星沙项目营销策划报告.ppt

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项目经济技术指标
占地:㎡
可建设用地:㎡
总建面:㎡
容积率:
绿地率:40%
分类规划指标
住宅建面:㎡
幼儿园:4000㎡
小学:10800㎡
配套:㎡
商业:㎡
其中住宅建筑22栋30-33层高层建筑,14栋12-15层小高层建筑,现代风格。
项目印象:5、关于规划69万区域大盘;现代风格高层社区;商业、学校一体化配套
24班小学
商业
中心
幼儿园
商业街
户型
面积
套数
比率
赠送方式
赠送比率
1房
30-50平
380套
%
——
——
2房
78-88平
897套
%
飘窗
6%
2+1
87-90平
1109套
%
内阳台+凸窗
%
3房
110-118平
97套
%
飘窗
6%
3+1
125-130平
290套
%
飘窗+内花园
10%
4房
140平
54套
2%
飘窗
——
项目印象:6、关于产品以80-90平米的2房为主,产品附加值高,多为N+1户型
本项目一期户型为例:
一期
阳台
内阳台
飘窗
赠送实用度高:通过内阳台赠送可改房
项目印象小结:区域突破之作地段资质平平,但项目自身,诸如规模,规划,产品大有可为
外部
属性
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
交通属性
未来地铁口,但规划2015年启动,只有
一路公交车,交通便利性一般
配套属性
周边未来商业配套体量大,正在起步
经营,未形成商业氛围
资源属性
无资源,周边环境杂乱,档次感差
自身属性
指标及规划属性
69万区域大盘;现代风格全高层社区
商业、学校一体化配套
产品属性
以80-90平米的2房为主,产品附加值
高,多为N+1户型
地段的短期可改善性不大
项目自身具备很多可作为点
项目目标解读:中铁品牌立势之作顺应中铁置业整合扩张,以本项目为契机塑造中铁品牌影响力
中铁的品牌价值毋庸置疑:重点央企,全球第四大建筑工程承包商,世界500强,中国高难度工程的实现者(青藏铁路)
中铁房地产在长沙尚未发出响亮的声音:之前只有一个项目山语城,项目的市场影响力与口碑都极为有限
本项目的契机:塑造中铁品牌的影响力
不仅是一个项目的成功,更是中铁在长沙房地产市场的代表作
中铁房地产业务整合扩张:将中铁下属房地产业务整合为中铁置业,逐步形成全国统一格局与中铁的产品开发系列
项目目标解读:品质之作通过品质塑造品牌形象,预期品质口碑看齐星沙标杆项目
品质标准的制定者:全国知名开发商
品质标准的模仿者:本地开发商
恒基凯旋门
华润凤凰城
配套:5000平米生活体验中心,包括游泳池以及约2300平米的运动会馆,西班牙风情商业街区私人会馆、小学、幼儿园
园林:地中海式风情的超高绿化率园林景观,西班牙特色的
钟楼、下沉式花园、特色水景、组团内私家花园
风格:欧式风情
楼间距:100米
园林:7万平米由大型水景和岛状园林构成,添加法式雕塑小品
配套:游泳池、会所、电影院、幼儿园
风格:奢侈
方略潇邦
蝴蝶谷
园林:,香槟广场、万米立体中心花园欧式园景、景观大道
风格:欧式分情
园林:东南亚风情园林,以组团形式形成奢华感
配套:豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐园等
风格:欧式风情
当前星沙市场产品品质现状:
看齐星沙标杆项目,做本区域内的品质标准制定者
项目目标解读:品质之作立足品质,价格区域领先,力图借势中铁品牌与项目品质,实现合理突破
价格
华天LOHO
方略潇邦
蝴蝶谷:3500元/平
时代新城:3400元/平
楚天世纪城:3300元/平
方略潇邦:3000元/平
华天LOHO:2950元/平
圣力华苑:2900元/平
明天一城:2800元/平
圣力华苑
楚天世纪城
蝴蝶谷
时代新城
明天一城
本项目片区目前价格
恒基凯旋门
华润凤凰城
恒基凯旋门:4200元/平
华润凤凰城:4100元/平
本项目目标价格区域领先
思考:充分发挥项目优势,实现品牌品质价格三赢粗犷的营销启示:品牌,规模,产品是可为发力点;地段劣势则是需要弱化或克服的障碍。
外部
属性
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
交通属性
未来地铁口,但规划2015年启动,只有
一路公交车,交通便利性一般
配套属性
周边未来商业配套体量大,正在起步
经营,未形成商业氛围
资源属性
无资源,周边环境杂乱,档次感差
自身属性
指标及规划属性
69万区域大盘;现代风格全高层社区
商业、学校一体化配套
产品属性
以80-90平米的2房为主,产品附加值
高,多为N+1户型
本项目实现品牌,品牌,价格三赢的营销目标。更多要从项目本身的属性去深入挖掘
2
机遇:市场环境
1、一期待销售产品的简明市场验证2、星沙市场板块特征与“品质”现状3、本项目实现品质的机遇分析
区域
项目
占地
建面
主力户型
价格
中
心
区
华润凤凰城
40
130
两房80-97三房110-130
4000-4200
恒基凯旋门


两房80-85三房105-130四房190-230
42000
尚城

12
一房40-77两房80-99三房120-130
4000
幸福里
21
64
两房85-99三房105-130五房160-220
4000
星沙
大道
南板
块
尚都花园城


两房81-89三房110-135
3700
时代星城


一房45-60两房75-95三房110-135
3300
楚天世纪城

38
两房86-88三房90-130四房136-150
3300
苹果社区


一房50-51两房95-115三房117-138四房138-250
3400
东南
新城
板块
方略潇邦


两房85-95三房110-125
3000
未来长郡

37
两房80三房90-120
3800
圣力华苑


两房85-99三房105-135
2950
明天一城

10
两房86-125三房120-125
2800
博雅上院
10

两房80-99三房95-130
两房80-99三房95-130
2900
虽然星沙三个板块价格差异明显,但板块间户型产品却趋于同质化
博雅上院
明天一城
圣力华苑
方略潇邦
未来长郡
苹果社区
楚天世纪城
时代星城
恒基凯旋门
幸福润城
华润凤凰城
尚城
尚都
1、产品验证
—市场供求特征与趋势