世联 合肥环美 站北项目营销战略与策略报告 139PPT.ppt

世联_合肥环美_站北项目营销战略与策略报告_139PPT
客户目标：在片区竞争中脱颖而出，突破片区价格，打造成标杆项目
整体目标
在激烈的竞争中脱颖而出，突破片区价格，进而树立项目品牌形象，打造成市场的标杆项目。
住宅开发除了获域整体人气不足
香江生态丽景，区域内最大项目，40万建面
区域规划
配套设施
产品研判
待规划空地
华府竹丝院二期·待建
东湖山庄，最后的3期部分在售
中环项目
近尾盘
阳光汇景
在建
阳光汇景在建
周边有三大公园，且邻规划的最佳行政资源总部大厦，但市民关注的优质配套缺乏
生态
公园
瑶海
公园
1
4
2
3
6
8
9
新海
公园
瑶海工业区
标志性建筑：100米高总部经济大厦（新的管委会办公地点）+五星级酒店
新站管委会现驻地
1
9
2
六十三中（幼儿园-高中，乡镇进城转制，教学一般）
3
七里塘街道
8
市三十中，乡镇中学
4
合肥新站第二人民医院
6
集贸市场、华联超市
物流园区用地
安徽大市场
国际汽车城
·周边缺乏市民最关心的小学、中学等优质学区资源，现有学校为乡镇学校改制。
商业配套缺乏，尤其是休闲类商业设施。
目前只开通两路公交线路，十分不方便。
生态公园
据说政府
区域规划
配套设施
产品研判
快速发展的住宅区建设与优质配套贫乏片区降低客户吸引力，政府正在考虑去做
规划新建高中
商业规划
交通
区域规划
配套设施
产品研判
9
除了总部大厦，新站区管委会计划建设一所200亩全建制示范性高中、再引入一所医院。
新高中拟选址
政府关键计划
“借题”增加项目砝码
安徽大市场二期在建，30万商业综合体
建议引入知名学校，如北师大附中、清华附中，本项目客户有优惠名额。
已经把区域规划商业融入，是站北商业中心。
赞助公交公司，开通线路，尤其是与主要区域直达班车。
以前，由于医院、商业、学校规划的不确定性（没有落实、政府不能公示），区域内项目主推卖点均不得不锁定已有的公园，因此督促政府落实规划对于项目的开发具有重要的意义。
项目开发计划：把市政绿化带引入项目，与规划商业融合，但整体被分割成4部分
内部可以概括为一带、两街、四区、八组团。
一带是指中间的生态绿化景观带，属市政工程，考虑为项目增加亮点，但因此导致成本提高。
四区是指按照分期开发的原则将项目划分为四个区域。
每区分两个组团降低每期开发强度。
二期：
小高层+高层
一期：
多层+ 小高层+高层
三期：
小高层组团
四期：商业+公寓
+写字楼
启动区选择有最佳资源位置，主要是考虑降低项目推广难度。
区域规划
配套设施
产品研判
绿化带：66×780米
一期：300×98
二期：400×120
三期：400×130
四期：300×125
突出绿化、生态以及与商业的融合，但由于绿化带存在，造成整体布局的单一
区域规划
配套设施
产品研判
规划出发点：
层数，朝向，视线的设计均匀对称。
园景观的最大利用。
启动区功能规划：
住宅组团：包括东部多层组团和西部小高层组团。
商业办公区：沿绿化带设计。
共享人流。
启动区内部交通规划：
人车分流。
商住分流。
铜陵北路
启动区选取项目资源最好的位置，以减少客户抗性，打开市场
整体规划理念：
主题景观规划。
启动区外部资源：
临城市主干道铜陵北路
临生态公园，景观资源好
启动区内部景观资源：
“君子大道”景观绿化带
景观渗透带及休闲景观带
水系与枯山水结合的水道景
观系统
区域规划
配套设施
产品研判
外部取景和内部造景做的相当到位，构成项目主要卖点。
启动区双组团设计、内部大尺度、开阔空间
内部大尺度、开阔空间：多层楼间距大于13米，小高层超过30米。
区域规划
配套设施
产品研判
园林亮点：
水系
枯山水
城市干道绿化退界景观
启动区住宅共512户，包括3栋高层、2栋小高层和3栋多层，面积构成55：23：22
指标名称
具项
用地面积
29412
住宅面积
58000
商业面积
10200
高层面积（共3栋，首批推出1栋）
32630
小高层面积（2栋）
13495
多层面积（3栋）
13294
三种物业类型面积比
55%：%：%
居住户数
共512（首批320户）
启动区住宅开发特点：
多物业类型同时启动，为消费者提供多种选择。
由南向北，由高至低的排布方式。
迎合城市的主要发展方向。
充分考虑对公园的利用，增加了公园一侧的住宅户数。
启动区以高层为主，但首批入市产品是多层、小高层和1栋高层，与区域市场主要推售物业吻合。
区域规划