和美行2010年济宁汶上项目前期策划报告.ppt

济宁汶上项目前期策划报告
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别?
目录contents
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开发目标的明确
现状剖析
核心问题构建
项目定位与发展方向
产品组合与设计亮点
开发目标
保证项目绝对成功而非风险成功;
“三快”战略:快速开发、快速销售、快速回现;
本地块土地开发价值及整体项目价值最大化;
以该项目实现的充足现金流推动企业扩张发展。
客户要求
根据地块现状,确立项目所需开发的产品档次;
结合市场现状,采用怎样的产品组合令项目脱颖而出;
如何挖掘更为广泛的客户群,来快速去化项目;
产品组合多元化,要确保与目标客户需求相吻合,在户型面积、总价等方面做出适销对路之产品。
在控制成本、实现快速销售的前提之下,如何创新产品、挖掘销售亮点以确保实现开发目标;
约束条件
项目地块现状为农田和村庄,需要拆迁,预计最快明年下半年上市,三年半时间售罄,年均消化量在7万左右。
企业背景
济宁花园置业是浙江花园置业的山东分公司。
花园置业的要求、约束条件及企业背景
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别?
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开发目标的明确
现状剖析
核心问题构建
项目定位与发展方向
产品组合与设计亮点
城市背景
国家政策
宗地分析
住宅市场
汶上宏观市场环境总体分析
政策因素
经济因素
目前国家对房地产市场主要采取收紧政策,以抑制房价的快速增长。2010年方始,价格保持平稳情况之下,成交量开始回落。
2008-2010年房地产政策变化
房价走势
刺激政策
收紧政策
国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见↑
公积金贷款利率下调↑
↑
资本金比例下调↑
地方政府出手救市↑
物业税开征研讨↓
二套房政策收紧↓
清查限制土地↓
公积金政策收紧↓
二手房营业税二改五↓
国四条出台↓
拿地首付上调至50%↓
国十一条出台↓
房贷利率7折↑
贷款准备金率上调↓
08-7
09-1
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09-12
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作为儒释圣地,旅游业的发展将大大带动汶上经济的发展,从而为项目带来更多有效需求及更强的购买力
汶上区域位置发展分析
汶上位于济宁市整体规划中的西翼发展轴之上。
汶上城市性质:以佛教文化为特色的历史文化名县、旅游资源丰富的生态环境优县。
伴随济宁的快速发展,将给汶上带来较好的发展机遇,从而提高当地居民的生活水平和消费能力,也将为房地产市场带来更多的有效购买者。
汶上城区总体布局结构
项目位于汶上县城边缘,紧临北泉河景观带和宝相寺核心旅游区;距离老城文教、商贸中心较近,但并非规划区域内。项目开发要充分借势,扬长避短。
以向东、向南发展为主,向西、向北发展为辅,确立“东拓、西进、南联、北控、中优”的空间发展方针。
东拓:与复合城市加强经济联系;基础设施条件、环境品质较好。
西进:依托规划济徐高速公路带来的机遇,利于产业发展,地势开阔,用地条件好。
南联:与南站新镇对接,利于整体统筹发展。
北控:位于城市轴线上,利于城市形象营造,以生态保育为主。
中优:积极改造提升为主,同时注重把握历史文化资源
项目位于城市发展辅方向,距离规划中的旅游渡假区和泉河景观带较近,是项目开发较有利因素
宝相寺核心旅游区
旅游渡假区
北部高端住宅区
教育研发区
行政办公区
商贸物流区
产业园区
商务办公区
生态绿地
北泉河景观带
项目距离城区中心1000米左右,但居民对其认可度不高。后期项目可通过区域造势,拉近其心理距离
居住组团及公共设施分布
汶上规划中的居住组团主要分布在县城东部和北部。其中规划近期内城市居住用地开发建设的重点是政务中心、宝相寺周边的居住区建设。规划近期到2015年逐步形成金融区、行政区、文教区和宝相寺传统风貌区。
本项目在环城路以北,属于居住组团集中区,处在中期开发区域。
距离教育科研中心区和商贸中心区尚有一段距离,即项目本身必须做好本身配套设施的建设,以满足居民生活需求。