衡南县 锦绣铭郡策划报告.docx

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目录
第一部分::市场研究究………………………………………………………………………3
整体宏观市市场分析……………………………………………………………………………3
住宅市场分分析…………………………………………………………………………………3
新城板块商商业市场分分析……………………………………………………………………9
第二部分::项目的SSWOT分分析…………………………………………………………10
项目概况…………………………………………………………………………………………100
优势点……………………………………………………………………………………………100
劣势点……………………………………………………………………………………………100
机会点……………………………………………………………………………………………111
威胁点……………………………………………………………………………………………111
总结——寻寻找项目的的突破点………………………………………………………………111
第三部分::项目整体体定位建议议…………………………………………………………133
市场定位…………………………………………………………………………………………133
价格定位…………………………………………………………………………………………133
目标对象定定位…………………………………………………………………………………144
项目的形象象定位………………………………………………………………………………155
我们对提升升项目附加加值的建议议…………………………………………………………155
第四部分::产品建议议………………………………………………………………………166
户型建议…………………………………………………………………………………………166
楼层建议…………………………………………………………………………………………166
第五部分::营销策略略………………………………………………………………………177
销售周期划划分…………………………………………………………………………………177
入市时机…………………………………………………………………………………………177
价格策略…………………………………………………………………………………………188
销售策略…………………………………………………………………………………………188
第六部分::项目的推推广策略………………………………………………………………199
推广的总思思路…………………………………………………………………………………199
推广目标…………………………………………………………………………………………200
项目推广的的具体方略略………………………………………………………………………200
第七部分::媒介选择择策略…………………………………………………………………288
媒介选择原原则…………………………………………………………………………………288
媒体选择的的方式………………………………………………………………………………288
推广费用分分配比例建建议……………………………………………………………………288
第八部分::项目商铺铺的操作方方案………………………………………………………299
第一部分市场场研究
一、整体宏宏观市场概概述
2009——2010年度总总体市场各各项数据比比较
年度
类别
2009
2010
同比增长
完成土地开开发面积
2199587㎡㎡
3573373㎡
62%
施工面积
274452788㎡
34922568㎡
%%
新开工面积积
8311200㎡㎡
10322682㎡
%%
竣工面积
8455747㎡㎡
7910058㎡㎡
-%%
商品房销售售面积
4355727㎡㎡
5376692㎡㎡
%%
商品房销售售收入


%%
从上表可以以看出;
除竣工面积积外,其他他各项指标标均有较大大幅度的增增长,说明明整体市场场呈稳步上上升的良性性发展态势势;
