银盛泰商业合作方案.pdf

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银盛泰
商业项目合作方案
谨呈:青岛银盛泰物业管理有限公司
二零零六年八月
1:.
前言
首先,非常感谢贵司对于美联物业的信任,给予美
联接洽青岛“盛世系列”商业项目的机会,让我们有幸
参与本项目,敝司将竭诚为贵司提供详尽的服务。
商业项目操作之关键,在于对现有的商业市场、整
体大市场环境及在项目自身条件的基础上,对项目做出
准确的投资评估、市场定位、产品定位、目标客户群定
位、终端消费群定位、商户档次及品牌定位等的调整,
以便为项目今后的招商租赁、商业营运打下良好的基础,
从而在进一步树立开发商品牌形象的同时也能获得丰厚
的经济利润。
最近几年,我国的商业地产项目如雨后春笋般兴起。
当前整个商业地产市场持续升温,在一片看好声下,理
智的开发商、投资者,消费者还是很重视如何进行创新、
突破。美联物业拥有三十几年的操盘经验,从前期规划、
项目定位、营销推广、业态分布、功能分区、租售价格
评估、专业招商、销售、经营管理顾问等每个环节都能
够为开发商提供专业、中肯的建议。在合作中美联物业
将全力为贵司取得优秀的业绩以及良好的声誉而,并希
望通过两司的交流与合作增进彼此了解,达到双方双赢,
乃至各方多赢。
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目录
第一篇服务内容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
第一阶段:前期市场调研、项目策划顾问及商业定位建议
《市场调研报告》
《项目策划报告》
第二阶段:项目策划工作及宣传推广服务
《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》
《项目包装及广告设计建议方案》
第三阶段(上):招商、招租工作实施及各阶段工作汇报
商业及会所招商
《招商方案》
《招商工作实施细则》
第二篇:具体操作流程。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
第第一一阶阶段段::前前期期策策划划及及初初步步定定位位
第第二二阶阶段段::策策划划工工作作及及宣宣传传推推广广
第第三三阶阶段段::商商业业及及会会所所招招商商
第三篇操作构架。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
第四篇合作模式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
第五篇初步报价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14
结语:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。15
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第一篇服务内容
第一阶段:前期市场调研、项目策划顾问及商业定位建议
《市场调研报告》
第第一一章章::城城阳阳及及惜惜福福镇镇概概况况
城阳区概况,惜福镇概况
城阳、惜福镇经济情况
城阳发展重点
城阳发展目标
第第二二章章::城城阳阳及惜福镇及商商业业及及零零售售市市场场分分析析
人口状况
收入与消费分析
城镇发展规划
主要商圈、商业步行街分析
主要商圈、商业步行街未来市场变化分析
主要商场、商业街的可比性分析
主要商场、商业街的成交租金比较
主要商场的主题、规模、硬件、商户组合、经营状况和管理分析
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《项目策划报告》
第第一一章章::项项目目概概况况
项目投资方宗旨
项目地理位置及周边环境
项目现状
项目所在地周围的环境状况
第第二二章章::项项目目分分析析
交通网络分析
政府政策因素和经济环境的变化因素
客户层的划分和解剖
潜在客户层的创造和挖掘
终端消费群习性分析
人流导向、面积铺位分析并建议
项目的SWOT分析
租金的分析并建议
影响项目的其他因素的预测和分析
项目的市场价值定位与评估
第第三三章章::市市场场分分析析报报告告
提供文字和数据对整个市场的总结和预测
城阳主要商业区域分布和特点分析
城阳主要商业项目的分析
价格分析和来年二年内的趋势预测
分析并预测未来二年租金情况
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第二阶段:项目策划工作及宣传推广服务
《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》
组织专案策划小组,负责策划、统筹及执行工作
定位报告执行工作
根据市场状况的不断变化定期与开发商讨相关对策
统筹项目内部功能分布及修改方案
软文及硬版广告组合设计建议
报章及其他传媒上发布招商信息建议
媒体传播的组合推广和统筹
《项目包装及广告设计建议方案》
项目整体形象包装建议
市场推广总体策略的创意设计引导
市场推广的日期建议和安排
阶段性推广的具体策划
广告平面创意设计建议
广告及推广费用预算建议
执行推广方案及费用监控
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第三阶段(上):招商、招租工作实施及各阶段工作汇报
商业、会所招商
《招商方案》
招商中心的选址及包装建议
设定目标商户组合
初步拟定主力店/品牌店、次品牌店、散户等各阶段招商策略
拟定招商工作进度时间表,联系项目目标商户
主要大型知名品牌商家招商准备
制定租赁方案
针对不同目标商户制定优惠进驻条款等
协助拟定《租赁合同》或《合作经营合同》
协助选择适合时机地举办项目推广性活动
《招商工作实施细则》
主主力力商商家家、、次次主主力力商商家家、、散散户户招招商商阶阶段段
主动拜访与联系大型商户的客户
试探租金承受能力
商户的及时跟进与信息互通
安排目标客户到现场实地考察
与商户洽谈招商条件,保障开发商最大利益
协调双方租赁/买卖最优惠方式
拟定租售时间及租金表
再次带领客户现场详细考察
与商户详谈具体合作条款
协助双方签订《租赁合同》
