世联2010年09月钦州钦江丽景营销战略与策略.ppt

越界·越世界
“钦江丽景”营销战略与策略
世联地产
”
“
1
序言
世联地产将运用丰富营销策划与销售管理经验,发挥[奕恒·钦江丽景]的地利优势,结合项目、产品定位与市场客户需求,为本项目量身打造出一套切实可行、行之有效的营销战略与策略。充分调动目标客户群体的购买热情,最终达到优异的营销成绩和良好的品牌建设双丰收的局面。
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项目研究工作阶段划分
第二阶段
项目整体发展战略及市场定位
整体物业发展建议及启动区策略
2010/08
工作
2010/9
本阶段工作
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈及座谈会
项目界定
问题解析
宏观分析
市场分析
机会分析
整体战略制定
项目定位
物业发展建议及启动区策略
经济测算
产品设计已确定、一期已在施工中
第一阶段
市场调研
项目核心问题界定
营销战略
营销策略
第三阶段
营销战略及策略
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项目背景回顾
4
钦州处于北部湾经济区的中心位置﹑与东盟的双边贸易飞速增长,区域产业优势明显
地处中国华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部,是中国西南地区最便捷的出海通道,也是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。
钦州09年经济增长速度第一,经济总量第二,港口吞吐量增幅第一,区域产业优势明显
钦州的区位优势独具魅力。钦州处于北部湾经济区的中心位置,交通便利,加之钦州保税港区建立和中国-东盟博览会的辐射效应,大大提升和加强了钦州和东盟之间的经贸合作水平。
许多亚欧国家早已经将投资目光锁定钦州,印尼金光集团从2004年开始就在钦州投资林浆纸一体化项目,计划总投资400多亿元人民币。
与东盟双边合作日益紧密,2010年1-2月,双边贸易额达5040万美元,%。
钦州港口吞吐量环比增长33%,增幅超过北海和防城港
2009年钦州实现397亿元,经济总量仅次于南宁,而经济增长速度已多年第一
5
项目位于钦州市河东片区,作为主城区内的主导拓展区﹑未来的文化行政中心,依托“八大场馆”建设,区域内房地产正急剧升温
项目位于河东新区,不属于传统的老城区,与老城区仅仅7分钟的车程;
项目紧邻市政府办公大楼及市政府广场,交通便利,绿化漂亮;
项目距离“八大场馆”步行5分钟;
项目距离旧城区中心车程10分钟;
近钦州火车东站
随着城市化快速发展,拥有便利交通与自然资源的区域将会成为城市发展的新豪宅片区。
新盘﹑大盘聚集地
急剧升温中的城市新区
关键词一:
6
钦江丽景项目整体占地约67亩,㎡,住宅产品主要为高层,
一期产品为:18+1、30+1高层;;
本报告主要负责一期3、4、5#高层产品(共390套,5万余方)的营销问题。
综合经济技术指标
规划总用地
㎡
总建筑面积(含架空面积)
㎡
地上建筑面积(计容)
㎡
住宅建筑面积
㎡
综合商业建筑面积
㎡
地下建筑面积
㎡
一层架空建筑面积
㎡
建筑基底面积
㎡
车位总数
638个
摩托车位总数
250个
自行车库面积
㎡
容积率

建筑密度
%
绿地率
35%
绿地面积
㎡
总户数
830
住宅建筑净密度

5#
住宅
㎡
144套
4#
住宅
㎡
18套
3#
住宅
㎡
228套
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1
奕恒的目标
钦州房地产市场分析
客户分析
项目价值解析
2
3
4
5
6
营销策略总纲
推售策略铺排
8
价格目标
速度目标
品牌目标
2011年6月前我们的三大目标
2011年6月前完成3、4、5#75%产品去化,共293套
实现钦州市场最高价格
一期均价6000元/㎡
2011年6月前我们的三大目标
企业在当地树立行业领先形象,形成企业可持续发展核心驱动力
9
价格目标解析:城市均价约3650元/㎡,较低价位集中于3100元/㎡左右,较高价位集中于4200元/㎡左右,市场价格箱体极窄。一期6000元/㎡的均价预期突破难度大
2009年,钦州市场均价3000元,2010年8月钦州市均价3650元/㎡,在市场价格箱体强压下,本项目