销售面积增增长幅度远远低于销售售收入增长长幅度,说说明20003-20004年度度商品房销销售价格有有大幅度提提高;
施工面积、新新开工面积积、销售面面积增长幅幅度相差不不大,说明明市场供求求关系基本本平衡,泡泡沫成分稀稀少,市场场状况健康康正常。
二、住宅市市场分析
总体而言,我我们可以将将衡阳住宅宅分为两个个板块:一一是老城板板块,包括括珠晖区、石石鼓区、雁雁峰区、及及蒸湘区部部分地区,聚聚集了衡阳阳市区800%以上的的人口,是是衡阳传统统的商贸、经经济中心。二二是新城板板块,包括括华新开发发区和立新新开发区。目目前,市委委、市政府府及市教育育、财政、劳劳动、电信信、邮政、审审计、法院院、公安等等政府机关关单位相继继迁入,事事实上开发发区已经成成为衡阳新新的政治中中心。
1、老城板板块住宅分分析
(1)20001年前前产品形态态以1-44层临街门门面加6--8层多层层住宅为主主,20002年后以以永兴阁、世世纪星城、富富安大厦、嘉嘉华·时代华庭庭、文华··金碧华府府、瑞安大大厦等为代代表的高层层出现后,住住宅品质产产生了第一一次质的飞飞跃;
(2)大多多地处繁华华地段,具具有较好的的区位优势势,交通便便利,周边边配套齐全全、成熟;;
(3)“22高1低”(高容积积率、高密密度、低绿绿化率)的的特征十分分明显,早早期楼盘开开发过分追追求利润,规规划设计的的人性化程程度较差,绿绿化率为零零的楼盘比比比皆是。最最近几年新新开发的楼楼盘在这些些方面有很很大的改进进和进步,时时代华庭每每两层便建建有一个2200平方方米的空中中花园,金金碧华府、瑞瑞安大厦也也都建有一一定面积的的空中花园园;
(4)商业业与居住的的矛盾十分分突出,人人居环境不不理想;
(5)户型型面积以中中大户型为为主,1000平方以以下的小户户型极少。户户型种类主主要为三房房两厅、四四房两厅、五五房两厅及及顶层复式式,面积区区间在1110-2550㎡,主主力户型为为三房、四四房,面积积区间在1130-1160㎡;;
(6)多层层价格大多多在6000-9000元/㎡之之间,小高高层价格在在11000-13000元/㎡㎡之间,高高层价格在在16000-22000元/㎡㎡之间。整整体市场均均价在高层层住宅的带带动下在22002年年前后有一一次大的提提升,但随随着同类型型的项目纷纷纷上市,受受供求关系系影响,目目前价格提提升阻力较较大,全市市商品房均均价在16650元//㎡节点上上陷入胶着着状态。
2、新城板板块住宅分分析
新城板块是是目前衡阳阳楼市发展展最为迅猛猛的地方。华华新开发区区以太阳广广场为中心心,围绕市市委、市府府,周边密密布了都市市春天、丰丰越大厦、中中信大厦、中中天星城、金金阳花苑、锡锡缘轩、香香江·城市花园园、君悦名名居、吉富富花苑、丽丽富花苑、雁雁城世家等等10余个个中大型项项目。立新新开发区则则以蒸湘奥奥运世纪城城、憬华花花园为代表表。
、衡南县县开发区主主要楼盘(本本案主要竞竞争对手)情情况介绍
丽景江山
项目位于云云集大道上上,云集大道道是衡南县县主干道之之一。距湘江不到1公里里的距离,跟省省重点高中中(北斗星星实验中学学)为邻。由由衡阳恒润润投资置业业有限公司司投资开发发,国志经经典全案策策划运营顾顾问。总建建筑面积11333332平方米米,共有十十几栋小高高层电梯(88层+一层层),还有有八九栋的的高层电梯梯(属于二二三期),现现正在售的的只有一栋栋小高层电电梯的期房房。
项目地理位位置优越,紧靠生态公园洛夫广场,该项目是目前云集镇占地面积最大的楼盘之一,项目主要以三室两厅、四室两厅为主力户型,-,起价1700元/㎡以上,内部认购期,2012年底交房。
(2)馨一一花苑
项目位于衡衡南县迎宾宾路北斗星星实验中学学东面。总总建筑面积积为750000平米米,由9栋电梯小小高层与22栋高层沿沿风情园林林自然围合合成一个小小区。
项目由衡南南馨一房地地产开发有有限公司投投资开发,中桥地产顾问策划销售代理。小区景观及配套比较完善,小区中央由15000平方的水主题园林,有游泳池、儿童游乐场等,。流一超市将在小区东北部裙楼开设优质样板店,为业主提供便捷的生活。
