土地开发成本.doc

土地开发成本
土地开发成本
土地开发成本
土地开发成本
土地一级开发成本 1、土地一级开发成本地地一级开发成本是指在
政府规划的土地一级开发地区红线内实行土地一级开发全过程的花费。
树木的栽种） 、微地形、艺术小品、喷泉、地下进出
口的办理、歇息座椅等。
本部分花费是指在土地一级开发地区内，各二级开发地块红线范
围外的公共地区的环境景观建设花费。
这是土地一级开发成本中的一项重要构成部分，应在不一样阶段根
据控制性详尽规划，或修筑性详尽规划，或初步设计图纸，或施工图
纸，参照相应工程的估量指标，或概算定额，或估量定额测定。
（五）地区内公共配套设备建设花费包含：市政管理用房建设费
;灵活车泊车场（库）、非灵活车泊车设备建设花费 ;规划中其余须归入土地一级开发成本的配套设备建设花费。
在不一样阶段依据控制性详尽规划，或修筑性详尽规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参照相应工程的估量指标，或概算定额，或预
算定额测定。
（六）工程建设其余花费 1. 工程监理费 2. 完工图编制费 3. 建设期地区管理花费 4. 项目完工后移交管理单位前的保护管理花费 5. 项目后评论花费 6. 其余（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包含土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。
该花费应依据项目的详细状况和土地一级开公司的管理水帄、资源投入状况等进行核算。
土地贮备机构负责实行土地开发的，由土地贮备机构负责筹备资
土地开发成本
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金、办理规划、项目批准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行。
此中经过招标方式选择开发公司负责土地开发详细管理的，开发公司的管理花费不高于土地贮备开发成本的 2%。
以招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发管理拜托协议。
（八）财务花费指一级开发过程中所发生的有关财务花费。
其测算依公司（或项目）的资本构造和融资能力不一样而有不一样的融资方案，所以融资渠道、金额和限期完整不一样，其融资成本应视详细状况分别测算。
（九）销售花费包含土地一级开发主体为提高开发地区的土地价值，吸引二级开发商和最后用户，达成土地出让任务，赶快回收开发
成本而进行的策划、 推行活动，和所以发生的各样广告、 宣传花费等。
当前政府对土地一级开发的销售花费提取比率没有特意规定，并且市场中二级开发的销售经验不合用于土地一级开发的销售，已实行
达成的土地一级开发项目尚不多， 所以没有太多的经验数据可供借鉴。
这就需要公司依据自己项目的土地出让计区分别测算。
也能够按估计销售收入的 1%计取。
（十）应纳税费土地一级开发波及的应纳税种主要有：营业税、城市建设保护税、教育费附带、印花税、入口设备关税等，所得税。
详细纳税额计算方法详见国家有关税收政策的规定。
（十一）不行预示费包含基本预备费和涨价预备费。
土地开发成本
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视不一样阶段的测算精度不一样，而以开发成本为基数，适合计取一
定比率。
当前，全国有多家房地产公司在探究土地一级开发可连续的经营
模式。
此中，以云南城投（ ）、中天城投（ ）等房地
A 股上市公司所代表的 ?公司与政府的利润分红模式 ?，被房地产公司在土地一级开发时所采纳。
土地一级开发利润分红的盈余模式特别清楚， 即经过将 ?生地 ?变成
?熟地 ?，待土地经过招拍挂出让后，房地产再依照与政府的分红比率，
获取属于自己的那部分土地出让增值利润。
在这类模式中，政府与负责土地一级开发的房地产公司结成了密切的利益共同体，公司的经营业绩也成为了政府实实在在的利润。
在本文中，笔者就将对这一模式的运作特色和所储藏的风险，提出浅显的见解。
一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府拜托公司依照城市规划功能、 竖向标高和市政地下基础设备配套指标等要求，对必定地区范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行一致的征地、拆迁、布置、赔偿，并进行适合的市政配套设备建
设，使该地区范围内的土地达到 ?三通一帄 ?、?五通一帄 ?或?七通一帄 ? 的建设条件（熟地），再