光明花园二期策划方案(DOC17)(1).docx

该【光明花园二期策划方案(DOC17)(1) 】是由【zhangkuan1436】上传分享，文档一共【31】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【光明花园二期策划方案(DOC17)(1) 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。光明花园二期策划方案
目          录
一、光明花花园项目分分析
(一)     光光明花园前前期营销推推广分析及及后期推广广建议
(二)     光明明花园一期期销售概况况
(三)     光光明花园二二期销售概概况
(四)     光光明花园客客户信息反反馈及对策策
二、市场分分析
(一)   武川市市20044年宏观住住宅市场走走势
(二)   武川市市八月份住住宅市场动动态分析
(三)   区域住住宅市场销销售动态
三、光明花花园二期营营销推广策策略
(一)   总体推推广策略及及销售目标标
(二)   二期入入市时机策策略
(三)   销售推推广策略
四、媒介推推广计划
       (一)宣宣传主题
       (二)媒媒介投放策策略
       (三)媒媒介投放计计划
五、销售部部署及资料料准备
一、光明花花园项目分分析
(一)光明明花园前期期营销推广广分析及后后期推广建建议
1、光明花花园一期营营销推广主主题及其目目标
         分析光明明花园一期期宣传单页页、楼书及及工地形象象诉求主题题
宣传单页
    背背     景:绿色色背景暗示示健康的生生活环境   
    诉诉求主题::绿色天与与地映衬光光明花园诉诉求主题“武武川新都会会•国际康康居城”
    诉诉求主点::优越的地地理位置、名名牌效应、建建筑业态亮亮点设施
                                首期楼楼书
生活氛围诉诉求:强调调健康和谐谐的邻里关关系
文化     诉求::强调国际际文化与本本土文化相相交融的精精神文化生生活
生活方式诉诉求:健康康的国际流流行的居家家与工作的的生活方式式
环境     诉求求:强调新新鲜、优美美的生活环环境
其他  诉诉求点::重复首期期宣传单页页诉求内容容
工地形象广广告
  工地形形象广告诉诉求:重复复首期宣传传单页诉求求内容
综述
    从从上面可以以看到,光光明花园首首期突出宣宣传项目地地理位置的的优越、建建筑形态的的和谐、健健康的文化化生活方式式,借助武武川的城市市规划宣扬扬光明花园园的武川生生活趋势,以以求达到市市场认知、树树立引领武武川人们生生活方式的的项目形象象
2、光明花花园二期营营销推广目目的
       鉴于于本项目滚滚动开发的的开发模式式,光明花花园二期营营销推广须须继承首期期推广的格格调,诉求求主题从国国际康居城城转以光明明花园国际际生活方式式为诉求主主题,并展展示、实现现其宣传的的建筑亮点点的诉求,深深化项目品品牌的价值值。
         首期楼书书市场反馈馈的“看不不懂、不知知所云”的的情况,建建议二期楼楼书诉求简简洁而委婉婉,必要时时需要销售售员的暗示示引导,媒媒介配合释释疑诉求主主题
    (二)光光明花园一一期销售概概述
1、光明花花园一期销销售动态
            光明明花园一期期批准预售售15000套,面积积2400000平方方米。截止止八月255号,一期期累计销售售12400套,实现现销售面积积1894420平方方米,完成成总套数的的80%
  2、光光明花园一一期余房房房源概述
            光明明花园一期期余房约2250套。房房源位置差差,基本集集中在底层层和顶层,约约200套套,占余房房总数的880%;余余房房源面面积偏大,集集中在1330~1550平方米米之间;余余房的总价价基本在445万元//套左右,以以去年武川川人均月收收入12000元/月月/人为依依据,总价价相对偏高高。
(三)光明明花园二期期销售概况况
1、光明花花园二期产产品品种概概述
            首推11、2、33、4、55、6、77等七栋110层小高高层住宅共共400户户。其中面面积1200~1400平方米的的三房两厅厅两卫占总总户数的337%;面面积在1000~1220平方米米之间的三三房两厅一一卫占总
户户数的244%;面积积在85~~100平平方米之间间的两房占占总户数的的24%,其其余的600平方米以以下的一房房占总户数数的11%%,1555平方米以以上的四房房占总户数数的5%。即即本次推出出房型主力力户型为三三房,面积积在1000~1400平方米之之间,约占占总户数的的的60%%;其次为为85~1100平方方米之间的的两房,约约占总户数数的24%%。销售面面积约5万万平米。
