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等的投资,这些投资品各有优缺点,如何选择适合自己的房产进行投资,首先需要明白这几
个房产的区别。
住宅分为普通住宅和非普通住宅,非普通住宅一般是指建筑面积在140平方以上的住
宅。住宅的土地使用权年限为70年,而且物权法已规定,住宅的土地使用年限期满后,可
在缴纳土地使用费后续期。因此,住宅具有更好的长期投资价值,能给下几代保留更多的资
产。
商铺的土地使用年限一般为40年,也有的是50年,从自己这一代或下面一代而言,具
有明显的优势,商铺具有使用越久,价值越高的特点,非常适合投资。单投资商铺所需的资
金量较大,投资期,初回报不是很明显,适合已经有一定资金积累的投资者。投资商铺最需
要关注的是物业的位置,尽量选择两条主干道的转角位置,有“金角银边草肚皮”一说。
办公楼的土地使用年限一般为40年或50年,投资办公楼更需要关注物业的档次、区域
的规划、宏观经济的走向等等。
单身公寓是30-60方之间的小户型的统称,土地年限既有50年的,也有70年的,投资时要
注意区分。一般而言称为单身公寓的物业,都应具有较好的物业管理,丰富的物业配套设施,
有大堂、电梯等设施,一般交房时都带装修。这里要讲的是酒店式公寓和公寓式酒店的区别,
酒店式公寓是指具有酒店式管理的公寓,房产是投资自己进行出租。而公寓式酒店或者产权
式酒店是指投资者委托房产商统一进行酒店经营,自己拿返祖。分时度假酒店类似于产权式
酒店,自己能获得酒店网络中其它地方的酒店的分时入住权。
我们这里重点讲单身公寓的投资分析。
单身公寓的面积为30-60方,其主力面积为50方。小户型的面积一般是指30-80方,
50方刚好处于小户型的黄金分割点,具有最佳的投资价值。
50方的面积,刚好可以做出一室一厅一卫一厨的户型,具有公寓的全部功能,不显得
太狭窄,又不浪费。
单身公寓是租赁市场中最受欢迎的房子,其出租对象有公司白领、创业期公司、soho
一族、恋爱青年、新婚小家庭、自由职业者等等,这些人群是租房市场中的中端市场,需求
量很大。50方的单身房子功能齐全,又不会象70平方的2房户型那样浪费一个房间,因
此深得租房者喜欢,其租赁价格与大户型相比,显得非常坚挺。
泥人做过调查,同一楼盘,50方的单身公寓,如果租金在2000元/月的话,70方的房
子,租金大约在2500/月,而120方的租金也不过是3000元。由此可以看出,70方的房子
,,而120方的房子,,租金只
。显然可以看出50方的房子比大户型的房子更具有投资价值。
那么与其他非房产类投资相比,50方小户型单身公寓是否存在优势?
首先,我们先了解一下租售比,租售比是指1个月的租金与物业总价的比,在目前的杭
州市场上,一套租金为2000元/月的50方小户型,总价大约在50万,租售比为1:250,如
果运气好一些,也许能淘到投资价值更高的房子。而1:200至1:280之间的租售比,被国
际社会公认为是合理的租售比,相当于5%的投资收益率,这和股票市盈率20倍被公认为
合理的市盈率一样。对于新兴市场,租售比、市盈率适当提高也是正常的。
一套房子从时间的纵向来看,与租金关系最为密切的就是社会平均收入了,由于住房支
出占收入的比例相对稳定在一个水平,因为租金与收入的比也相对稳定在一个值,这个值如
果以50方的单身公寓的租金来衡量的话,大概是1:1,也就是说一套50方精装全配单身
公寓的租金,差不多就是当地社会平均工资的水平,在杭州这个值是2000/月。从动态上来
看,租金和平均收入将会随着时间而逐年上升。
假设一套单身公寓在50年后价值为0(事实上不会为0),现值50万,当年租金收益为
,假设租金的年增长幅度为5%,所获租金继续进行5%收益的投资,物业维修费用为
每年租金收益的20%,那么50年后的终值为1146万。而50万现金假设进行年收益率为5%
的投资,50年后的终值为573万元。可以看出表面上租金收益率也是5%,但事实上房产投
资的收益是其它同等收益率投资产品的2倍。是什么造成了这种差别?核心就是租金的增
长。
租金每年增长5%是不是不现实?不!租金年增长5%,实际上是低估了租金的增长速
率。我们以1997年至2007的数据来分析,2007年与1997年相比,同一个物业的租金水平
大概增长了1倍以上,按照增长1倍来计算,年增长率为7%以上,租金的年增率与GDP
的增长率之比也维持在一个水平。只要中国的经济发展速度不减缓,这个租金的增长比例将
继续下去。
风险角度分析,通货膨胀将会吞噬中产阶级的大量财富,以社会平均工资年增长
5%计算,现在平均收入2000元/月,30年以后,平均收入将会是8643元/月,目前的10万
元,需要赚4年,30年以后,同等的工作只需要赚1年。假设你的投资收益率与通货膨胀
率相抵消,事实上你现在的货币还将贬值到现在的25%。这个就是经济发展带来的财务风
险,对中等收入家庭来说,不做好长远的财务规划,将会在年老之时降低生活质量。
因此财务风险角度、家庭长期财务规划来说,投资房产,特别是小户型的单身公寓
是第一选择。
投资房产,还需要考虑政策因素、市场因素等等,总体上,目前房价很高,但对于小户
型单身公寓而言,仍具有投资价值,喜欢投资理财的不妨多去施工现场、开发商、中介公司、
房产网上转转,多搜集信息,多挖掘信息,掌握一手资料,做到投资房产运筹帷幄。