众筹筑屋规划方案设计.docx

公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）
众筹筑屋规划方案设计
众筹筑屋规划方案设计
近代以来房地产行业取得了蓬勃发展，在近代中国市场占有很重要的地位。随着互模型，以参筹者的满意意愿为目标函数，获得两个方案II的约束条件（1）房型满足城建部门规定的11种房型最低套数和最高套数的约束。（2）容积率满足国家规定的最大容积率要求。由问题一中的模型可以算得成本与收益，容积率和增值税等信息。
对于问题（3），建立简单的投资回报率模型，投资回报率即收益与成本的比值再乘以100%。
五、模型建立和解决
问题一的模型建立和解决
容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。实际的建筑面积与用地面积的比率不能超过申请的容积率。因为房型9,10,11的建筑面积不参与容积率的计算，所以众筹筑屋方案I的建筑面积是房型1到房型8的面积之和。根据竞赛题目的附件1-1（表1），可计算出总建筑面积；土地总面积为平方米。
所以众筹筑屋方案I的容积率：＜，满足国家规定的最大容积率要求。
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。扣除项目总金额由表示，共分七项：
：取得土地使用权所支付的金额,由于取得土地使用权按照国家统一规定缴纳的有关费用忽略不计，仅为纳税人取得土地使用权所支付的地价款=
：房地产开发成本；
：房地产开发费用,由于此众筹筑屋项目原方案不能提供金融机构证明，所以房地产开发费用按合同总金额的10%计算；
:与转让房地产有关的税金；
：其他扣除项目(取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和，加计20%扣除)；
:旧房及建筑物的评估价格,方案Ⅰ旧房及建筑物的评估价格忽略不计；
：[2009]31号文规定的其他扣除项目等构成，因为方案Ⅰ为新建筑的房子，旧房及建筑物的评估价格按零计算)
扣除项目的七项金额计算过程和数值（相关数值请参考附件1）如下：
所以土地增值额
由于我国土地增值税实行四级超率累进税率，设第一级土地增值税税额为;第二级土地增值税税额为；第三级土地增值税税额为；第四级土地增值税税额为。
四级超率累进税率模型：
⑴当时，为第一级土地增值税税额，
⑵当时，为第二级土地增值税税额，
⑶当时，为第三级土地增值税税额，
⑷当时，为第四级土地增值税税额，
由A/B的比值确定原方案属于第一级土地增值税。因为，符合第一级土地增值税税额，所以增值税税额为
筑屋项目的成本构成分三部分，包括取得土地支付的金额，转让房地产有关的税金和众筹筑屋项目的开发成本。由众筹筑屋项目的增值税模型可得：
所以众筹筑屋项目的成本
企业的最终收益等于售房总收入减去成本投入和国家征收的土地增值税。所以众筹建筑项目的收益模型是
问题二的模型建立和解决
假设对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例（见附件1和附件2）。为了尽量满足参筹者的购买意愿，设计建设规划方案（称为方案Ⅱ），假设该方案的房型套数为，假设参筹等级网民对各种房型的满意比例为,所