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招招商商结结尾尾
协助开发商安排商户进场装修等事宜
协助商业管理公司了解本项目情况
进入衔接商业营运管理公司的工作
设计剩余铺位的消化计划
协助商业试营业工作
发现运营中问题并调整
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第二篇:具体操作流程
第第一一阶阶段段::前前期期策策划划及及初初步步定定位位
意义:
敝司认为,房地产项目最关键的部分是前期的市场调研分析和产品定位,准确的
市场分析和产品定位不仅可以避免房地产项目的市场风险,还可以节约开发成本
和提高总销金额,使项目取得最理想的经济效益和社会效益。
目标:
1、充分了解项目所在地的基本情况,商业项目还需要有针对性的特定市场分析;
2、项目情况分析,挖掘项目潜在价值,目前项目会所、商业的整体定位;
3、确定核心价值,引出主题定位、形象定位;
4、进行客户资源整合,锁定目标客户群;
5、建立利润保障发展模式,使核心价值最大化地体现在利润上,使利润最大化;
6、提升项目知名度和企业品牌。
工作方式:
1、调配整合各类人才资源,成立项目专案小组,并由资深人员担任专案负责人;
2、专案负责人协调安排项目前期各项调研工作的开展;
3、专案小组与发展商、各方面专家、专业人士沟通交流;
4、专案小组内部分析研讨,分析项目的市场情况和定位;
5、严格按合同规定期限提交书面报告,组织专案组精英为发展商进行解释说明,
及时解决各类问题。
注:商业项目需要进行针对性强的特定市场分析,结合项目的自身特点进行规
划和定位,对市场调研和专业人员素质的要求都很高,所需时间较长。
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基本流程:
确定可类比区
初步项目进行SWOT分
域与可类比项
市场调查析并初步提出分析项目潜在价值
目并进行深入
情况总体策划思路
调研
项目主题定项目目标
确定核心价值体系及
位及形象定客户群锁
总体策划思路
位定及分析
,整合决策资源所拥有的该地的市场初步情况。并对当
地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后,再重点确定可类比区域及可
类比竞争项目并进行重点的摸查。
,对项目进行SWOT分析,得出相对应的项目策划总体思
路初步方案。
,结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标,挖
掘项目的可利用价值,整合专案组的分析和意见,建立项目的核心价值体系。
然后通过创新体系的运用,确立项目的开发主题及项目的形象,完善总体策
划思路。
,进行客户群的划分,然后根据整体市场情况分
析及SWOT分析,结合项目核心价值体系内容,确定客户群的划分,然后根
据其需求,确立项目主题。
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第第二二阶阶段段::策策划划工工作作及及宣宣传传推推广广
营营销销推推广广期期包包括括::形形象象策策划划,,广广告告策策划划和和招招商商策策划划
第第三三阶阶段段::商商业业及及会会所所招招商商
针对招商工作,敝司有以下推广策略:
第一阶段初步推广工作
制作招商数据及筹备法律文件;
少量的宣传公关工作;
直销大型『旗舰租户』;
检讨第一阶段推广的市场反应,并就推广策略、目标商户及租
赁条款,做出最适当的调整。
第二阶段全面推广工作(本地、异地招商组)
针对每一类型的『租户』进行直销推广;
招商
跟进所有投寄范围内的商户及所有目标客户;
根据各商户的质素及营业性质来拟定其进驻之位置;
第三阶段落实商户进驻商铺
与商户洽谈租赁条款;
落实进驻商户,签订正式合约;
全面发放招商推广消息;
利用传媒作宣传推广工作;
第四阶段交付使用及试营业开幕
协助商户进场,入图审批、装修等工程问题;
安排推广宣传;
举办宣传活动,打响知名度;
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第三篇招商构架
我司操作本项目会所及商业街项目的招商工作,组织一个完整的组织架构和
人员,有关架构如下:
银盛泰
美联
招商销售策划推广
异地招商销售本地招商项目策划企划市场调研
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第四篇合作模式
针对山东省青岛市“盛世系列”的物业现状,敝司经缜密讨论后决定双方的合作
模式为:
第一阶段:前期市场调研、项目策划建议——《市场调研报告》
《项目策划报告》
(提交方案期为30个工作日)
第二阶段:项目策划工作及宣传推广服务—《阶段性项目策划方案、市场推广
执行工作》
《项目包装及广告设计建议方案》
(项目策划工作为期30个工作日,按实际进展需要,一般按前期方案
审核后开始计算)
第三阶段:商业部分招商工作开展及各阶段工作汇报
《商业部分招商方案》
《商业部分招商工作实施细则》
《会所招租方案》
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第五篇初步报价
第一阶段:前期市场调研、项目策划建议
策划顾问费用总价为人民币贰拾贰万元整(￥220,000元)
签订合同七日内按策划顾问费用的50%支付
完成前期市场调研的五日内按策划顾问费用的20%支付
完成项目策划顾问及商业定位建议五日内按策划顾问费用的30%支付
第二阶段:商业招商及销售部分:
独家代理招商及销售该项目


按成功销售面积代理佣金为总销金额×%
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结语:
一个项目的成功与否,贵司乃最高决策人,必须精诚合作认清
关键,深思熟虑,不能急功近利,才以达致一个物业长远的最大回
报。
敝司将提供专业意见,精心策划整个商业项目定位,并细心部
署招商、商业营运等各方面的策略。务求使项目由视察现场、洽谈
条件、到签署正式买卖合同的整个过程顺利完成。项目能够持续快
速的消化,贵司投入成本能够迅速回笼,同时树立起“盛世系列”
的良好品牌形象。
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