某市房地产市场预警预报指标体系研究报告.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告
上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告
《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组
　　产业所占比重逐步提高，这是我国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定的。但随着经济的发展和大规模旧区改造速度的递减，房地产开发投资额所占比重会逐步回落。
　　3、新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比：
　　 此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。随着本市土地供应机制逐步规范和完善，该比值的大小既反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势的预期，又反映政府管理部门调控市场的政策效果。
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　　4、商品房新开工面积占施工面积的比例：
　　 前瞻性指标，新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（万平方米）
　　5、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比：
　　重要的前瞻性指标，根据本市在建项目的实际情况，±，故施工面积反映了1～2年后现房供应量，，会出现供应短缺，，未来供应量将会放大。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　（万平方米）
　　第二、市场即期指标
　　 6、商品房销售额与开发投资额之比：
　　 此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标，比值小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。
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　　7、商品房预售面积与批准预售面积之比：
　　 即期消费指标。反映当前商品房预售情况，在一般情况下该指标不应大于1，只有在前一、两年小于1时，才会因市场好转而出现大于1的情况。～，小于1表明供大于求，商品房价格趋缓，大于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （万平方米）
　　8、商品房销售面积与竣工面积之比：
　　 此项指标为统计局公布指标，表示现房供求是否平衡，其中商品房销售面积包括批准销售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积，通常不能与竣工面积直接划等号，比如地下室计入竣工面积但有时不作为销售面积，因而后者略小于前者。
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　　9、住房买卖面积与社会住房总量之比
　　 反映住房买卖（新增住房销售加存量住房买卖）状况的即期指标，即业内通常所述的“换手率”。其比值既反映二三级市场的活跃程度和流通频率，又在一定程度上反映市场的成熟度。根据发达国家的统计资料，该指标通常为15％左右（美国房地产市场的挽手率约为17％～18％），值域的选择要考虑上海房地产市场尚处于培育发展期和现阶段旧区改造力度较大两方面的因素。（万平方米）
　　10、新建商品住宅空置率：
　　 反映新房供应和需求匹配状况的指标（国内尚无统一的计算口径，本项目指标是参照国内某课题研究成果设立，建设部房地产业司领导曾经引用过，本项目指标可与住房空置率指标比较权衡后择其一）。新建商品住宅空置率一般应保持在10
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