同致行2011年郑州中原新城营销执行报告.ppt

2011年营销执行报告
谨呈:郑州元龙房地产开发有限公司
中原新城
Zhongyuan xincheng 2011 marketing executive reports
中原新城2011年营销执行报告
1、当前市场分析
政策分析、市场展望、区域规划、项目发展方向分析
2、项目总结
项目客户总结、销售总结、营销总结、渠道总结、活动总结
3、2011年推售策略
项目整体推售原则、推售策略、
4、2011年营销执行策略
项目营销策略、推广策略、客户策略、活动策略
5、销售团队策略
销售团队建设、服务策略
报告纲要
1
市场分析
市场分析
客户、销售、渠道、活动
2010“”地产新政解读
一、抑制不合理住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
二、增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
三、加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
四、加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规问题要进行严肃处理。清理已发放预售许可证的商品住房项目,对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格,对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。
政策内
容回顾
2010“”地产新政解读
一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。
二、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
四、四是切实增加住房有效供给。
五、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。
政策内
容回顾
国民经济的发展问题对房地产的依赖性太高,而房地产所带来的社会问题日益严重,随由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控。
一度被誉为“史上最严”“国十条”房地产调控政策,出台后,曾引发市场迅速进入观望,成交量急剧萎缩,然而两个月后,全国楼市交易量重被激活,价格也随之攀升,楼市再次强劲反弹。根据国家发改委公布的数据,2010年8月,全国70大中城市房价同比涨幅再次冲高,%。房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬。
中原新城2011年营销执行报告
政策内
容回顾
从近年来调控的时间节点来看,一般以3年为周期出现房地产调控的密集期,而上一轮出现在07年末,当前已进入新一轮的调控密集期,预计从目前至2011年,房地产调控政策将密集出台。调控手段方面多以货币政策运用最多
本次“”的出台,将在短期内进一步抑制楼市的刚性需求,抬高中小投资客的炒房门槛,但对于抑制楼市价格也只是治标不治本,是否能长期遏制楼市疯狂的牛头,还需各地方政府将楼市细则彻底落实。
历次调控后:
政策短期内,新一轮观望将再次形成。新政简单而粗暴,具有较强的震慑作用,且根据文件,郑州近期或将出台调控细则,楼市在短期内(忽略政策的滞后性)将再次进入观望。
政策中期内,房价出现波动调整。中期由于市场需求有所减弱,市场价格出现震荡调整,环比价格出现较大波动,但同比价格基本为正增长。
商品房成交量逐渐萎缩。新政对市场预期作用较为明显,政策出台后交易量受到较大影响。
2010年
政策分析
“”采用“一刀切”的方式对市场进行全面打压,其政策目的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡,遏制房价上涨,同时不可避免的将对部分真实刚性需求产生打压;
“”较之前信贷政策更加严厉,首套房首付比例统一调高至30%,二套房调高至50%,三套及以上更是直接暂停贷款。随后深圳、上海等地纷纷出台细则,全面“禁购”二套住房。

松绑

政策
分析
不同时期的影响
短期(3-6个月):
“”直接抑制部分刚性需求和中小投资