楼顶空间的权属争议及解决规则.doc

楼顶空间的权属争议及解决规则.doc楼顶空间的权属争议及解决规则
一、楼顶空间权属争议的表现
近年来,在区分所有建筑物的争议中,关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。主要的表现,是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。这样,顶层的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使用权,可以建设私家空中花园并单独享用。其结果是,建筑物的顶层价格大大提高,开发商能够获得更大的效益,而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面。
但是,按照建筑物区分所有权的基本规则,建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如,中国澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物(分层建筑物)的共同部分范围的条文中,就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡的天台或屋顶,为分层建筑物之共同部分。我国的物权法草案没有规定得这样细致,但是这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园,还可以作更多的开发利用,如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用,是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系,侵害了其他区分所有权人的权利呢?这是一个大问题。
二、解决楼顶空间权属的基础理论
确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题,最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。
在理论上,如何界定区分所有建筑物的专有部分,有五种不同的主张。一是“中心”说,即“壁心”说,认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。这种观点对于界定权利的范围较为明确,但是对于建筑物的维护与管理则较为有害,原因是,对于境界壁的维护,不能只负责一半,应当将全部的境界壁作统一的修缮,壁心的分割不利于对建筑物的维护和保养。二是“空间”说,这种观点以区分所有权的共有权理念为立论基础,与以单独所有为立论基础的上述“中心”说完全对立,认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分,而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人所共有。三是“最后粉刷表层”说,认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分,亦即境界壁与其他境界的本体属共用部分,但境界壁上最后粉刷的表层部分属于专有部分。四是折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形成的主张,称之为
“壁心说和最后粉刷表层说”,认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系而定,在区分所有权人内部,专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分,但在外部关系上,尤其是对第三人关系上,专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。五是“双重性”说,有的学者主张,前四种观点的主要分歧在于,是将墙壁作为共有部分还是作为专有部分对待,并主张墙壁既有专有财产的性质,又有共有财产的性质,具有双重属性。
在上述各种主张中,通说采用“壁心说和最后粉刷表层说”。这是建筑物区分所有权理论中最为精致的理论,能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共用部分的虚实界限。虚的权利界限,在于壁心,实的权利界限,在于最后粉刷表层。确定楼顶空间的权属问题,也应当适用这个理论。
在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时,其最基本的标准就是境界壁的壁心,在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利,解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时,其