房地产市场调研报告.doc

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调查讨论。
房地商圈产市场调研的目的
主要是为治理决策部门供应参考依据。调研的效劳对象可以是任何企事业单位的治理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划,也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的详细政策或策略供应参考依据。

房地产商圈市场调研内容广范,既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研,同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等根本状况,态度或爱好之类的调研。

房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同,实施调研需要详细问题详细分析。房地产工程调研对地域性、时效性要求也很高,如销售率,价格等动态营销信息的调研,时间发生变化,动态营销信息也会发生转变。

电话调研、实地调研、座谈会
按调研目的分类
从调研的目的来看,市场调研主要分为应用性市场调研和根底性市场调研。
应用性市场调研是为了更好地了解市场,搞清晰战略失败的缘由或削减决策中的不确定性。
根底性调研的目的是为现有在的理论供应进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。
房地产市场调研报告3
楼宇经济是随着经济社会进展和城市化的快速推动而消失的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域,目前正加快推动产业升级转型努力构建以效劳业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求,大力进展楼宇经济,土地和资源要素瓶颈制约,是转变经济增长方式的应有之义。为此充分把握和了解这一特色经济形态,更好地促进其进展,近期,区委政研室就此开展了专题调研,摸查了全区楼宇经济现状,并走访学习了成华、锦江、武侯等区的阅历,思索了一些详细的对策建议,现将状况报告如下。
一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用
楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进展办公、研发和商务活动的经济形式,是随着城市经济的进展而产生的一种新型经济形态。总体来看,楼宇经济有以下几个特点:一是楼宇经济是都市经济进展到肯定阶段的产物。它的生存进展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系,城市规模越大,经济社会进展越快,集聚力和辐射力越强,越能促进经济要素的聚拢。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益,往往赛过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必需以一批根底和配套较为完善、建立标准和智能化程度较高的楼宇为载体,而且这些楼宇应相对集中,最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心,所从事的多为治理、研发和商务活动,无论对效劳业的升级还是高端人才的聚拢,都有非常明显的推动作用。
基于这些缘由,国内外许多城市都曾先后把楼宇经济进展作为成区域进展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特殊行政区中环铜锣湾等;国内比拟突出的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进展过许多的探究和实践,积存了许多胜利的阅历,可以供温江的进展进展借鉴。
就温江当前的现实而言,主动顺应快速城市化的趋势,大力进展楼宇经济,对推动温江的进展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节省,缓解我们用地、用电、用气等紧急的冲突。二是能有力地促进我区产业构造的调整和提档升级,使温江效劳业得到快速进展,并且是主要是高端的现代效劳业和生产性效劳业。三是能聚拢和带来大量的人流、物流、资金流和信息流,刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的进展,培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建立,使温江的城市效劳功能更加完善,城市形象得到明显提升。
二、温江楼宇经济进展现状及主要差距
讨论温江楼宇经济进展,必需首先对全区楼宇经济现状有一个认真的了解。为此,我们通过借鉴其它地区的阅历和标准,对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇,分已建成、在建、规划开工三种状况进展了相应的统计分析。
统计显示:目前,全区已建成的各类商务楼宇共计56座,。其中,商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座,,%,在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座,,%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座,,%;城市综合体和其它商务楼宇3座,,%。
房地产市场调研报告4
关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关怀的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的缘由,促进榆林房产业的安康有序进展,根据20xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场肯为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进展了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织局部委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业确实定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察完毕后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,仔细听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察状况报告如下:
一、根本状况
奎年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建立根本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供给体系,根本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份,㎡,㎡,㎡,%,其中20xx年1-㎡,㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,20xx年涨至2300元/㎡,20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,20xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特殊是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向炽热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--㎡,其中20xx年完成22万㎡;㎡,%;20xx年完成45万㎡,%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
廉租房建立起步较晚。在实物配租方面,榆、神、㎡(1540套),,㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及缘由分析
1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特殊是20xx年以后逐步进展壮大,多以外乡企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、治理阅历、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速进展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至消失了排队买房的现象,各种因素导致榆林特殊是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。
㎡,,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了其次、三季度强势反弹,%、%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增加了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热忱,进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。
同时,银行信贷支持也是助推房价快速上升的主要缘由之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省其次,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,%,同比多增76亿元,%,增幅分别高于全国、。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,。金融机构为积极协作国家启动和鼓舞消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融效劳品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场肯快回暖。
2、区域进展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步进展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡,房价顶峰时一些地理位置优越的房价到达5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,根本和我市的人均收入水平相全都。
3、投资型购房削减,消费者趋于理性。20xx年以来,受诸多因素的影响,特殊是房价的过快增长,导致很大一局部购房者把购房作为一个投资工程,助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场消失了持续低迷,投资型购房客户明显削减,一些潜在的购房者也在持币观望。一局部经济根底好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步削减,榆林的房地产市场正在逐步走向标准,走向成熟。
4、土地价格大幅上升,土地开发本钱提高。土地供给和土地储藏是房地产企业进展房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建立用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施,随着土地治理政策的严格化及供地方式的标准化,土地使用权供给方式逐步走上标准化轨道,土地使用权供给也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速进展而水涨船高。房地产企业对土地需求比拟旺盛,其土地价格逐步抬高,开发本钱大幅上升(见表4):
20xx年以前,,而20xx—,,根本与20xx年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价根本吻合。据调查,20xx年上半年榆林城区房地产企业未参加土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储藏土地。20xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场筐融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出精确科学推断,土地购置热忱不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发本钱大幅提高。
榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,;之后受市场影响,房地产投资热忱减弱,使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成肯定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,20xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。
因此,经济进展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储藏和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透亮度,增大了土地猎取聚格,从而直接推动了房地产本钱的上涨。三是受拆迁本钱加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资本钱。消费需求的转变使商品房的配套设施建立不断完善,也增加了商品房建立本钱,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期预备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进展土地平坦等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年,每平方米土地开发本钱由263元上升到794元,增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重削减。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅削减的状况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性进展政策的详细表达。20xx年国内贷款到达48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%