2、光明花花园二期房房源登记概概述
  光明明花园二期期接待客户户累计9225组。从从房源上看看,主要来来源于武川川黄花镇本本地私企业业主、公务务员和中高高级管理人人员,约占占总客源的的60%;;其次客户户来源于武武川市区,约约占总客源源的30%%;另外项项目周边比比较富裕的的乡镇居民民开始成为为本案的消消费主体。从从房型需求求上看,两两房、三房房为主体,共共占总需求求的60%%~80%%;其次为为四房,约约占总房源源的10%%左右。从从面积需求求上看,面面积为1000~1330平方米米的房源需需求量大,占占总需求的的50%;;其次面积积为1000平方米的的房源,占占总需求的的25%;;面积为1130~1150平方方米的房源源需求约占占总需求的的20%。从从接受的总总价上看,330~400万房源总总价接受度度较高,约约占总体的的60%;;其次为不不超过300万的总房房价,约占占总体的225%;440~500万房源总总价的接受受度不错,约约占总体的的16%。总总的来看,二二期客户层层次明显,以以中等家庭庭收入为主主,富裕阶阶层任意是是光明花园园客户的主主体。
(四)   光明花花园客户信信息反馈及及对策
1、项目周周边市政配配套尚没有有动工的迹迹象
       对策策:重点宣宣传项目配配套设施的的进程,突突出光明花花园舒适的的生活环境境,转移客客户的视线线
2、首期余余房房源单单一、无选选择性
  对策策:做好房房源销控,配配合促销方方式,从多多角度做好好房源的投投放
3、消费者者持币观望望的态度
  对策策:示之以以例,动之之以利,晓晓之以情,摧摧毁消费者者侥幸的心心理,激发发销售动机机
4、工程进进度、拆迁迁进度问题题
  对策策:建议公公开工程进进度、拆迁迁进度计划划表,定期期公布工程程进度和拆拆迁进度情情况,欢迎迎消费者监监督,打消消消费者疑疑虑
5、“贵宾宾金卡”退退卡问题
  对策策:查清退退卡的动机机,有礼貌貌的接待办办理退卡手手续,但需需要暗示、耳耳语、模糊糊的透露开开盘的时期期
二、市场分分析
(一)     武川川20044年宏观住住宅市场走走势
       国家对对房地产市市场宏观调调控明显,武武川房地产产消费市场场日渐理性性:从20003年七七月份开始始,国家出出台了一系系列的关于于房地产宏宏观经济政政策,避免免房地产经经济过热、防防止房地产产业发展大大起大落、加加强保护基基本农田等等措施,加加大了对建建筑业、钢钢铁冶炼业业、房地产产金融市场场的监管力力度,从土土地政策、金金融、建材材供给等角角度调控房房地产业的的发展速度度。这给我我国房地产产业带来了了丝丝凉意意。
加强规范房房地产产业业政策,健健全房地产产市场管理理制度:去去年七月份份以来,针针对国家基基本农田使使用量日益益减少、房房地产运营营商大规模模囤积土地地、房地产产市场价格格偏高、局局部行业投投资过热及及土地供给给政策存在在漏洞等现现象,国土土资源部、建建设部先后后下达了规规范房地产产交易市场场(明确界界定政府土土地征用权权限和征用用范围、对对于公益性性用地实行行征地价格格听证会制制度,对经经营性用地地按市场规规则运作,推推行土地使使用权招标标、拍卖、挂挂牌出让制制度)、加加强管理国国家基本农农田的力度度、严格审审批大型商商业、豪华华商品房、娱娱乐建设项项目的立项项建设,严严格执行关关于在建土土地管理制制度,规范范土地市场场供给,促促使囤积大大规模土地地的开发商商加快商品品房建设、提提高商品房房市场供给给量,抑制制了房价快快速上涨的的势头,给给火暴房地地产业带来来消极的影影响。
加强房地产产金融市场场风险管理理,有效抑抑制房地产产投机现象象:针对房房地产业开开发资金量量大、房地地产开发过过于依赖银银行金融系系统、房地地产市场投投机现象多多、房地产产行业过热热等现象,房房地产市场场风险大部部分转嫁给给了国家银银行金融系系统,国家家要求银行行系统加强强对房地产产开发市场场融资、投投资购房贷贷款市场的的风险管理理,限制二二次投资购购房贷款金金额、加强强投资型房房地产开发发融资风险险管理,提提高开发商商开发总金金额中自有有资金的比比例(自有有资金的比比例有原来来的20%%提高到225%),抬抬高房地产产市场准入入门槛,增增加了开发发商的开发发成本,使使部分实力力弱的开发发商挣相抛抛售商品房房、土地,商商品房市场场可能出现现价格拐点点的现实增增大,投资资者、消费费者预期房房地产市场场价格会下下跌,大多多数持币观观望市场,给给房地产市市场带来消消极的影响响。
