美国房地产市场周期及与中国房地产市场的比较.pdf

美国房地产市场周期及与中国房地产市场的比较
董为红

美国次贷金融危机越演越烈,次贷危机产生的主要原因之一是美国房地产市场泡沫破
裂,使信贷环境出现恶化,最终导致这场金融危机。美国房地产市场为什么会逐步繁荣,吹
起一个大泡泡,为什么又会转为不景气,最终泡沫破裂?本文主要探讨美国房地产市场的周
期及泡沫的产生,中国的房地产市场与之相比,有何借鉴。
房地产市场与其它宏观经济一样存在着经济周期,一个周期通常包含着扩张,跟随其后
的是衰退、收缩和复苏阶段,而后者又与下一个周期的扩张阶段相结合,简单来说房地产市
场周期就是重复出现的房地产总收益的不规则波动,具体表现为房地产业呈现出的有规律的
扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。美国房地产市场发展多年,也有明显
的周期规律。
一、美国房地产市场状况及其周期
美国房地产市场虽然经过上百年发展,经历过多次周期,其中比较明显的的几次波动周
期是:
1、1923 年-1926 年间佛罗里达房地产泡沫,这次期间佛罗里达地价出现了惊人的升幅,
随后泡沫迅速破碎后,激化了美国的经济危机,引发了华尔街股市的崩溃,最终间接导致了
20 世纪 30 年代的世界经济大危机。
2、1967 至 1972 住宅公寓市场泡沫,因为二次世界大战结束后出身的人群( “婴儿潮”)
长大成人,需要大量的出租房子住。同时,政府颁布了有关税收政策法案,使得拥有公寓出
租不动产在税收方面有很多优惠,刺激了公寓购买需求,造成了二次大战后第一次房地产市
场高峰。到 1975 年,美国的房地产市场崩盘。
3、1982 年开始又一轮的房地产上涨,这也是由于美国政府的税收、财政等措施刺激而
引起的。到了 1986 年时,政府出台了新的税收修正法案,从而使房地产逐步走向高峰,但
是在“”事件后结束。
4、2001 年开始此轮房地产景气,“9·11”事件和网络泡沫破灭之后,为了防止引发经
济衰退,美联储大幅降息,将联邦基金利率从 2001 年 1 月的 %降至 2003 年 6 月的 1%,
使利率水平创下四十年来新低,导致美国进人了负实际利率时代,在美联储逐步降低基准利
率的宽松货币政策作用下,在房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件情况下,美国房地产市
场飞速发展。
大家普遍认为,此次房地产的繁荣与美联储的两轮激进的货币政策密切相关,三十年期
限的固定房贷利率从 2001 年 1 月的 %降至 2003 年 6 月的 %,2004、2005 年一直维
持低水平,见表一。与此同时,一年期可调整抵押贷款利率大幅跳水,从 %降至 3%,
如果扣除通货膨胀率,贷款成本就低廉到几乎免费的地步。负实际利率打破了谨慎储蓄与投
机风险之间的平衡,刺激了房地产市场的投机心理。
表一:30 年期抵押贷款固定利率( 30-Year Fixed-Rate Mortgages)
2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000


从图一可以看出,在低利率保持低水平的情况下,新建住房销售价格指数一直上升,在
2004、20