中原2010年10月北京天地控股·马可汇项目二期营销报告.ppt

天地控股·马可汇项目二期营销报告
北京中原·住宅事业五部马可汇项目组

一、马可汇项目二期概况
二、市场分析及预测
三、市场定位分析
四、销售价格及销售进度
五、营销推广策略及执行
六、总结与建议
方案导读
一、马可汇项目二期概况
马可汇项目产品分布
2#楼
1#楼
物流中心
2#楼一期住宅产品共计249套,户型为零居、一居、二居、四居;
1#楼二期类住宅产品共计891套,户型为零居、一居、二居;
楼段
可售建面
A
㎡
B
㎡
C
㎡
合计
㎡
㎡,产品主力户型是一居室,面积区间为56-92 ㎡.
马可汇项目二期类住宅产品概况
居室
零居
一居室
二居室
合计
套数(套)
109
529
253
891
所占比例
12%
59%
28%
100%
户型面积(平米)
35-60
56-92
78-105
35-105
B段
A段
C段
马可汇项目二期类住宅产品概况
其中二居户型以E-1为代表户型,一居以E-2为代表户型,零居以E-4为代表户型
E-1
E-2
E-4
面积段
35-55㎡
55-60㎡
60-70㎡
70-90㎡
90-105㎡
户型
零居
零居
一居
一居
一居
二居
一居
二居
A
13
12
35
130
35
1
11
84
B
36
12
35
142
1
1
10
84
C
36
0
24
106
0
0
0
83
合计
85
24
94
378
36
2
21
251
各面积段对应户型及数量统计
二、市场分析及预测
面对着越来越严重的供需矛盾造成的房价快速攀升,地价涨过房价的现状,国十条及京十二条相继出台,直指高房价,希望用严厉的打压需求的方式遏制房价的快速攀升。
与本项目相关政策:
上税或社保不满一年的非本地居民,暂停贷款发放;
房地产税预计明年出台。
北京2010年6月起,禁向个人售酒店式公寓,并将严限“商改住”。
房地产政策解读
结论:虽然此次强效调控意在打压住宅产品房价过速攀升,但后续补充细则及相关税费的出台对非住宅产品产生一定的影响。此外,非住宅项目土地出让年限一般为40年或50年;贷款期限一般不能超过10年,且不能申请住房公积金贷款;不能享受商品住宅的税优惠;水、电等费用标准一般高于住宅项目;不能办理户籍手续等相关政策的影响,同样限制着非住宅类产品的快速发展。
2010年1-4月各月成交量月均达到74万平米,而新增供应量月均仅有65万平米,因此4月份的总可售面积达到最低,
随着新政调控的影响,5-8月月均成交量仅为40万平米,下降55%,而新增供应量月均为58万平米,相比1-4月也出现了下降,总可售面积恢复到1月份的700万平米。
5-8月成交量处于低位徘徊,相比5、6两月的坚冰期,7、8两月的成交量有了明显的提升。
随着调控政策效果的逐步显现,9月市场中低价位及中小户型产品项目集中入市,受供应量增加的带动,新房成交量快速回升,大量刚需客户得到释放
2010年北京市期房住宅走势
数据来源:中原地产研究中心
年度
2006
2007
2008
2009
2010
年成交面积
1876万㎡
1505万㎡
683万㎡
1408万㎡
557㎡
北京市期房住宅各年成交面积情况
4月15日
6月
8月
10月
12月
新政出台
观望期
客户处于观望阶段
5月
7月
9月
11月
高位
下滑
低位
价格趋向
时间轴
下滑期
政策效果开始显现
大力促销期
开始打价格战
受4月宏观调控的影响, 5-7月的成交量大幅下降,9月,随着市场中低价位及中小户型产品项目的集中入市和楼市8月回暖迹象的影响,刚性需求开始大量释放,成交情况略有好转。按2010年1月至9月成交量推算,2010年全年成交量将远低于2009年全年成交量,这不仅关系到各公司当年的现金流,还关系到将来年度的利润指标,因此如果政府继续保持政策的一贯性,各地产公司特别是上市公司年底前必然会出现较大幅度的价格松动。
未来走势预期
数据来源:中原地产研究中心