房地产行业风起云涌观后海千帆竞发犹可待.docx

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房地产行业风起云涌观后海千帆竞发犹可待
Table_Grade
行业评级
持有
前次评级
持有
报告日期
2017月） 9
图11： 普洛斯各区域出租率（截至2017年3月） 10
图12：普洛斯各区域续租率（截至2017年3月） 10
图13：普洛斯中国租户租赁面积占比（2017年3月） 11
图14：普洛斯各地区电商租赁面积占比 11
图15：普洛斯三大开发方案，满足客户的多元化需求 12
图16：普洛斯地产基金运作模式示意图 13
图17：普洛斯开发物业增值及开发成本（亿美元） 16
图18： 各国物流成本占GDP比重 17
图19：中美日三国LPI指数对比（5分制） 17
图20：普洛斯中国17年4月租户类型占比（按照面积） 17
图21：每十亿美元销售额所需物流仓储（万平方英尺） 18
图22：第三方物流消费占企业物流总支出的比重 18
图23：零售行业物流需求演变图 18
图24：中美高端物流仓储总面积及人均面积对比 19
图25：中国高端物流仓储设施供给缺口较大 19
图26：我国物流地产市场格局 19
图27：我国物流仓储设施约80%市场份额由外资提供 19
图28：我国物流仓储市场租金指数 20
图29：我方米） 20
图30：一线城市物流地产收益率高于写字楼、商铺等 20
图31：全球主要城市物流地产收益率一览 20
图32：中米） 22
图33：美国物流成本占GDP比重 22
表1：普洛斯私有化收购项目概览 4
表2：参与普洛斯私有化中资财团介绍 4
表3：普洛斯重要股东及持股情况（2017年3月） 5
表4：中国资本参与普洛斯多次投资 6
表5：物流地产逐步受到资本青睐 6
表6：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月） 8
表7：普洛斯基金管理业务估值 15
表8：2017年1季度物流仓储市场概览 20
表9：2020年中国高标仓储面积敏感性测算 22
万科等中资资本联合私有化普洛斯
2017年7月14日，万科、普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团联合组成的中资财团与普洛斯发布联合公告，将以每股新加坡元的单价完成普洛斯（全球领先、亚洲最大的现代物流设施提供商）的全面私有化收购，交易总价约为160亿新加坡元，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。本次交易最迟于2018年4月14日完成，普洛斯董事会及财团将一起推动相关监管的批准程序等后续流程，目前普洛斯第一大股东GIC（新加坡政府投资公司）明确表示支持该方案的进行。
表1：普洛斯私有化收购项目概览
　
私有化项目信息
交易结构
普洛斯（GLP）所有已发行及已缴普通股（不包括库存股）
收购方
万科%、厚朴投资%、SMG（普洛斯CEO独资公司）%、高瓴资本%、中银集团投资公司15%
收购计划
以新元/股现金收购
估值
160亿新加坡元（约为790亿人民币）
预期完成时间
2018/4/14
不可撤销的承诺
普洛斯第一大股东GIC（持股比例为％）向要约人提供了不可撤销的承诺
数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心
从本次收购方的组成结构来看，大多为普洛斯原有股东，其中厚朴投资和中银集团系2014年对普洛斯进行25亿美元投资的投资方，而本次出资比例分别为%、15%。高瓴资本则在2015年通过股权收购成为当时普洛斯第二大股东，根据17年3月的最新数据显示，高瓴资本持有普洛斯%股权，其本次收购的出资比例为%。SMG代表了普洛斯管理层梅志明团队，梅志明先生为前Prologis亚洲业务的联合创始人，SMG本次出资比例为%。万科为本次私有化后的新晋股东，出资比例%，占比最高，出资金额约亿人民币。
表2：参与普洛斯私有化中资财团介绍
中资财团构成
出资比例
出资金额（亿人民币）
公司介绍
万科
%

积极拓展物流地产业务的国内龙头房企
厚朴投资
%

2014年投资普洛斯的中资财团之一，厚朴资本主席方风雷因此出任普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事
SMG
%

普洛斯现任CEO梅志明独资公司，代表了梅志明为首的普洛斯管理团队
高瓴资本
%

2015年高瓴资本以每股元买进普洛斯3亿3790万股，总值超过9亿元，当时成为仅次于新加坡政府投资公司GIC的普洛斯第二大股东。
中银集团投资公司
%

2014年投资普洛斯的中资财团之一
数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心
实际上，在普洛斯本次私有