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重估华侨城A
和阳 “你们地产业务的资金来源中有高利贷吗?”近期的中小股东交流会上,有人问深圳华侨城股份有限公司(,下称华侨城A)的管理层。
这是一个尴尬的时刻。房地产是国资委给公司圈定的两大主业之一,重估华侨城A
和阳 “你们地产业务的资金来源中有高利贷吗?”近期的中小股东交流会上,有人问深圳华侨城股份有限公司(,下称华侨城A)的管理层。
这是一个尴尬的时刻。房地产是国资委给公司圈定的两大主业之一,但对华侨城A而言,“长期致力于发展文化产业集群,拥有中国规模最大、运营最成功的主题公园群落”才是其给自己的定位。房地产业务是可以为其主题公园持续提供巨额资金投入的“金母鸡”。
但现在,大多数投资机构和普通投资者都认定华侨城A是一家房地产公司。这些中小股东想到2011年上半年A股地产上市公司经营性现金流的负值,难免担心华侨城A的高资产负债率、高应收账款等资金链问题。
公司的财务总监林育德只好反复回应:我们没借高利贷,我们不缺钱,目前公司货币资金规模一直保持在60亿-70亿元,应收账款也均位于正常账期内。
模糊的焦点显然有必要集中。2011年11月中旬,华侨城A表示将转型“以文化为核心、旅游为特色的城市现代综合服务运营商”。
投资者未必清楚这个概念到底意味的是什么,不过,大股东似乎是信心十足。在2011年10月25日-2012年2月2日之间,%的股份。并公开表示今年10月底之前,继续增持不超过总股本2%的股份。
那么,华侨城A的转型、大股东的不断增持,能否在关于主业属性的争论声中,真正变现为公司价值实质性的变化,并最终打破长期低迷的股价,从而吸引投资者的目光呢?

估值落差
是一家地产公司,还是“文化产业”公司?华侨城A主业属性问题,在市场上有着截然不同的两种观点,也得出两种落差颇大的估值分析。
去年八月末九月初的短短几天时间里,(),明确“看空”;紧接着发表研究报告,给出未来12个月目标价18元,建议增持。
两家机构都在圈里具有影响力,却为何给出的评级评价,差异会如此之大?其中最主要的分歧就在于,孙贤兵的研究报告将华侨城A的房地产业务作为侧重点,估值选取的参考标准是A股房地产类公司;而孙建平则认为,房地产业务不过是华侨城A主题公园衍生品范畴最大的一项。
1月初,高盛高华证券向《英才》记者表示,他们坚持在上述报告中,。因为“文化产业”(在上市公司财报营收构成里显示为“旅游综合收入”项)部分的业务对其利润占比低。
根据华侨城A2010和2009年的财报显示,记者发现其“旅游综合收入”%%,%%。但北京大学文化产业研究院副院长陈少峰认为,华侨城A的“旅游综合收入”既包括主题公园的营业额,也包括周边地产(年报中的房地产业务是与主题公园关联度不大的房地产项目)、主题酒店等,涵盖范围过广。
“如果华侨城A要做文化产业,首先它要把