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二手房交易易纷繁复杂杂,上至金金融、税收收方面的宏宏观政策,下下至产权、物物业等方面面的细节问问题,稍一一不注意,就就会出现差差错,基于于此,本版版就二手房房过户流程程、贷款流流程、交易易税费等一一系列问题题,为广大大购房者一一一解答。
一、二手房交易基本流程:
、发布房源:
:卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
《买卖合同》、《二手房买卖契约》:
卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;
买方带定金、身份证明等,二手房买卖契约5份
:
买方准备贷款资料、卖方准备房产证明
买方资料:
身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料:
卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件
若卖方有未成年人,需承诺公证书
若需提前还贷:
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证 
:(产权过户时间为一周)
买卖双方亲自前往房产局办理,携带相关证件原件(若委托办理,需出具公正委托书)办理交易过户时,买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
:
买方可单独办理,需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。
银行放款到卖方账户。
、房屋交验,费用结清:
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接,签署《物业交接确认书》,支付房屋尾款。
二、需要准备的费用(以下费用标准仅限于普通住宅):
(暂行)二手房交税表
2、交易服服务费:
    房改改房:1000元   
   存存量房:33元/平方方米
3、产产权登记费费:
    房改房::40元    
    存量房房:80元元
4、配图图费: 
    200元
5、共共有权证工工本费:
    100元/本  
三、银行行按揭贷款款:
如果购购房人(以以家庭为单单位)第一一套购房商商业贷款可可享受现银银行利率的的7折,
商商业贷款第第一套首付付30%,第第二套首付付提高100%。
重要要提醒:在在贷款前需需进行个人人资信的审审核,如银银行有不良良记录(借借款不按时时还款)可可能无法审审核通过!!
买卖双方方提供的贷贷款资料::
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2..申请人夫夫妻双方身身份证复印印件1份;;
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4..结婚证//离婚证复复印件/单单身证明原原件1份;
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8..卖方原产产权证复印印件1份;;
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10..如果公积积金贷款需需提供公积积缴存单..
四、交房房的主要内内容
①内部部设施
②清清算费用及及过户(包包括水、电电、煤气、物物管费、有有线电视、电电话等)
22、核查房房屋的内部部设施
3、清清算物业费费、水、电电、煤气等等欠费
4、物物业处资料料更新及水水过户
5、电电过户
6、煤煤气过户
77、有线电电视过户
88、电话、宽宽带过户(需需卖方陪同同)
9、钥钥匙交接,签签署《物业业交接确认认书》
五、交交易时间表表
1、交定定金,签定定合同,约约定首付款款时间,并并于当日过过户。
2、如如原产权有有贷款,过过户前先进进行还贷解解押的手续续,时间33-30天天不等,每每个银行不不一样。
