优派克思2011年南京晶钻都汇后续营销计划讨论稿.ppt

晶钻都汇后续营销计划讨论稿
致江苏瓯江投资发展有限公司:
市场调研
南京商业市场供求分析(套数)
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2010-12
2011-1
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2011-3
2011-4
2011-5









供应套数(套)
成交套数(套)
供求比
南京商业市场供求分析(面积)
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50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
2010-5
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2010-7
2010-8
2010-9
2010-10
2010-11
2010-12
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2011-5









供应面积(M?)
成交面积(M?)
供求比
供应分析:商业供应量自2011年3月以来逐渐回升,2011年5月,南京市整体商业供应311套,环比4月上升20%。
成交分析:商业成交在2011年2月以来逐渐回升,5月成交388套,环比4月上升26%,同比去年5月下降48%。
供求分析:市场供应成交回归理性,2010年底的大幅度放量供应,和不断高涨的成交量,在2011年迅速回落。
整体市场
2011年市场回归理性,相比去年下半年供应量及成交量双双回落
项目分布图
个案选取原则:
户型面积相似
区位相似
总价相似
客源竞争
竞争市场
本案
托乐嘉广场
左邻右里
文鼎广场
武夷绿洲
协众财富
个案详情列表
个案分析
项目地址:江宁大学城体育中心东侧格致路99号
总建面积:
商铺类型:百货、购物中心商铺
主力户型:30-65平米
在售价格:46平米44600元/平米,65平米44000元/平米
销售情况:2009年8月开盘销售,截至目前仅剩15套沿街底商
客群情况:基本都为投资客,年龄段在40-50岁之间,这部分客户大多有自己的事业,并没有自己直接经营的意愿,信任区域规划,大多为中产阶层。
文鼎广场——概况
9年包租,主打40-60小户型商铺,为投资型产品
个案分析
项目优势及卖点
9年包租模式、初期以16%的2年收益返现来吸引购买人气
区位优势:项目位于江宁大学城中央核心区域,拥有近20万大学生年轻消费群体。
业态丰富:项目体量大,拥有卖场、餐饮、娱乐等综合业态。
投资门槛:总价基本在100-300万之间,主力户型总价约200万左右,投资门槛低。
竞争市场
2009年8月推出共7栋,516套商铺,面积一楼40-65平米,二楼40-46平米,三楼30平米;其中临街的一楼商铺7米挑高,,面积36平米,,面积28平米
2009年12月重点营销其中紧邻地铁口的30平米精品铺位,采取两年16%收益即买即现的折扣形式
2010年4月,重点营销其中一层商铺,主力面积46平米,挑高7米。
项目推盘、去化情况
项目开盘至今整体月均去化达23套
2011年4月开始重点销售底层46及部分65平米户型,截至目前46平米户型去化5套,剩余12套;65平米户型去化6套,剩余3套。
竞争市场
项目地址:江宁区岔路口宏运大道1188号
总建面积:1万平米
商铺类型:社区沿街底商
主力户型:100-200平米
在售价格:15000-25000元/平米
销售情况:2009年8月起推出商铺共66套,截至目前剩余5套。
客群情况:客户以投资客为主,年龄段基本大多在45-55岁之间,这部分客户对于社区目前的商业氛围并不介意,多为富裕阶层,投资心理属性可分为投机型、专业型两种
左邻右里——概况
南部新城、亲水景观休闲商业街
竞争市场