【市场营销】3418-光明花园二期策划方案.docx

光明花园二期筹划方案目录
一、光明花园工程分析
〔一〕 光明花园前期营销推广分析及后期推广建议
〔二〕光明花园一期销售概况
〔三〕 光明花园二期销售概况
〔四〕 光明花园客户信息反应及对策
二、市场分析
〔一〕 武川市2004对策：建议公开工程进度、拆迁进度方案表，定期公布工程进度和拆迁进度情况，欢送消费者监视，消除消费者疑虑
5、“贵宾金卡〞退卡问题
对策：查清退卡的动机，有礼貌的接待办理退卡手续，但需要暗示、耳语、模糊的透露开盘的时期
二、市场分析
〔一〕武川2004年宏观住宅市场走势
国家对房地产市场宏观调控明显，武川房地产消费市场日渐理性：从2003年七月份开始，国家出台了一系列的关于房地产宏观经济政策，防止房地产经济过热、防止房地产业开展大起大落、加强保护根本农田等措施，加大了对建筑业、钢铁冶炼业、房地产金融市场的监管力度，从土地政策、金融、建材供应等角度调控房地产业的开展速度。这给我国房地产业带来了丝丝凉意。
加强标准房地产产业政策，健全房地产市场管理制度：去年七月份以来，针对国家根本农田使用量日益减少、房地产运营商大规模囤积土地、房地产市场价格偏高、局部行业投资过热及土地供应政策存在漏洞等现象，国土资源部、建设部先后下达了标准房地产交易市场〔明确界定政府土地征用权限和征用范围、对于公益性用地实行征地价格听证会制度，对经营性用地按市场规如此运作，推行土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度
〕、加强管理国家根本农田的力度、严格审批大型商业、豪华商品房、娱乐建设工程的立项建设，严格执行关于在建土地管理制度，标准土地市场供应，促使囤积大规模土地的开发商加快商品房建设、提高商品房市场供应量，抑制了房价快速上涨的势头，给火暴房地产业带来消极的影响。
加强房地产金融市场风险管理，有效抑制房地产投机现象：针对房地产业开发资金量大、房地产开发过于依赖银行金融系统、房地产市场投机现象多、房地产行业过热等现象，房地产市场风险大局部转嫁给了国家银行金融系统，国家要求银行系统加强对房地产开发市场融资、投资购房贷款市场的风险管理，限制二次投资购房贷款金额、加强投资型房地产开发融资风险管理，提高开发商开发总金额中自有资金的比例〔自有资金的比例有原来的20%提高到25%〕，抬高房地产市场准入门槛,增加了开发商的开发本钱，使局部实力弱的开发商挣相抛售商品房、土地，商品房市场可能出现价格拐点的现实增大，投资者、消费者预期房地产市场价格会下跌，大多数持币观望市场，给房地产市场带来消极的影响。
武川房地产市场供应开始多样化，居民的商品房消费观念悄然改变对武川城北、新北、城南、黄花、城西和城中各区域的市场调查发现：群众化住宅市场需求量大，区域房地产市场细分趋势明显，房地产供需双方都在观望市场走势。
〔二〕武川市八月份住宅市场动态分析
武川房地产投资平稳增长，房地产金融信贷规模缩小，住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲，房地产市场供应量大幅增长，房地产价格平稳：武川统计信息网显示，房地产开发在市场惯性的作用下，仍呈现较快开展的态势，商品房投资增速明显加快，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加快，市场供销根本平衡。上半年，全市完成房地产开发投资37亿元，%，。房地产开发累计到位资金90亿元，其中银行贷款15亿元，%，%；，，%%。，%，，%。，同比增长4倍；，。，%，%。，%，，%。
武川居民生活观念、获取信息渠道悄然改变：武川城调队近期对2000位城乡居民开展了一次抽样调查，调查结果显示，被访对象最感兴趣的信息是健康与卫生保健信息、%，有关科学技术方面的信息排到了4位之后，%、%、%。
获得的信息具体渠道看，被访者从电视、报纸获取科技知识信息的最多，%、%；其次是杂志刊物、播送，%、%；选择互联网、图书的比例相对较少，%、%。 从接触媒体的频率看，被访者