2019南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告141p.ppt

2019南京盐城蝶湖湾项目营销策划报告141p
一簇蓝色精灵的小确幸
CHENYING0907
I 市场研判
2009年盐城房地产市场回顾
2019年盐城房地产市场预测
区域竞争环境分析
市场研判
2009年盐城房地产
新推户型
后续
供应量
天澜湾
高层
4200(以10层价格为基准)

一次性付款

在售13、14、15、16号楼，09年11月份开盘，单身公寓仅剩北户
36m2一房，128m2三房，145m2的四房
2019年5月
80-160m2
1-11号楼，其中2幢小高层，9幢高层；西部地块以高层为主的21幢住宅，将在未来两年里推出
中央水景成为项目最大的优势，同时13、15号楼底部的架空层设置休闲，运动设施，将新的泛会所理念融入项目。与本案的地理位置最近，未来较大的供应量成为本案最大的竞争对手。
优劣势分析
市场研判
城南板块竞争个案
项目名称
建筑
类型
均价
（元/㎡）
物业费
（元/月 ）
优惠
方式
销售
情况
在售
户型
新推
时间
新推
户型
后续
供应量
钱江方舟
多层
小高层
高层
年前均价6100
----
无
13-15号楼已售完 ，商铺总价不低于120万
无房源
2019年5月
暂无
5幢高层
“优活街”成为项目独一无二的优势，商铺不仅完善社区配套，也增加项目的居住氛围，建筑品质也较高 。
优劣势分析
市场研判
盐渎板块竞争个案
项目名称
建筑
类型
均价
（元/㎡）
物业费
（元/月 ）
优惠
方式
销售
情况
在售
户型
新推
时间
新推户型
后续
供应量
公园道1号
高层
小高层
5700

车位50元/月
无
一期已交付，二期售罄
2019年2月推出96 m2两房；108-132m2三房；142 m2四房 。目前仅剩大户型
3幢高层2梯3户
区位优势，和盐渎公园等外部环境增加了消费者的购买信心
优劣势分析
市场研判
盐渎板块竞争个案
项目名称
建筑
类型
均价
（元/㎡）
物业费
（元/月 ）
优惠
方式
销售
情况
在售
户型
新推
时间
新推
户型
后续
供应量
月湖花城
高层
小高层
别墅
高层5988
别墅18000

无
在售27和31号楼，均为高层，新开32号楼为15层
98m2两房110-146m2三房
2月
102m2以上三房
2幢小高层
项目地理位置较好，综合型社区，建筑类型涵盖小高层、高层和别墅
优劣势分析
市场研判
盐渎板块竞争个案
项目名称
建筑
类型
均价
（元/㎡）
物业费
（元/月 ）
优惠
方式
销售
情况
在售
户型
新推
时间
新推
户型
后续
供应量

小高层
5000
----
无
仅剩顶层
在售3幢18层的高层，130m2的三房，140 m2的四房
2019年3月底5日
90多m2两房，130m2三房
5幢11层的小高层
纯小高层社区，在产品上与本案有可比之处
优劣势分析
市场研判
西环路板块竞争个案
春节后竞争项目新推房源时间参照（供参考）
学林雅苑
公园道1号
天澜湾
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2019年
都市豪庭
新推80-90m2两房100-120m2三房
钱江方舟
海德公园

住宅类产品均价在4000-5000元/m2之间
-，楼层差价在100元/m2
2009年-2019年板块均价上涨近1000元/m2
板块内的住宅产品大多以高层产品为主，纯小高层的社区不多见
年末供应萎缩，可售房源不多，多数楼盘09年推出的房源已基本售罄
春节后将陆续有新房源上市，其中高层居多
本案最大的竞争对手----天澜湾，后续供应量较大，接近30万方
2019年盐城将有一超大规模的项目上市----中南世纪城，由中南建设开发，总建面积280万方；虽与本案不同属一板块，但其品牌和规模会吸引众多消费者，导致一部分本区域的客群分流出去，对本案产生的间接威胁不容忽视
区域市场小结
市场研判
本案的市场地位及突破点分析
蝶湖湾
老城区
新区中心
但竞争项目，如天澜湾，学林雅苑，紧邻本案，与本案共享同样的外部资源。
天澜湾、学林雅苑
世纪公园
世纪公园的自然环境
盐城一中
优质的学区环境，盐城一中
位于区域板块南部，也是城市最南段的项目
位于城市南延版图的纵轴线上
原有的资源优势，已然不存在了，那么就需要为项目寻找新的突破点。