武川房地产产市场供给给开始多样样化,居民民的商品房房消费观念念悄然改变变对武川城城北、新北北、城南、黄黄花、城西西和城中各各区域的市市场调查发发现:大众众化住宅市市场需求量量大,区域域房地产市市场细分趋趋势明显,房房地产供需需双方都在在观望市场场走势。
(二)     武川川市八月份份住宅市场场动态分析析
武川房地产产投资平稳稳增长,房房地产金融融信贷规模模缩小,住住宅开发仍仍占主导,经经济适用房房增势强劲劲,房地产产市场供给给量大幅增增长,房地地产价格平平稳:武川川统计信息息网显示,房房地产开发发在市场惯惯性的作用用下,仍呈呈现较快发发展的态势势,商品房房投资增速速明显加快快,建设规规模大幅攀攀升,新开开工面积急急剧扩大,经经济适用房房建设进度度加快,市市场供销基基本平衡。上上半年,全全市完成房房地产开发发投资377亿元,%%,。房房地产开发发累计到位位资金900亿元,其其中银行贷贷款15亿亿元,同比比下降9..8%,在在全部资金金来源中所所占比重由由去年同期期的25..%;,,%%%%。,%%,其中商商品住宅施施工面积为为498..9万平方方米,%。经经济适用房房建设完成成投资1..8亿元,同同比增长44倍;,。,%%,%。商品品房销售面面积99..9万平方方米,%,,%%。
武川居民生生活观念、获获取信息渠渠道悄然改改变:   武川城调调队近期对对20000位城乡居居民开展了了一次抽样样调查,调调查结果显显示,被访访对象最感感兴趣的信信息是健康康与卫生保保健信息、%,有关关科学技术术方面的信信息排到了了4位之后后,其中医医学新进展展方面的信信息关注度度为50..0%、科科学新发现现的关注度度为49..9%、新新技术应用用的关注度度为43..1%。
获得的信息息具体渠道道看,被访访者从电视视、报纸获获取科技知知识信息的的最多,%%、80..8%;其其次是杂志志刊物、广广播,分别别为26..2%、%%;选择互互联网、图图书的比例例相对较
少少,%%、%。从从接触媒体体的频率看看,被访者者每天接触触比例最高高的是电视视,%,其其次为报纸纸(48..7%)和和广播(%%);接触触最多的是是杂志刊物物(30..0%),其其次是报纸纸(28..9%)。从从被访者对对媒体的信信任程度看看,居民对对不同渠道道获取的科科技知识的的信任度有有所不同,最最信任的是是电视、报报纸两大传传播媒体,%%。
    武川20003~22005年年拆迁量逐逐年下降,房房地产市场场逐渐失去去市场刚性性消费,市市场竞争逐逐渐激烈
根据武川房房地产信息息网武川房房管局房屋屋住宅产业业处公布的的关于20003年~~20055年旧房改改造计划显显示,20003年旧旧房中拆迁迁户达到99000户户;预计22004年年旧房中拆拆迁户达到到45000户;预计计20044年旧房中中拆迁户达达到35000户。从从上面反映映的资料可可以看出22003年年拆迁户约约90000户,是22004年年计划拆迁迁户数的22倍,计划划20055年动迁户户数比20004年少少10000户。从武武川国土资资源局公布布的关于22003~~20044年土地供供给量可以以看出(见见下表:22003~~20044年土地供供给量及其其用途状况况一览表),22003年年全年出让让土地   万平方方米,其中中用于建造造住宅的建建筑面积   万平平方米、商商办建筑面面积  万平方米米、商住建建筑面积   万平平方米;截截止至20004年八八月出让土土地  万平方米米,其中用用于建造住住宅的建筑筑面积   万平方方米、商办办建筑面积积  万万平方米、商商住建筑面面积  万平方米米。预计房房屋拆迁、建建造时间11~2年后后开始销售售商品房,则则20033年拆迁户户在20003~20004年中中消化。由由于20003年拆迁迁户数多,市市场消耗量量大,刺激激了20004年土地地的供给水水平。,增增长约1880%,而而拆迁户数数是20003年的一一半。我国国土地政策策规定,开开发商拿到到土地后必必须在规定定的时间开开工,空置置两年后将将无偿收回回。按开发发商拿地到到建造、开开始销售时时间为1年年来计算,22004年年供给的土土地将在22005年年五月份、十十月份前后后开始销售售商品房,22005年年商品房大大量上市,而而目前房地地产市场上上供需双方方——开发发商、消费费者——都都在观望市市场。经济济适用房建建设完成投投资  亿元,同同比增长44倍;施工工面积达   万平平方米,同同比增长   倍。今今后房地产产市场商品品房供给结结构进一步步调整,供供给量将会会加大加剧剧商品房的的价格的竞竞争,房地地产市场的的竞争趋势势激烈。