33、产权过过户为七天天,同时进进购房人的的贷款申请请。(如是是全现金购购房领证当当日即将剩剩余付清同同时交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押,土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款,公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
(注:现是年底,银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
二手房买卖卖九种典型型纠纷提提前了解免免麻烦
纠纷纷一:逾期期支付房款款引起的纠纠纷
下家逾期支支付房款时时,上家可可以要求继继续付款之之外,还可可以要求下下家支付相相应的利息息或合同中中约定的逾逾期付款违违约金,上上家还要以以根据自己己的意愿解解除合同,不不再出售房房子了。下下家要注意意的是,如如双方在房房屋买卖合合同中约定定下家用银银行贷款支支付部分房房款,而到到时由于贷贷款政策调调整或别的的原因银行行未能足额额放贷的话话,下家仍仍然要承担担逾期付款款的违约责责任。
纠纷二:逾逾期交付房房屋引起的的纠纷
上家在合同同约定的交交房时间还还未交房,除除了有一些些正当的理理由,比如如下家未按按时付款,否否则要对下下家承担违违约责任。
纠纷三:逾逾期办理过过户手续引引起的纠纷纷
上家或下家家都有可能能想毁约而而迟迟不去去办理过户户手续,但但下家想毁毁约时主要要采用不支支付房款的的方法,所所以一般是是上家不办办过户手续续,这时,下下家如果对对这套房子子志在必得得,一定要要尽早起诉诉,同时为为避免上家家另将房屋屋转卖他人人,最好将将房屋进行行保全。
纠纷四:要要求返还定定金引起的的纠纷
按定金的性性质,可以以分为立约约定金,违违约定金等等等,约定定哪种定金金,关键要要看定金合合同中是怎怎么约定。
纠纷五:因因中介行为为引起的纠纠纷
如上家或下下家在与中中介公司签签订居间合合同后,由由于避开中中介公司进进行交易或或签订买卖卖合同后毁毁约,造成成中介公司司中介费的的损失,中中介公司可可以根据居居间合同追追究其责任任。又如中中介公司在在进行居间间和代理时时,不规范范不尽责而而造成的纠纠纷。
纠纷六:要要求解除房房屋买卖合合同或确认认房屋买卖卖合同无效效引起的纠纠纷
要求解除合合同或确认认合同无效效,一般是是在另一方方有重大违违约行为的的情况下发发生的,这这类案件一一般还会伴伴随着赔偿偿损失的请请求,法院院在审理这这类案件时时会根据双双方的过错错程度的不不同,来判判定各方承承担的责任任。
纠纷七:因因房屋质量量引起的纠纠纷
由于上家交交付的房屋屋存在质量量问题,遭遭到下家索索赔或要求求解除合同同。根据有有关规定,如如果上家故故意隐瞒房房屋质量瑕瑕疵应承担担赔偿责任任,如果上上家已就房房屋质量的的问题明确确告知下家家的,那上上家不承担担责任。
纠纷八:因因“黑白合合同”引起起的纠纷
“黑白合同同”指的是是在二手房房买卖过程程中,买卖卖双方就同同一房屋买买卖签订的的数份不同同价格的合合同。送至至房产交易易中心登记记的叫“白白合同”,只只供登记用用。双方私私下留存的的叫“黑合合同”,作作为交易的的真实成交交价格。
纠纷九:因因户口迁移移引起的纠纠纷
房屋交付后后,下家才才发现房内内有上家的的户口或他他人的户口口,即使合合同中约定定上家应当当保证户口口迁走,但但这类纠纷纷诉至法院院还是不会会被受理。所所以此类纠纠纷暂时不不能通过法法律途径解解决。
随着各地住住房制度改改革进程的的加快,二二级市场的的开放力度度不断加大大,二手房房买卖日渐渐红火,二二手房由于于具有位置置好、价格格低的优势势,被众多多的消费者者青睐,但但是,旧房房买卖毕竟竟不像新房房那样一目目了然,购购买二手公公房上当受受骗后的追追索和赔偿偿难度要比比新商品房房难得多。因因此,在选选购二手房房时,要特特别注意产产权、房屋屋结构等问问题。
★★一、弄清清二手房的的产权情况况
