设施设备运行维护.docx

第十一章设备设备运行维护
设备设备维护总则
设备设备管理是物业管理的根本，
是展开一切服务的后勤保障。
设备设备管理是一道看不见的风
景，但使用者无时无刻都在感觉它的存在。有了设备设备的保障，
用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，
待能认识其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、电梯、消防）
等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。
工程设备的运行管理重点是平时做好平时的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设
备需用一看、二听、三摸、四闻、五剖析、六着手、七汇报、八备案的原则来判断办理设备的运
行情况，进而对设备采取有针对性的举措。
一看
看运行设备的外表，各样开关、操作机构的地点，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，提早发现设备运行故障的征兆。二听
对运转设备或给排水系统，设备正常情况下的声音和异样运转会有不同、给排水系统流水声音也
会帮助判断设备或系统的问题。平时巡检过程中注意领会认识，就可以在异样时候即便做出判断
发现。
三摸
即用手或传感器的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线
运行温度及设备振动等。
四闻
对嗅觉范围内的运行设备进行鉴识，经过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），
能判断空调机组是否泄露（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄露（有
些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而经过闻却能发现问题）。
五剖析
经过一看、二摸、三闻，进行综合剖析，最终确定设备故障与存在问题的地方。
六着手
在确定运行设备故障与存在问题后，着手解决问题，清除故障。对一些必须停止运行的设备当机
立断退出运行，防备故障因进一步扩大而破坏设备。
七汇报
当事态严重，无法当时解决的问题应实时向上一级主管领导或部门汇报并恳求支援解决。
八备案
对抢改正换过的设备设备，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修拥有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭据和依据。
设备设备的维修管理
共用部位维修管理方案
物业共用部位包括蓉创广场各建筑本体的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗
震结构部位(包括结构柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、公共通道及停车场、共用大
厅、公共洗手间，建筑物共用设备设备和蓉创广场各设备主系统道路、给排水及其他建筑隶属设
施等。我们以预防性维保的管理思想，对蓉创广场共用部位拟订详细的平时巡逻及维涵养护计划，
以对蓉创广场共用部位进行全面而尽心的呵护。
蓉创广场公共部位平时巡逻和小修
工程运行管理人员是蓉创广场共用部位巡逻的主要责任人。我司要求项目全体职工，包括工程维护、秩序维护、环境维护和客户服务人员，应当全部是蓉创广场运行状况的检查员和维护员，以最大限度发挥团队的力量，提高工作效率。
检查方法要求综合运用五官六感，对蓉创广场管理对象进行全面的领会察看，进而发现问题。主要包括：“看、听、摸、闻”等方法
看：经过察看来发现辖区管理服务中存在的问题。
听：从设备设备运行时的声音判断是否有故障。
摸：经过用手触摸感觉设备设备的使用情况。
闻：有无异样的味道。
检查认识：经过客服向客户检查公共设备设备的使用状况。
巡视检查发现的小项问题由检查人或维修责任人立刻修理，大项问题可按项目经理指示安排临时项目或计划项目安排办理。要求尽最大努力保证公共地区的装饰完整无缺，达到装饰效果。
建筑设备检查和保养计划
我们成立建筑物及设备设备系统的管理标准，按照标准拟订工作计划，综合安排建筑设备的检查和保养，以系统化的检查维护和平时维修相联合，全面关照蓉创广场基础设备。就整个物业管理流程而言，编制物业维涵养护计划是不可或缺的。编制物业维涵养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，
使房子建筑本体能真切知足使用要求及服务需要。
物业维涵养护计划的编制依据
物业维涵养护计划的编制应以国家法律和行业主管部门拟订的规范、规则为依据，联合物业管理档案及实际使用情况为基础。因为物业管理档案是最能全面、客观地反应物业真切的使用状