小产权房法律问题研究.pdf

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摘要我国现行法律法规并未对小产权房问题做出明确规定,法院对由小产权房问题引起的纠纷判决不一,学界对其也存在较大争议。尽管政府出台政策严厉禁止城镇居民购买小产权房,但效果并不明显,小产权房问题仍屡禁不止。就目前来看我国各地小产权房隐形市场仍然大量存在,这一现象表明了相关法律法规与现实社会发展的脱节。由此所引出的各种法律制度问题具有一定的理论研究意义。本文所指的小产权房是指在农村集体土地上开发建设的面向本集体组织之外的不特定人员进行销售的房屋,具有权利不完整性、非法律性、价格低廉等特点,同时不同类型的小产权房具有不同的法律性质。小产权房问题的出现由多方面因素引起,包括社会因素、经济因素以及法律制度因素等的综合作用,但笔者认为最根本的原因是我国现存的土地所有制的“二元”结构制度。另外,近年来我国经济迅速发展,城市化的进程加快,由此引发的一系列问题如城市房价不断攀高、城市住房保障制度的滞后、农民利益保障的缺失等,也是小产权房问题产生的原因。目前我国的小产权房已经具有一定的规模,对社会的影响有利也有弊。因此,小产权房问题的解决已成为公众关注的焦点。笔者认为,解决小产权房问题的根本措施是建立农村土地市场,使农村建设用地使用权实现自由流转;其次,以改革小产权房问题为契机,优化我国土地所有制结构,完善相关法律法规,加强社会保障,强化政府的监督职能,实现城乡统筹发展。对于目前已经大量存在的小产权房的处理,由于涉及多方利益,不能采取单一的拆除方式予以解决,要区别不同类型予以不同对待,以维护社会的稳定和房地产市场的平稳发展。关键词:小产权房土地“二元”结构农村集体建设用地流转
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〔ǚ看嬖诘奈侍夥治觥〔ǚ课侍獾牟敕⒄埂小产权房问题的解决途径⋯.⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯小产权房的法律性质⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..小产权房的利弊分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..小产权房存在的法律问题分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯我国现行法规对小产权房问题的规定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..目录小产权房产生发展的过程分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..小产权房产生发展的原因分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯...〔ǚ渴窃谂┐寮逅械耐恋厣辖ㄉ璧淖≌.〔ǚ咳ɡ牟煌暾浴.〔ǚ康穆蚴苋耸潜炯寰米橹稍币酝獾娜恕.〔ǚ康募鄹竦土集体土地所有权的不完整性是小产权房产生的根本原因⋯⋯⋯⋯..〔ǚ渴俏夜鞘谢焖俜⒄沟牟铩..........................................~
引言近些年来,小产权房成为人们的热议话题之一,在许多城市的城郊结合部小产权房大量开发建设,发展势头迅猛,销售也异常火爆,涉及的公众数量也非常惊人。国家有关部门不断发出风险警示,明确提醒城市居民,不要购买在集体土地上建设的小产权房。同时,一些地方政府也采取行动,对部分违规小产权房进行强制拆除,来遏制违法占用集体土地进行小产权房丌发的行为。但这一系列的行动并没有有效地解决问题,小产权房市场一直存在稳步扩大的趋势。住房的需求是刚性的,面对居高不下的城市房价,在许多大中城市,购买市场上合理流通的高价商品房已成为普通市民一项沉重的生活负担。城市普通劳动者收入水平的上涨速度严重滞后于房价的上涨速度。联合国人居中心经调查研究得出结论:“合理的房价收入比应该为倍,即购房开支应该相当于每户居民年的平均收入。”④年中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出:“年城镇居民房价收入比达到倍,大大超出居民合理的承受范围。,。”由此数据可得出结论“我国%的家庭没有购买住宅的能力”。圆一方面,房地产开发商强烈要求严厉处置小产权房;另一方面,部分城镇居民和专家学者认为应有区别地对待,将部分小产权房合法化。其实,小产权房的产生不仅源于高房价这一直接原因,还反映出更深层次的社会矛盾。小产权房实际上是我国现存的不合理的土地所有制“二元”结构的产物,深刻揭示了我国城市住房保障制度的缺失以及农村集体土地使用权流转制度的不合理。当前时期,如果对所有的小产权房一律进行强制拆除,不但浪费社会资源,同时也容易激发社会矛盾,对我国社会的稳定