戴德梁行2011年南京中心营销执行方案.pdf

南京中心2011年
营销执行方案
2011年2月22日
PRIVATE & CONFIDENTIAL
报告目录
竞争市场分析目标客户分析
租售策略租售价格租售准备推广执行
租售分割
•整体分割销售价格卖点整合渠道策略
•整层调整
•带租约销售租赁价格营销主题推广执行
单元价格物料设计推广计划
推售销控
单元分割折扣策略现场整改营销活动
客户资质
1
竞争性楼盘情况
在2011年,南京市场高端的销售型写字楼主要有:
绿地紫峰新地中心南京国际广场
竞争性楼盘情况(绿地紫峰)
绿地广场·紫峰大厦
完工期2010年6月
楼层数89
总面积267,200平方米
写字楼83000平方米(10F-41F)
标准层面积(建筑面积)2200-2550平方米
得房率62%
标准层面积(实用面积)1364-1581平方米
层高
当前南京售价最高的写字楼
(低区)~4万/平米(高区)
已销售约40~50%
与本项目竞争分析:
优势:第一高楼形象、湖景、比新街口交通及停车方便
劣势:鼓楼地段不如新街口核心
竞争性楼盘营销推广策略–绿地紫峰
主要推广渠道
户外活动其他
机场大牌
郎朗音乐会南京日报/东方卫报
沪宁高速大牌印像南京紫峰杯摄影展
中山北路道旗
成立798国际设计馆
阵地广告牌开业大典激光秀东航杂志
济南、上海和南京政府领导调研
顶级时装品牌盛会
车主等短信
中国欧盟商会高峰会
2009年地产风云榜颁奖盛典
‚创艺紫峰‛颁奖典礼老带新活动
绿地广场网站
4
竞争性楼盘情况(南京国际广场)
南京国际广场(B峰)
完工期2010 Q2
楼层数82 (B峰的11层至22层为办公楼)
(办公)
标准层面积(建筑面积)1950平方米
得房率70%
标准层面积(实用面积)1365平方米
层高
物业管理公司仲量联行
物业管理费人民币15/平米/月
车位费800-1200
主要客户渣打,资生堂
2010年下半年层对外寻求整层或整栋销售,但尚无成交
报价:~3万/平米
与本项目竞争分析:
优势:玄武湖景、得房率及整层客户平面利用方便
劣势:地段、办公仅10层体量小,商务气势略有不足,所处区域非
核心商圈
竞争性楼盘营销推广策略–南京国际广场
主要推广渠道
户外活动其他

机场大牌户外大型活动-典藏尊享,辉耀台城
南京日报/扬子晚报
沪宁高速大牌2009‘南京国际广场杯’南京第二届业余高尔夫球
地铁灯箱排位赛
南京国际广场(NIC)香港推介会
南京国际广场答谢音乐会 DM
南京市政府领导调研
LuxProperty 2010春季上海臻品物业私人品鉴会
参展‚2010中国南京重大项目投资洽谈会‛ NIC网站
马未都财富收藏讲坛
举办名媛妆容举止和气质修养沙龙
南京国际广场NIC携手江苏银行举办理财分析与红
酒品鉴沙龙
NIC圣诞亮灯仪式
悦动BMW 品味红酒之魅- NIC名车美酒主题品鉴会
6
竞争性楼盘情况(新地中心)
新地中心
完工期2010年Q2
楼层数65层
总面积100,000平方米
标准层面积(建筑面积)1650-2000平方米
得房率75%
标准层面积(实用面积)-1500平方米
层高 (有架空地板)
物业管理公司雅园物业管理有限公司
物业管理费人民币18-20/平方米/月
车位费人民币200-300/月,共1400个
主要客户HSBC、AVIVA--COFCO
2010年即有意出售,但因预售证问题,预计将推迟到2011年出售
目前已有4~5层整层客户以在租约中约定购买意向
价格:~,
与本项目竞争分析:
优势:75%得房率、层高、车位充裕
劣势:河西商务区虽为潜在CBD,但与新街口无法比
竞争性楼盘营销推广策略–新地中心
主要推广渠道
户外活动其他
机场大牌
汇丰银行内地第23家分行‚落址‛新地中心扬子晚报
高速大牌大客户入驻的现场揭牌仪式
江苏省政府、南京市和昆明市政府领导调研
新地中心‚感谢有你,共创未来‛答谢晚宴航空杂志
DM
8
竞争项目产品对比:交通枢纽+气派大堂+净层高