房地产项目开盘前期工作流程.doc

房地产项目开发流程图
房地产项目开盘前期工作流程
重要阶段
重要工作内容
执行单位
监督单位
土地获取阶段
土地信息搜集
现实状况图
贯彻地块详细位置及周围状况
开发企业
　
规划设计协议
交费证明
建设用地规划许可证
地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书
土地确权来源证明文献
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
项目整合营销筹划阶段
项目初步研判
1、项目总体战略规定确定
顾问企业
开发企业
2、宗地基础调研与发展研判
区域历史沿革及发展规划、宗地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交通、周围生活商业商务配套、市政配套设施。
市场调研
1、项目整体房地产市场总体供求现实状况
区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向。
2、项目周围竞争性楼盘调查
对区域内及周围进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析
3、项目所在区域或临近商圈现实状况调研
区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
4、操作地产项目调查
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期。提取数据库有关数据进行重点分析、竞争项目实地调研理解有关信息
5、公建、商业部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场有关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
项目发展定位
对住宅、商业进行整合性旳市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
根据控规指标提供产品类型提议，协助项目定位工作
顾问企业
开发企业
设计前期
1、项目总体规划提议
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对总体布局、交通动线、建筑形态、总体环境、配套设施提出合理性提议
2、产品筹划
商业产品筹划
商业理念与商态模式、商业规划与业种配置、商业环境设计、商业配套设计、经营管理提议、物业管理提议。
住宅产品筹划
小区主题与理念、小区平面布局、户型设计与配比、小区环境营造、小区功能配置、物业管理提议、其他附加值配置。
3、协助开发企业明确设计院选择原则
4、设计院、营销筹划单位、开发商三方贯彻详细设计方向和规定
开发企业 顾问企业 设计院
5、确定开发计划和节奏、引导设计院进行方案设计
开发企业 顾问企业
财务可行性模拟
1、投资成本测算
逐渐细化成本测算及利润率分析
确定经济技术指标、开发档次和建设规定。
顾问企业
开发企业
2、投资收益评估
动态经济测算分析，对现金流、回款计划、收益率等进行评估。
根据宗地状况、市场条件和开发商对回款旳规定，初步制定土地开发计划和销售计划，明确资金规定和支付计划。
3、风险性分析
项目风险性指标分析
项目营销保障
行销方略
1、推盘节奏
　
顾问企业
开发企业
2、商业产品行销方略
整合方略、招商渠道及管理、价格方略、销控方略、阶段促销方略
3、住宅产品行销方略
销售渠道、价格方略、销控方略、阶段促销方略
推广方略
1、总体品牌设定、品牌关键阐释、价值提炼
顾问企业
2、CI系统、项目包装、工地现场包装、现场包装方案
3、推广方略制定