山区、半山区集体建设用地流转障碍性因素分析.doc

山区、半山区集体建设用地流转障碍性因素分析
【摘要】山区、半山区是云南农村地区主要地理状况,由于自然条件与社会经济限制,在开展集体建设用地使用权流转过程中障碍因素较为复杂,体现为土地产权不清,建设用地利用细碎分散、农村基础设施差等式,将土地使用权转移到第三方即用地企业或个体,通过对土地资源整合,达到土地规模高效利用。山区、半山区由于地理环境的限制,通常建设用地利用难度大,表现为平整大块的场地较少,往往是见缝插针,因地制宜利用,农村居民点呈分散细碎布局。而用地企业对集体建设用地需求通常要达到一定面积规模,场地平整,因而流转需要前期资金投入,开展土地平整。如依托地方政府土地整治项目流转土地则需要强大的经济后盾,如重庆市,对于云南省等经济落后地区来说难以实现。土地利用自然环境与地方经济实力成为落后边远地区集体建设用地存量大、用地难的现实困境。
(三)投资环境差
山区、半山区等边远地区农村交通、生活等基础设施差导致投资环境差是集体建设用地流转难的又一原因。集体建设用地相比国有土地具有租金或出让金廉价,用地手续简单和存量大等优点,但用地方需要的是依托土地这一载体进行商品生产或其他活动,最终实现经济利润,因而区位对企业产址选择时尤为重要。对于从事商贸业的用地者来说更偏好城乡结合部和公路沿线等交通便利的土地,边远地区的土地即使价格低廉,但由于交通条件差,区位优势不明显通常选择放弃。这对通过集体建设用地使用权实物流转达到“以工促农”的目的提供了难题。其实从东西部对比也可明显得出:东部远海地区由于地理位置优越和基础设施建设完善,集体建设用地需求量非常大,在工商业的支持下集体建设用地流转市场的建设非常快,而对于西部地区则要缓慢艰难得多。 (四)农村思想禁锢
在农村剩余劳动力不断向城镇转移的当下,留守老人、儿童及文化水平低者构成边远乡村人口重要组成部分。这一部分人由于缺乏劳动体力和技能,种植业成为了主要收入来源,而为了方便劳作,居住区到耕作区的距离半径比较短。作为农村集体建设用地主体——农村居民点承载着这部分人居住与生存的功能,其恋土情节比较严重,即使存在经济利益,然而在考虑后代生存发展、生活现状和传统观念等影响下,流转的积极性不会太高。此外集体建设用地流转主要将土地使用权以一定年限出租或转让给用地方进行经营性利用,用地方的经营状况及土地利用方式都会对当地带来影响,特别是外来企业的加入对经济效益低和管理水平差的乡镇企业来说将是极大冲击,出于地方保护和自身长期发展,村集体往往会限制。
四、促进集体建设用地流转的政策建议
(一)加快集体建设用地确权工作
马克思理论认为:产权关系是商品交换赖以发生的前提,商品交换的当事人只有承认对方的财产权利,才能可能发生交易行为。集体建设用地流转作为土地市场体系的重要组成部分,同样遵循市场交易规则,围绕集体建设用地使用权为中心所开展的各种土地流转交易活动,由于涉及到多个利益主体,更需要土地产权明晰。山区、半山区等边远农村集体建设用地利用潜力大,开展集体建设用地流转首先要完善当地集体建设用地的确权工作。通过确权明确土地所有者、使用者、管理者的权责界线,收益分配关系,才能减少流转后多带来的权利纠纷,提高流转各主体参与的积极性和流转效率。笔者认为,农村集体建设用地确权应以村小组为基本单位