在旧房房交易中,产产权证是最最重要的。由由于房屋不不同于其他他日用品,价价值量巨大大,法律对对房屋的保保护主要是是对有合法法产权的房房屋进行保保护。根据据我国《城城市房地产产管理法》第第59条规规定:"发证制度度。"因此此,购买二二手房时,一一定要弄清清楚房屋的的权属,凡凡是产权有有纠纷的,或或是部分产产权(如以以标准价购购买的公有有住房)、共共有产权、产产权不清、无无产权的房房子,即使使房子再合合适都不要要购买,以以免成交后后拿不到房房屋产权证证,同时也也会引起许许多不必要要的麻烦。
另另外,要特特别注意产产权证上的的房主是否否与卖房人人是同一个个人。在验验看产权证证时,一定定要查看正正本并且要要到房地产产管理部门门查询此产产权的真实实性。
由由于我国房房改政策在在房改进程程的不同发发展阶段实实行不同的的政策,因因此,如果果是以标准准价购买的的公有住房房,要注意意是否已经经按成本价价补足费用用,或者已已与原单位位确定了如如何按比例例分成。另另外,有些些单位在向向职工售房房时,为了了维持单位位人员的稳稳定,与职职工签订有有服务合同同,原单位位还有优先先购回权。因因此,要确确认原单位位是否同意意该房子的的出售。
当前对于于军队、医医院、学校校的公有住住房一般还还不允许上上市出售,因因此对这类类房子一定定要确认有有原单位公公盖同意出出售才能放放心购买。
★二、了了解二手房房的房屋结结构
二手手房的房屋屋结构比较较复杂,有有些房子还还经过多次次改造,结结构一般较较差。因此此,购买二二手房时,不不仅要了解解房屋建成成的年代、建建筑面积和和使用面积积是否与产产权证上标标明的相一一致、房屋屋布局是否否合理、设设施设备是是否齐全完完好等情况况,更要详详细考察房房屋的结构构情况,了了解房屋有有无破坏结结构的装修修,有无私私搭、改建建造成主体体结构损坏坏隐患的情情况。
另另外,购买买二手房还还要对房屋屋进行实地地考察,了了解户型是是否合理,有有没有特别别不适合居居住的缺点点,天花板板是否有渗渗水的迹象象,墙壁是是否有裂纹纹或脱皮等等明显问题题。
如果果存在上述述问题,则则不要购买买,以免购购买后既要要加大维修修费用,又又时刻面临临不安全的的危险。
★三、实实地看看二二手房的周周边环境和和配套设施施
随着人人们生活水水平的提高高,对居住住区环境及及配套设施施设备的要要求也越来来越高。新新建房屋
会会随着房屋屋竣工和入入住的完成成,逐步改改善住区环环境,一般般会向更好好的方向发发展。而旧旧房子的周周边环境已已经形成多多年,一般般很难改变变。因此,购购买旧房时时,要认真真考察房屋屋周围有无无污染源,如如噪音、有有害气体、水水污染、垃垃圾等,另另外还有房房屋周边环环境、小区区安全保卫卫、卫生清清洁等方面面情况。
对房屋配配套设施设设备的考察察主要有::水质、水水压,供电电容量,燃燃气供应,暖暖气供应情情况及收费费标准,电电视接收的的清晰度等等。另外还还要观察电电梯的品牌牌、速度和和管理方式式,是否安安全、便捷捷并提供224小时服服务。如有有机会最好好走访一些些老邻居,对对房屋及周周围环境设设施做更多多的深入了了解。
总总之,要充充分了解售售房人售房房的真实目目的,避免免接手一个个垃圾房。购购买二手房房的目的本本是想改善善一下居住住条件,但但是如果对对二手房了了解不全面面,却会给给日后生活活带来更多多烦恼。
★四、考考察一下二二手房的物物业管理
购买房屋屋是一次性性的消费支支出,而物物业管理水水平的高低低则直接影影响到日后后长期的居居住生活质质量。因此此,人们不不论购买新新房还是旧旧房,都越越来越关注注房屋的管管理水平。良良好的物业业管理不仅仅可以弥补补房子的一一些不足,还还能给生活活、工作带带来更多的的便利。
对物业管管理的考察察,主要是是考察物业业管理企业业的信誉情情况,要对对其管理的的物业进行行走访,看看保安人员员的基本素素质、保安安装备,管管理人员的的专业水平平和服务态态度,小区区环境卫生生、绿化等等是否清洁洁、舒适,各各项设施设设备是否完完好、运行行正常等,由由此可以大大致看出一一个企业的的管理水平平,最终评评价是以质质优价廉为为好。
还还要了解物物业管理费费用标准,水水、电、气气、暖的价价格以及停停车位的收收费标准等等,了解是是否建立了了公共设施施设备维修修养护专项项基金,以以免日后支支付庞大的的维修养护护费用,出出现买得起起房住不起起房的情况况发生。