03 重庆中高端物业(别墅、花园洋房)市场分析.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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重庆中高端物业（别墅、花园洋房）市场分析
1. 重庆别墅市场分析
别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它服务于金字塔尖目品质，景观差异，赠送空间、户型结构等多方面影响较大，特别是独立别墅与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型别墅单价均在15000元/㎡以上，总价一般在800万元以上；高档别墅单价在11000-15000元/㎡之间，总价在500-1000万元之间；中档别墅单价在7000-15000元/㎡之间，总价在200-500万元之间；经济型别墅单价在8000元/㎡以下，总价在80-200万之间；市场中还有一部分总价在80-120万之间面积较小的紧凑型别墅。
销售进度
2009年别墅市场上消化速度较好的主要是经济型别墅和品牌企业开发的别墅项目。
开盘均价在6500-7000/㎡左右的“蓝光·十里蓝山”，以及虽然单价在9000～1000元/㎡的“龙湖·东桥郡”别墅，但是在整个2009年的回暖市场下，结合产品自身的不俗品质，基本上开盘销售就达到80%以上。
本地知名开发商龙湖地产以成熟的别墅开发经验一直受到高端市场追捧，2009年先后推出“龙湖·江与城”、“龙湖·悠山郡”、“龙湖·东桥郡”四个别墅项目，也在逆市中再创佳绩。
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此外，还有部分采用少量多推的楼盘，也取得了不错的销售成绩，如“绿地翠谷”每次推出约20余套别墅，累积别墅销售率达到80%以上。
从销售套数上分析，销售较好的别墅项目月均销售约三十套左右，且多数为总价较低的经济型别墅；豪华型别墅由于总价较高，消化速度相对较慢；中高档别墅项目供应量占市场主流，价格优势不明显，月均销售在几套和二十余套之间。
客户群体
别墅的客户群体最基本的特征就是高收入，属于金字塔尖很少的一部分社会群体。结合重庆别墅市场购买人群的大致特征来看，豪华别墅产品不仅吸引了重庆本土的成功人士，还有3成左右的外省市购买人群；中高档别墅客户群体较广泛，有企业家、企业高管、少量外籍人士及医生律师等；而经济型别墅客户群则主要是中小型企业业主、建筑设计师、公务员等。同时，由于购买者所追求的居住品质及爱好不同，也会做出适合自己的选择。
2. 产品分析
规划分析
布局
从容积率上来看，，-，-1之间。豪华型别墅对容积率的控制较严格，而中高档和经济型别墅无明显差异。
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在景观利用上，别墅产品都会采用优先尊重原生地貌的布局方式。豪华别墅不仅拥有天然的自然景观，还打造了稀有的高尔夫球场或湖泊等资源，多数采取排列式或半围合式，做到资源共享最大化；高档别墅绝大部分拥有项目内最好的江景或水景资源，以排列式为主；中档别墅主要采用排列式+组团式，经济型别墅由于景观资源较少，以组团式为主。
景观
目前重庆市场上的别墅项目，大多数都具有良好的生态环境及自然景观资源。园林景观风格主要以欧美风格为主，也有少量的中式和现代风格。
豪华型别墅和高档别墅，最大的特点就是拥有项目内最好的景观资源，包括高尔夫球场，湖泊等，使业主在自己的家里就可以享受到自然景色，强调的是一种大气尊贵的生活氛围，不再着力于在公共区域的打造，相反将更多的空间退让为业主的私家花园或庭院，由业主依据各人的喜好来修建。
保利小泉-原始森林景观 庆隆南山高尔夫-高尔夫景观
中档别墅和经济型别墅则更多的利用公共区域突出共享的景观设计，如亭廊，雕塑，喷泉等，特别是建在大型综合项目的别墅组团中的经济型别墅，所享有的自然景观和私家花园相对较少。
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绿地翠谷-中庭小景 坡岭顿小镇-喷泉亭廊
配套
别墅项目的配套主要体现在项目内的景观资源配套，商务功能配套，生活配套等。
景观资源配套包括有山景、江景、湖泊、公园、高尔夫球场等，豪华别墅和高档别墅一般都拥有较好的景观资源。
商务功能配套包括有星级酒店，高级会所，俱乐