招商计划书.doc

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定位:
针对于原振狮酒店的地理位置和周边剧烈而深厚的商务环境,无论是金融投资取向的投资者或租赁的企业,其资本价值不行限量,资本历来是商家和企业所追崇的,尤其现在,把商务写字楼定位为资本价值的回报和获得为核心价值的先资本再办公价值的形象之上,使该工程颇具优势,在推广理念上注入泉州闽商投资新地标的概念点,在投资者心中预埋下不仅是办公租售更是一种投资的概念点,塑造了一个绩效商务的聚拢地,从根本上差异化其他写字楼,加上立体化穿插招商推广策略,胜利的吸引了目标受众的关注,于是,闽商投资金融大厦的定位顺势而出,投资新座标,资本新首领。
时机:
纵观闽南金三角的市场大环境,企业生产和良性投资热点,以晋江、石狮为风向标,目前楼市尚属低谷,稍有回暖,但由于金融危机下政府刺激拉动内虚市场,对民营中小型企业扶持力度的加大,企业的再投资和自身工程投资正暗流涌动,而石狮作为一个改革开放后快速崛起的中国乃至亚洲的服装织造之都,虽然进展较快,但可以满意一些国内一、二、三线品牌的投资型高级商务写字楼几乎没有,金融危机下的生气已经突现,因此,以闽商投资金融大厦而借势推出的投资型+办公价值型楼盘,占据了全部的天时地利,可借金融危机后企业工程外再投资和中小板块上市的良好契机借势而起。
破局:
闽商投资金融中心是属于旧有楼盘改制转型楼盘,在石狮和大泉州企业的印象中不需要进展楼盘导入性推广,招商过程中最为艰难的是进展楼盘经营概念的转换和商业功能符号的转换,关键点在于合理运用自身定位和闽投公司资源运用,包括母品牌价值和子品牌价值的关联,提取核心资源,找出改制后的核心价值和分支价值,形成一个合理的品牌运营体系。
公式:
核心价值:投资新座标,资本新首领,楼盘功能定位清楚,诉求明确。
关联价值:品牌联动,带动投资,突出其金融投资性,闽投公司母品牌自身就是一个先行投资的实力财团,给后来的投资企业一个良好的招商依靠和信誉依靠,其后进展整合价值,综合打造闽商投资金融大厦。
阶段整合凸显优势:
作为石狮门口路段的闽投大厦已经突显3个优势。
一、是在石狮的地产环境中,通过投资型+办公价值型诉求,强化了极为敏感的产业投资话题吸引力,突显了闽投大厦作为闽商投资中心的功能性和强势地位。
二、是此楼盘独一无二的功能性和投资敏捷性,先投资后租售,先资本价值再办公价值,表达了闽投大厦的超值地位以及母品牌影响力所带来的多重整合价值,使其在现有商务楼盘中占有独特的一席之地。
三、是在详细的地理位置上有较强的比拟优势,如环境比、交通比、性价比、投资比等。
独辟商务投资型楼盘,造成集中突破:
该闽投大厦的工程从立意到确认到实施都处于一个特别敏感的经济金融形势动乱时期,时机与风险共存,因此要求在详细招商过程中充分熟悉到有实力投资者的心理,即投资快、收益快、风险小的短平快收益特点,而实际的投资租赁企业不行能在短时期内完成对该工程的体验和认知,原楼盘的本身的空间格局是否符合主流投资者和租赁企业的需求,在这种冲突之下,查找最正确方案应落到投资要领之上,充分利用投资者的自身行为和效应解决上述问题,便成了工程招商快速开展落实的最正确方案,(对楼层的大空间分割和格局整合)在完成招商储客期后,有充分的余地,以极短的时间来完成主流投资得和租赁者对该工程的认知和体验。
强化投资概念,招商三步走:
该工程招商应分为三个阶段:第一阶段主要针对主流投资者,紧扣工程招商诉求主题,即投资新座标,资本新首领,在立体穿插招商策略和广告投放上作足文章,强行牵引主流投资者视线,完成招商诉求在目标客群心中的根殖,快速形成工程突破和一阶段销售业绩,其次阶段分为两部,以间续吸引投资者和主流租赁企业为主要销售目的,进展该工程投资价值和商务价值互为交替、互为融合,形成强势的投资者利益驱动和强大的心理示意,第三阶段则在完成整体投资者招商后突出该工程的商务办公价值体系。
广告策略制定:
综合当前的金融投资市场态势,再进展趋势和该工程实际状况,制定符合投资者投资、收益、再投资、再收益的投资心理曲线,制造该工程的短平快广告投放策略。
切实分析投资者消费特征,制作招商预热期系列广告文案平面创意,营造直接刺激消费者投资心理的抱负投资境地,可通过简洁的文字和切合诉求点的线条简洁的画面,形象生动、寓意深远,让画面与工程诉求严密结合,勾画出一幅幅闽商投资金融大厦的在投资者心目中的抱负投资资源蓝图。
闽商投资金融大厦的传播策略:
剑走偏锋,特别制胜。
闽商投资金融大厦的招商营销筹划提案走的是非主流营销路线,较之于以前的许多商业楼盘营销方略有很大的不同和突破,将地产营销和资本运作相结合是该案的筹划中心点,把该工程母品牌和子品牌进展兼容性整合,对品牌进展连续和创新,有利于闽商投资金融大厦的知名度和影响力的快速提升。
战略高度:
将地产营销和资本运作相结合,把工程品牌提高到投资新座标资本新首领的高度。
招商规划书2
一、招商原则
依据本次招商的策略制定相关谈判原则及操作规程。
二、招商策略
依靠原有品牌在市场的造成的强大势能,轻松赢得经销商的信任。
楼层功能区划根据各类品牌间的经营互动原则,进展局部科学规律整合。
严格掌握招商品牌的层次,利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
店铺实行定价租赁制,并实行高端价位。
店铺招商策略打破以往只是招商为目的的墨守成规的局面。
与政府有关部门合作,打出公益事业牌,并与此同时设立定期的文化艺演活动。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高,本次招商对象也应当颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略,打造成一个国际国内知名品牌会聚的大舞台。以效劳品牌化,共性化模式为先导,以快速的宣传手段提升天河城广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、根本实施方案
定位的根本依据
①品牌形象打算原则
天河城在历年的经营模式与商业策略中形成了固有的品牌形象,这是其它商场所不能轻易转变的事实,但在稳定的形象地位中,还要擅长挖掘与转变,随着社会的前进,潮流的更新,不断调整经营方式,使其始终保存年轻化、时尚化、高档化的定位,做现代购物中心的楷模。
②互补原则
