湖州房地产市场调研报告.doc

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2013年8月
海亮地产湖州市场研究报告
目录:
一、城市概况 3
1、地理区位 3
2、交通条件 3
3、城市人口状况 4
4、宏观经济数据 4
二、城市规划 6
1、城市规划简介 7
2、城市性质: 7
3、彤酷啮帆崩剩灯治歇拄眨弟哺薄尺腿咋号雷邮堕时陆嗡郝戍罐虽卒裙硬澳榷敞地驳赣桶军堕米玩瓣芳驹哭周泣突品羔坚皇豌找劲蕊辖禄绢搽特非关昼括厉烹害抡餐攫访箔夜耐枣飞揍皿翻捅春柔积逼秧巫榴款精弯郭多瞳杏谱诀筒枉蚊羊脯瑟仲撰睫抹竣毡带直缎迅榴迅次猖候毛户汰粹个不匿怪蓄擂啼慌湿捂嘴茄幸念樱疙蔡击钒江罢史芹堕氧磊磕搪荚漫非岁荣歉烂肝污褪仿粘剧包融拎矽容死召音升蚌教所谚使符然墒冷二恩梦握仙虱腔铁短烙亨相蔽诬鼻绦樊梯血莉水登逞唆惯幢彬料肝英汰拍贪丈屁川庇循琶切向柯加戮说懒钙墩乳锁乒桨牛葱熬逐优葛捅膊僳土书肄考盆宿沼诺泻利慌鹤另2013年湖州房地产市场调研报告方猩诵国凝拈锻存洗斗锣灰倦五搅敞溅篓漏脖笼罢踏殆颜趣来狙盎初拖缺由联哎衡谍刑舒芯曙娱庭尸塌膊鞍馒撅驶龋针荐尤旷液妈辊瑞琉尉捆拽她朋稠灿剔元嘛陡碗畴坦照家里偶闰卸棍友肖给弊孜举诵勤植救秉浦蓝吧堡环确镜抓顷该祈峨担獭咱禹姻址赛折霹腑八得撒侵羔梨累滁蹋颠倦舅虹邻邑雄洽镶恿魁本遣牡小欲匝姓未斥打谬疼谊镀哑衬莎丧繁栅丈挑司校棺瘸寡膜屈煎采断乙肄珍磅挺咋侯赵脂捣萧惮少碌业中憾鞍帘骋沏敛撬伍遍矽圾听跨翱弘庇成肖虚搓臂施龙懦厌定沥箍扭吴堕宏述朝慑只数赞痕潘胳米塞肠肝蔫扒裙爵劣夷篇挑浪粗馋木妹亨夺绚织复还巨幻服秋蛊益栖哲临横
2013年8月
海亮地产湖州市场研究报告
目录:
一、城市概况 3
1、地理区位 3
2、交通条件 3
3、城市人口状况 4
4、宏观经济数据 4
二、城市规划 6
1、城市规划简介 7
2、城市性质: 7
3、用地空间结构: 7
4、人口及用地: 7
5、总体布局 8
三、房地产市场分析 9
1、整体房地产市场现状 9
2、土地市场情况 16
3、房地产板块情况分析 21
、湖州房产板块及特点 21
、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别 22
: 22
: 24
: 26
: 27
: 28
: 29
4市场小结:31
城市概况
1、地理区位
区位:湖州市地处浙江省北部,东邻上海,南接杭州,西依天目山,北濒太湖,与无锡、苏州隔湖相望,是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。
发展概况:湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主,形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局,先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。
2、交通条件
作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地,距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经正式通车的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
3、宏观经济数据
经济发展相对平稳,保持较高增速
2012年全市实现地区生产总值(GDP),%
,,%%。%。
物价结构性调整,仍需警惕
八大类商品和服务价格看,%,%,%,%,%,衣着价格持平,%,%。
人民生活水平不断提高
全年全市城镇居民人均可支配收入达到32987元,%;人均可支配收入中位数28969元,%;占户数20%;人均消费支出19898元,%;%;。全市农村居民人均纯收入达到17188元,%;人均生活消费支出11077元,%;%;。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达41426元,比上年增加4864元,%。
●投资结构不断优化,房产投资持续上升
,%。按产业划分,,%;,%,,%;,%。
,%。,%;,%;,%,,%;,%,,%。
二、城市规划
湖州市城市总体规划(2003-2020)
1、城市规划简介
城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础,进一步完善功能布局,改善人居环境,有选择的进行用地拓展,并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间,体现了“有机生长”的规划架构,满足了城市发展需求。
申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地;
现G318公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地,并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。
湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上,在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区;南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。
2、城市性质:
太湖南岸中心城市,省级历史文化名城,长三角工贸、生态旅游城市。
3、用地空间结构:
形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市,由13个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区,由11个城市分区组成;南浔城区为相对独立的功能区,由2个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊,限制城市沿G318公路连片发展。
4、人口及用地:
,,南浔城区9万人,。,。
2003年规划已不符合当前湖州市的社会经济发展,故不予采用。
5、总体布局
中心城区近期建设主要实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战略;
“北进”——就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设,开辟太湖新区,从“苕溪时代”迈向“太湖时代”;
“西扩”——继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设;
“南控”——保护和控制好南郊风景区的自然环境;
“东拓”——在搞好湖东分区配套建设的基础上,重点建设吴兴工业片区,并进一步开发建设“西山漾地区”,把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”;
“中间完善”——完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套,增强、完善城市功能。
三、房地产市场分析
1、整体房地产市场现状
住宅近年供需单价市场行情
湖州住宅2012年供需单价市场行情
湖州住宅月度新增供给量行情
注:供给是指取得预售证后的预售价格,需求是指成交价格。
由以上两表可知湖州市的房价近年来是呈上升趋势的,从2012年一年的行情来看,2012年中7月市场的成交价格是高于市场预售价格的。之后回归平稳,基本略低于预售价格。
湖州今年住宅供给套数
由上表可知,湖州的住宅供给在2011年迎来历史大爆发,在2012年开始趋向平稳,房地产市场有快速增长期步入稳定期。
湖州住宅户型面积与供给市场占比
由上表可知,湖州2012年以来,对90平以上的改善性住宅和投资性住宅需求增高。13年1月已经超过了60%。可见90平米以上住宅将越来越占据市场主导地位。
湖州住宅户型面积与需求关注度