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商铺销售专题培训
目录
第一部分社区商铺基础知识

第二部分商铺销售相关知识
第三部分项目卖点小结分析
第一部分社区商铺基础知识
社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于市级商业中心、区域商业中心而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈、范围等方面都不同于市级商业中心和区域型商业中心。它是区别于市级商业中心、区域型商业中心、主题商业步行街等。
1、从服务范围来理解:社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相对于市级商业中心、区域型商业中心而言,社区商业所辐射的消费半径相对有限,一般为3公里以内。
2、从服务功能来理解:社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标,满足社区居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性,但不一定价格低廉的特点。
都市型"商铺--绩优股;社区型"商铺--潜力股;便利型"商铺--冷门小盘股;专业街市商铺--高科技股;
一、社区商业基本理解
1、项目整体价值决定因素
所处地段12%、业态组合优劣12%、商业成熟度12%、硬件设施10%、消费环境10%、交通可达性10%、消费人流10%、停车便利度8%、经营管理8%、发展潜力8%
2、商铺租用价值决定因素
1)、位置:主干道与小区路交汇处、小区路交汇处、楼盘主入口、商铺主入口处为好
,价值较高,中间位置次之,价值居中,断头路段的为最差,价值偏低;
2)、进深及开间:社区商铺开间一般3-4米,进深12米以内,不超过15米,进深、开间比一般不超过3:1,该项比值越小商铺价值越高,比值越大商铺价值越低;
3)、可视度:展示面积越大商铺价值越高,展示面积越小商铺价值越低;
4)、面积大小:在不影响使用情况下,面积越小越易于出租,单价价值越高;
5)、铺内柱位:铺内有柱位的,影响商铺使用价值,影响程度视柱位位置及数量而定;
6)、实用率:实用率高、公摊占比小,则商铺购买性价比高,反之则低
7)、人流到达性:有特殊通道条件比一般商铺价值偏高,有阻隔的比一般商铺价值偏低。
二、社区商铺价值因素
1、投资稳定
业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为1年以上,有些达到3或5年甚至更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
2、价值增值
商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。
三、社区商铺投资特点
3、回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。
据初步统计,商铺的投资回报率单租金收益则可能达4%~6%,有的甚至达到8%以上。购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。
4、可出租、可经营,方式灵活
调查显示,商铺的投资者主要有两种:
一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;
二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而出于自营目的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
三、社区商铺投资特点
(一)存银行
风险最低,因而回报率也最低,特别是国家调低银行存款利率,存银行不但不保值,反而会贬值。(通贷膨胀)
(二)买债券
风险小,而且比银行回报率稍高,但在中国目前的形势下,只能起到保值的作用,因为通贷膨胀率高,而且国家发行债券本身就是一种融资行为,是属于国家一种最深沉的行为,因为它的利率是死的,而通贷膨胀率是可以通过宏观调控来控制的。
(三)买股票、期贷
属于投机操作,高风险行为,散户亏钱多,赚钱少,因为机构操纵,而使得机构赚钱,特别是许多机构违规入市,过度投机,最后受政府股市风险莫测,暴涨暴跌,而期贷本身就是属于延生证券,而且是保证金制度,不懂的人要找经纪人代理,因为操作难度大,后来者总是给先入市的人垫背,而且不能太贪,见好就收,落袋为安,炒上瘾的人一般不愿撒手,普通老百姓最好不要涉足。投机所获利润,最终要转化为不动产才好。
四、相关投资渠道分析
(四)做生意
如果