决措施；
11．有关附件及补充条款；
12．当事人商定的其她条款。
三、房屋买卖合同
  （一）重要合同条款
   一般而言，二手房的房屋买卖合同应涉及如下重要条款：
1．  买卖房地产当事人的姓名或名称、根据；
2．  买卖房地产的坐落、地点、面积；
3．  房屋的平面图、构造、建筑质量、装饰原则以及附属设施，配套设施等状况；
4．  房地产买卖的价格、支付方式和期限；
5．  房地产交付日期；
6．  违约责任；
7．  争议解决解决措施；
8．  买卖双方当事人商定的其她事项。
  （二）签订二手房买卖合同的注意事项
1．  供有人的权利。
2．  权益转移。
3．  房屋质量。
4．  承租人优先购买权。
5．  集体所有土地上房屋的买卖对象。
6．  住房户口迁移。
7．  维修基金交割。
8．  物业管理费、公用事业费具结。
 
第二节   房屋租赁流程与合同
 
一、房屋租赁的基本流程
  （一）房屋出租的流程
第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
第二步，签订房屋租赁合同。
第三步，将房屋租赁合同及有关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。
第四步，领取房屋租赁证，缴纳有关税费。
  （二）房屋转租基本流程
第一步，原承租人获得原出租人的书面批准，将其原出租的房屋部分或所有再出租；
第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同；
第三步，将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；
第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。
二、房屋租赁合同
  （一）房屋租赁合同示范文本
  （二）房屋租赁合同的内容
1．  当事人姓名或者名称及住所。
2．  房屋的坐落、面积、构造、附属设施及设备状况。