河北天一紫御庄园高端项目营销案_销售推广方案.doc

河北天一紫御庄园高端项目营销案_销售推广方案
聚成地产
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我们的目标:
8月底前项目方案整备,宣传,蓄客。
11年9月底,销售住宅35 套
11年12月底,销售住宅80套
12年3月底,销售住宅50套
12年4月底,清盘销售
住宅销售均价 9000 元/平米
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商务条件
营销策划、联合代理销售取费标准
销售阶段
考核指标
(实现累计销售套数)
收费标准
2011年8月至2012年4月
9月至10月住宅35套
%
(未完成任务减半)
10月至12月住宅80套
%
(未完成任务减半)
1月至3月住宅30套
%
(未完成任务减半)
售清
且实现住宅均价大于9000元/平方米商
%
(未完成任务减半)
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一. 准确的市场研究与把控
二. 有效的宏观政策博弈
三. 项目与区域价值互建
四. 多元化市场与营销
成功销售的大要素
7
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五. 持续的客户资源驱动
六. 精细化营销全程操作
七. 专业的销售执行保障
成功销售的大要素
7
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一. 准确的市场研究与把控
区域市场界定
区域房地产市场分析
市场分析结论
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考虑本项目位置特点,在进行现有住宅市场分析时,主要对本项目区域部分项目进行调研分析。
本项目区域的研究四至为东至卫国路沿线、西至学院路沿线、南至西山道沿线、北至北新道沿线。
基于本项目整体均价水平,针对性的选取市调项目,物业类型为高端商品住宅及区域内商业。

说的
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区域项目基本情况
名称
开盘时间
开盘价格
销售均价
销售周期
月均销售面积
月均销售量
装修情况
建筑形式
规模
元/平方米
元/平方米
月
平方米
套
平方米/户
金港国际静园

7000
9648
8
/
13
毛坯
板式小高层
1064户
金港国际怡园

最低6100
/
1
16852
239
毛坯
塔楼
1073户
凤凰世嘉

9000
/
/
/
/
毛坯
塔楼
491100
逸景阳光

毛坯
板式高层
27943
凤城国贸

毛坯
塔式高层
380000

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受大势等诸多敏感因素影响,“拣便宜”的压价心态占主导
根据现行市场调查表明,预计2011唐山市场供应量在700万方左右,成交量预计在500万方左右, 整体市场供销竞争压力大
1】房地产政策从紧趋势逐渐明朗,11 年稳发展;
2】随着宏观调控的持续深入,投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09-10年的集中释放,2011年规模势必缩小。
3】供应市场的活跃,选择更加丰富,同时对价格更加敏感,成交的热度必然降低区域市场
4、竞争格局:大盘云集,品牌开发商大量入驻
区域市场供需分析

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区域项目户型面积分析
区域项目的各类户型面积区间相差不大,造成区域市场产品同质化;
在营销过程中要通过多元化卖点放大多元需求。

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项目名称
规划建筑规模
凤城方米
逸景阳光
27943平方米
区域内待建项目
区域及周边潜在项目分析

项目周边即将启动项目将对于本项目有直接的影响
多数软性客户处于观望阶段,在寻求自己理想的家
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住宅市场相对稳健,现有项目的价格体系具有借鉴意义
市场二居、三居市场供需情况良好,一居相对供不应求
在经历了俩年销售速度拉升后,进入了销售放缓阶段
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二. 有效的宏观政策博弈
政策走向研判
政策形式预测
政策目标及效果预估
项目营销对策
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去年底及今天初的政策寒冬,多数项目展开报复性上涨的反击战
受限购影响在北京天津等城市被强力打压的大量全国范围的刚性投资需求在唐山集中释放
唐山本地的刚性居住购房需求在市场环境的强力反弹下出现恐慌性消费
市场角度:报复性上涨投资需求转移恐慌性消费
唐山房地产近一二年的价格涨幅程度。
2012年
2011下半年
2011上半年
2010上半年
2010下半年
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政治角度:中央政府高度重视
市民和舆论的压力将日益升级的全国房价大讨论提升到政治的高度
10年宏观调控造成相对失调的现状使政府面临新一轮公信力危机
中央政府的高度重视、全国日益加剧的国际范围关注使得新一轮调控迫在眉睫
中国国务院总理温家宝主持召开