项目户型以以三室二厅为主力力户型。面面积在1117-133平方方米,销售售均价在16000元/平平方米以上上,项目主要要适合居家家,现在正正在内部认认购期,于于20122年底交房房。
(3)华城城御花园33期
项目位于衡衡南县县委委党校对面面,临近1107国道道。处于衡南县城城主干道云云集大道东东段,出行行便捷,443路公交交车经过,直直达衡阳市市经济中心心,1077国道,衡衡云干道至至衡阳155分钟经济济圈,由衡阳清泉泉房地产综综合开发公公司投资开发,杭州州名策地产产全案策划划代理。高高7层,3层裙楼楼,项目构构建了一处处立体式花花园景观生生态环境。
项目户型主主要为三房房、四房,面面积为1113-1881平方米米。销售均价为1300多多元/平方方米。目前前销售率在在95%左右右,项目现现处于期房房,20112年底交交房,项目目周边配于于北斗星实实验中学....。
(4)书香香苑
项目地处衡衡南县云集集镇迎宾路路(南方专专修学院斜斜对面),项目由衡阳阳鑫华房地地产开发有有限公司投投资开发,雪雪花广告策策划推广,户型以二房,三房,四房小高层为主,-,住房均价在1500——1600元/平方米包办证费用,目前销售率在50%左右,2012年底交房,周边配于江东农贸市场,县交警大队,107国道。
(5)山水水名城
项目位于衡衡南县云集集大道与迎迎宾路交汇汇处(生态态公园旁),南面为云集大道,北面为生态公园,东临衡阳工学院,西邻洛夫文化广场、湘江。总用地面积13266平方米(),总建筑面积41000平方米,绿化率40%,,有3栋高层电梯建筑而成
。
项目户型以以二房,三三房,四房房为主,面面积98-158平方米米,三房舒舒适而不失失华丽,起起价在2800元/平平方米,均均价在30000元//平方米左左右。
项目由衡阳阳市世华房房地产开发发有限公司司投资开发发,环宇国国际投资(香香港)顾问问有限公司司整合推广广,一到三三层为商业业,四层为为空中花园园,五到二二十八层为为住宅。项项目顶楼和和商业不对对外出售,开开发商自己己拥有。
(6)兴城城·财富广场场
项目位于新新衡南县城城,东临云云集汽车站站,西靠清清泉路,北北至云集大大道,南面面为公园北北路,,规规划总建筑筑面积922080平平方米,其其中:门面面建筑面积积:283380平方方米;宾馆馆建筑面积积:15880平方米米;住宅建建筑面积::621220平方米米;容积率率:;建筑筑密度:%%;绿化率率:32..38%;;立足集贸贸行业。京京广铁路、1107国道道、及京珠珠高速大动动脉近在咫咫尺,项目目地理位置置优越。项项目由衡南南桂园房地地产开发有有限公司投投资开发,项目由29栋小高层组成,一层为门面,户型以三室两厅为主,起价为1580元/平方米,目前销售率在95%以上。云集唯一的商业步行街就在项目中。
(7)滨江江·新城
项目位于衡衡南县新县县城云集大大道新大桥桥旁。由衡阳市市兴源房地地产开发有有限公司投投资开发。项目由小高层组成,项目房型主要以二室两厅、三室两厅为主,住房起价为1380元/平方米,面积区间100——140平方米,目前项目总共只有3栋房子,周边配于农机局,新世纪商业城,生源百货。
、立新开开发区主要要楼盘介绍绍
(1)蒸湘湘奥运世纪纪城
项目位于立立新开发区区滨江大道道1号,临临近蒸水河河。占地面面积2433亩,共330栋,33700套套住宅。
项目以奥林林匹克文化化为主题,小小区内有一一个60亩亩的奥林匹匹克文化广广场。拥有有健康会所所及室外几几百种体育育器械设施施,为业主主提供周到到的健身运运动。是衡衡阳第一
家家以运动、健健康为主题题的大型住住宅社区。最最低价为11100元元/平方米米。
憬华花园
项目位于立立新开发区区立新大道道北门。总总建筑面积积386994平方米米,2栋117层共1120套住住宅,1--2层为商商铺。
项目周边有有衡阳市第第八中学及及幼儿园、华华银旺和超超市。小区区绿化在440%左右右,内有一一个50000平方米米的花园景景观。
户型以三房房两厅、四四房两厅为为主,面积积在1400-1700平方米左左右。起价价11800元/平方方米,层差差价为300元/层,目目前已售近近40%。
、新新城板块住住宅总结
