四季美农贸城
中央商务街整合营销方案
四季美农贸城项目策划组
2009-07-25
第一篇 市场环境分析
一、区域市场特征
网络营销方案圈子：包括SEO,SEM，电子营销，数据库营销，论坛营销，短信营销，病毒式营销，电子杂志00元，背面街均 价8600元
二层：正面街均价
8000元，背面街均价
7000 元
三层：正面街均价
6000元，背面街均价
4800 元
四层：均价4500元
自营：一次性96折； 贷款97折 投资：一次性98折； 贷款99折
成交清淡
家俱CBD商 业街
20000
一 层：；
二、三层：
2009年7月1日
一 层：均价13000 二三层：10000 （买一 层送一层）
开盘时认筹客户，
投资：一次性95折；
贷款96折；
经营户：一次性86折;贷款
88折
截止目前，一次性99折，贷 款无折扣
成交一般，约售 出 30-40%
2、公寓类型
楼盘名称
项目地址
项目类型
项目规模
销售价格（元/m2）
租金水平（元/月）
销售情况
龙辰丽湾
店正街
住宅
2649 （二期）
尚未交付使用
一期已售完
汉北家园
店村
住宅
一期 万 m2 总建面8万m2
2400 （存量房）
毛坯房：300元左右
装修房：600元左右
一期已售完
盘龙庭苑
店正街
住宅
2631
尚未交付使用
正在销售
特征表现：
1、从7月1日配套商业的开盘效果看，批发第一城和中国家俱CBD的硬广持续了一段时间，但市场反映不佳，成交清淡。
2、两个项目商业街入市价格偏高，特别是小商品城配套商业街定价上明显高于家具 CBD。
3、本案周边代表住宅项目价格均在2700元以下，租金水平在300元左右，即每平米的租价每月不超过3元钱，而且这类住宅主要
针对刚性自住需求为主，投资比例较小，其中较低的价格优势以及升值潜力是投资选择的主要原因，出租对象主要以常住家庭为主 对本案公寓投资客户分流会有一定影响。
分析结论：
批发第一城和家具CBD配套街的开盘，成交不是太好，主要原因有以下几点：
1、 批发第一城、家具CBD尚未进入对外营业阶段，通过部分投资型客户的针对性访谈，均表示对近期市场走势尚不明朗，信心略 显不足，同时整个目标客户市场观望气氛较浓；
2、 在项目推广宣传上，缺乏实质性的（主体市场）招商业绩炒作，也造成了投资客对市场火爆现象的怀疑，更加重了投资客的观 望情绪；
3、 在定价策略上，表价较高，造成投资门槛较高，风险较大，投资客户在供铺成本与盈利回报之间对比权衡后会大大减缓其购买 意向及行动。因此，定价策略要遵循认筹期客户的反应综合考虑；
对于周边住宅项目，我们要认识彼此差异，寻找自身优势和生存价值，以更好的定位自己: 4、本案公寓投资更侧重于“商务”功效，主要是满足汉口北市场群的经营户、往来客商的商旅住宿、公司办公、休闲娱乐等商务 配套需求，纯粹的个人出租、自用住房功能比例较少。而周边住宅项目的投资，则主要以居住功能为主，出租或转手均是满足 不同人群的基本居住需求。因此，虽然周边住宅项目会对本案投资客产生一定分流，但不会产生较大性冲突。
一、项目概况
第二篇 项目分析
汉口北中央商务街总建筑面积近 7 万平米，由六栋主体大楼及首层商业街组成，分为政务中心、金融商务中心、主题商业街和
生活中心四大功能板块，设市场管委会、政务服务中心、金融服务区、城市候机厅、通讯营业厅、商务写字楼、连锁商务酒店、多
功能服务型公寓、大型生活超市、特色餐饮酒店、休闲娱乐中心、主体购物街及市场群生活配套区等经营业态，是汉口北专业市场
群唯一的政商一体化综合性配套项目。
中央商务街各楼栋面积分布细表
A座
B座
C座
D座
E座
F座
每层 面积合计
栋号
B座
C座
D座
E座
F座
合计
一层商铺
汉口北 市场群 管委会 入驻
二层
三层
11321
四层
11321
五层
11321
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