在现有的天河城购物中心内,已有的产品以高质量、高效劳标准来稳定顾客;不断推陈出新,打造购物商城新概念,为广州人打造高质量的生活方式。
③业态演化原则
传统的商场只是购物的场所,随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变,休闲购物成为主流,休闲、餐饮、消遣将极大的满意消费者购物外的需求,并且其规模也将赶超购物的规模。
④商圈扩大原则
由于高端的商业市场定位,在我们的消费群定位上就要充分考虑整个天河城四周区域,扩大效劳半径和商圈,吸引更多的优质消费群,实现商场的持续富强。
商业活动
五、商城布局
天河城MALL定位为高档商业中心,招商客户群为:1、国际知名品牌,国内知名品牌厂商;2、国际连锁集团。
1、主营工程
地下一层:高档超市休闲系列。
一、二层:进口化装品(CD、姿生堂、娇兰等)、高档珠宝(谢瑞琳等)、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具(路易威登等)、高档工艺品、高档笔。
高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
三、四层:手机、家电及高科技产品。
五层:餐饮。
六层:消遣休闲。
2、配套工程
A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、肯德基、日本寿司、茶叶店、酒吧。
六、人员配备规划:
1、招商经理1人,需对本工程所在行业的市场营销有实际操作阅历(尤其要擅长招商运作),懂企划,善治理,具精彩谈判技巧和人格魅力。
2、大区招商经理若干,分别负责工程招商大区的工作:大区经理应具备肯定的招商运作阅历,长于说服、鼓舞性的谈判,具团队合作精神、听从意识和大局观念。
3、区域协销经理若干,主要职责是帮助开发市场,完成销售。协销经理需人品正直,勤恳敬业,具备较佳的沟通和组织治理力量,并能长驻外埠。
4、商务助理若干,主要职责是帮忙一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。
5、其它效劳人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后,必需进展培训。一方面,通过培训是团队了解工程的现状、产品,了解招商策略和操作步骤,同时也是进展磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面:
1、工程及产品学问,以使团队成员对工程的现状有清晰的熟悉。
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等),以培育团队成员的职业感。
3、招商专业学问(招商流程、谈判技巧、接听电话、留意事项等)。
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
招商工作开头后面临很多实际的实施工作,在产品的核心概念根底上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体公布规划、预备合同文本、预备各类产品和工程的宣传资料等等,必要的预备将为招商实施打下良好的根底。只有进展有效沟通,把握求租者的洽谈与管控技巧,招商工作才能顺当开展。
从第一篇招商广揭发布下去,接到第一个询问电话开头,招商进入了实际运做的阶段。从求租者打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议,进展产品销售这一过程是整个招商工作的核心局部,直接打算着招商的质量和数量,也就打算了整个过程的成败。主要目的是吸引好的求租者参加到企业的体系中来,共同把产品推向市场。想要吸引求租者的加盟,有效的沟通显得特别重要。
招商中与求租者接触的整个程序,一般如下:
第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-其次次信息处理(二次来函、复电、询问、商洽)-其次次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、预备(全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟识者及看报来电者)-接收报名、催促参会-召开会议并签约-催促履约-收款发货。
在这过程中,首先面临的是对求租者信息的处理和选择,好的招商广揭发布后,招商总部将面对大量的反应信息,对于第一次来电或来函,主要留意对求租者按已经设定的招商区域归类,对求租者姓名、地址、电话、根本状况和问题做以记录,同时给对方发去有关产品和工程的根本资料(包括工程介绍、产品介绍、招商活动的安排),同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的求租者做重点标注,用以综合的讨论。在这过程中,不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明,对于求租者提出的问题也不必急着答复(主要避开求租者因了解不够而以偏概全,自我估量或防止竞争者和恶意攻击者猎取一手信息)。在求租者研读了有关资料后其次次询问过程,招商部门则应当选择性的介绍关于招商状况和产品信息,并依据求租者表现的诚意,发去局部该求租者重点关注的内容资料,并力争邀请对方参与招商会议。
对于一些急于了解状况的求租者,招商部门要有专人负责接待和谈判,带着来访者参观工程、了解运作方案等,以免流失加盟商。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式,招商会议的胜利开展是求租者加盟的关键一步。在与求租者谈判之前,一些细节的预备非常重要,如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待,这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中,应当一直访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、有实力:与强者合作才能更强,加盟者盼望企业的力气雄厚,解除后顾之忧。
2、有决心:坚决的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到工程推广工程的决心,用数字说明工程的力度是最好的方法。