产品形态早早期以多层层为主,中中天花园先先建中心花花园再建住住宅的创新新做法标志志着开发理理念的一次次大突破,嘉嘉华花苑1100%的的销售率也也使其成为为早期开发发的一个代代表。最近近几年开发发的楼盘主主要为高层层和小高层层,都市春春天的热销销、香江··城市花园园的出现使使整个市场场的产品提提前进入升升级换代的的时期,高高品质楼盘盘的开发在在未来必定定成为一个个主流方向向;
园林景观、绿绿化受到前前所未有的的重视,部部分楼盘绿绿化率已达达到40--50%,贝贝尔高林挺挺进中小城城市意味着着景观开始始成为楼盘盘的一个重重要卖点;;
物业管理服服务内容和和水平有明明显提升,国国内知名物物管公司中中海进驻香香江·城市花园园,全封闭闭智能化的的物管模式式既是一种种概念炒作作和卖点吹吹夸,同时时也成为一一种新的市市场需求;;
配套设施相相对缺乏,社社区底商、裙裙楼、泛会会所目前还还难以提供供完善的服服务,加上上交通的不不够便利在在一定的程程度上制约约了整个新新区的开发发,也较明明显地影响响着住宅的的销售;
户型以中大大户型为主主。主力户户型为1330-1660㎡左右右的三室两两厅、四室室两厅,大大面积的五五房和复式式虽然有一一定的市场场需求但绝绝不可能成成为主流,目目前滞销产产品也多为为此类;
住宅整体均均价高于老老城板块,小小高层价格格区间在11300--19000元/㎡,高高层价格区区间在15500-22800元元/㎡,产产品的性价价比偏低,但但有较大的的升值潜力力。由于缺缺乏必要的的价格培育育期,价格格抗性目前前已经显露露。
三、新城板板块商业市市场分析
1、类型::主要有22类——一是社社区独立街街铺,一是是商业裙楼楼。
2、面积::独立街铺铺主力面积积在60--80平方方米,裙楼楼单层主力力面积在11500--30000平方米。
3、业态::
①独立街铺铺在功能方方面主要是是满足社区区居民的日日常生活消消费,业态态大多为餐餐饮、副食食、干洗、药药店、五金金、家居、美美发、网吧吧、娱乐等等;
②在调查中中尚未发现现2层裙楼楼有经营项项目,1层层裙楼大多多分租给银银行、电信信、移动、小小型超市;;
③从目前情情况看,日日鑫建材大大市场、通通程大酒店店与即将入入驻的香江江百货样板板店将是华华新区最大大的商家。
4、空置率率:街铺铺空置率660%以上上;
裙楼空置率率70%以以上。
5、典型区区域街铺租租金比较表表
区域
面积
租金
售价
太阳广场西西名雅花苑苑周围
2层80--100㎡㎡
10-155元/㎡
一楼50000元/㎡㎡
太阳广场东东名邮政局局周围
2层40--60㎡
20-255元/㎡
一楼80000元/㎡㎡
市政府东面面小区内
2层60--80㎡
10-155元/㎡
一楼40000元/㎡㎡
市政府南面面嘉华花苑苑周围
2层60--80㎡
10-155元/㎡
一楼50000元/㎡㎡
华新客运站站周围
1层30--50㎡
10元/㎡㎡
一楼25000元/㎡㎡
第二部分项目目的SWOOT分析
项目概况::
项目地处衡衡阳市高新新技术产业业开发区长长湖北街以以东,白云云路以北,一一、二期正正在施工并并部分已竣竣工。用地地面积122388平平方米。
本地块为一一矩形地块块,地形较较呆板,且且项目功能能比较复杂杂,集商业业、住宅、办办公为一体体,共3栋栋。项目为为底商住楼楼,1-22层为商铺铺和裙楼,面面积约70000平方方米。
优势点
1、项目地地处华新开开发区,随随着众多市市级机关迁迁入,使该该区住宅房房价不断升升值,且政政策驱动,市市一中、市市中心医院院、南华附附属医院等等相继入驻驻该区。
2、开发商商雁能房地地产公司为为衡阳电力力局下属国国有企业,易易形成优势势品牌,且且对外易树树立诚信、实实力的企业业形象。
3、项目为为电力新村村3期,在在此之前的的1、2期期已经具有有相对成熟熟的规模和和比较广泛泛的客户群群,可为蓄蓄势过程中中的推广和和认购起到到良好的作作用。
4、电力新新村以北,隔隔金星路对对望就是规规划的城市市公园长湖湖公园,为为小区居民民提供花香香四溢、芳芳草萋萋的的惬意人居居生活环境境。
5、小区绿绿化率达338%,拥拥有十分不不错的园林林景观。电电力新村以以建设花园园式小区为为目标,水水、园林、芳芳草、原生生树、景观观等设计优优雅。
户型多样,且且所有住户户均朝南,并并有景观入入户花园。