2010年武汉华中企业城1号楼LOFT营销执行报告.ppt

给\给\金寓-
To enhance the value of the trust from a professional consultant
浙联顾问
「华中企业城1号楼」
LOFT营销执行报告
汉口北板块,区位价值独特、发展前景远大,但未来发展存在一定不确定性;
华中企业城在汉口北板块的独特性与唯一性价值,是本案与区域重叠性物业(公寓)
竞争的利器所在;
在宏观政策重压及房产税预期下,如何凸显本案的差异化价值以吸纳投资客群,是本案
营销制胜的关键;
介于本案工业用地属性,公寓营销将面临“土地性质、使用权年限、首付高、高水电费、
厂区对住居影响”等诸多问题,如何降低或规避这些问题对客户影响,也是本案营销必须
解决的问题。
“独特的汉口北、唯一的华中企业城”,这是本案的价值基石所在!
本案1号楼营销将着重从以下几方面来思考:
报告思路
第一部分
客群定位
第二部分
营销策略
第三部分
营销执行
客户蓄势策略
营销问题解决策略
推盘与价格策略
直销行动执行
VIP行动执行
营销问题解决执行
推广策略与执行
宏观新政VS客群
项目价值VS客群
客户群体定位
第一部分
客群定位
第二部分
营销策略
第三部分
营销执行
客户蓄势策略
营销问题解决策略
推盘与价格策略
直销行动执行
VIP行动执行
营销问题解决执行
推广策略与执行
宏观新政VS客群
项目价值VS客群
客户群体定位
※从“国十条”到“国五条”,只有“更”严没有“最”严
1、各地要加大宏观调控力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
严格实行问责制。
2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低
于50%、。
 3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
 4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
 5、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
解读: 中央控制房价的决心异常坚定; 坚决打击投资、投机行为; 所有政策均针对涉及民生的住宅市场。
武汉市近日发布了房地产调控细则(共六条内容,简称“汉六条”),涉及信贷、税费、住房保障等。但其中,外地城市关注度较高的限购令、预售资金监管等措施没有提及。汉六条”的主要内容,是9月底出台的“国五条”和上周出台的“鄂六条”的延续。调控细则最多的内容是信贷和财税政策。如首套房首付三成,二套房首付不低于五成、;第三套及以上贷款停发;对不能提供相应证明的外地人停贷。税费方面,家庭首套住房税费予以优惠等。
※从“国五条”到“汉六条”,政策在武汉软着陆
解读: 中央政策硬条条在汉延续执行; 灵活条款不在武汉执行; 武汉不属于房价过高、过快增长城市之列?
刚性需求:: 虽首付提高一成,其他没有限制,将是支撑住宅市场的主体
改善需求: 被“认房不认贷、首付与利率提高”属于政策“误杀”
政策遏制的对象,部分被利率政策吓退,开始观望;
投资需求: 部分受投资渠道狭窄限制及存款负利率的推动,仍然待机而动;
但将集中出现在“出租、升值潜力大”及非住宅性质项目中。
投机需求: 将被“首付、利率、外地户口购房限制、营业税”等针对性政策完
全遏制。
投机购买被政策完全扼杀,改善性购买被误杀,刚性需求成为支撑市场的主体,投资性需求被政策威慑,但投资前景好的项目仍会吸引投资客出手。
※“新政”出台后市场客群的结构性变化
浙联观点:
“宏观政策”,对本案相对有利:
一是本案属于工业综合性质,不受住宅政策所限,二是汉口北的投资预期对吸纳投资客群具有一定的促进作用。
本案面临的主要问题是:
一是受“区域工业属性、交通生活配套严重缺乏”的限制,吸纳“刚需”有限,二是房产税的实施将对本案的投资需求存在较大的反制。
如何凸显投资价值、吸纳投资客户及区域自用型投资客户,是本案营销制胜的关键。
汉口北VS盘龙城
※从板块属性来看——绝然不同
岱黄高速
汉口北大道
巨龙大道
汉口
黄陂
盘龙城版块
汉口北版块
F阳光城
哥特帝景
美景天城
衔生·领袖
人和天地
创业城
日月山水
摩卡小镇
天玺花园
08经典
巢NEST
中国院子
盘龙湾
F天下
香槟半岛
罗纳河谷
华中企业城
各项目配套公寓
汉北康城
小商品城
四季美
五洲建材
家具CBD