金悦·东山国际公馆市场情况汇总.doc

金悦·东山国际公馆市场情况汇总
金悦·东山国际公馆
市场情况汇总
一、市场概况
1、2008年广州市场预测
2、原东山区市场概况
3、新增供货量(大越秀区)预测
1、2008年经济总体展望
2008年宏观经济向好趋势不会改变,中国社科院日前发布蓝皮书预测:2008全国经济增长11%,CPI上升4%,全社会固定资产投资增速可能会略微减慢,但仍明显高于经济增速和消费增速。
2、广州城市建设持续投入提升城市价值
城市建设持续不断的投入提升城市价值的同时,也极大的刺激了房地产行业的投资。
3、市场对住房的刚性需求仍然巨大
1993-2006>6年,广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加,按2006年广州人均居住面积193>.44m2计算,;
另外广州的高速经济发展吸引了大量的外来劳动力。据有关部门统计,2006年末全市外来暂住人口约为391万人;
广州市家庭结构也有减小的趋势,从2004年以来广州市户均人口的下降也带动了住房的刚性需求的增长。
人口增长及家庭结构小型化新增对住房需求
4、亚运会对广州房地产业带来更多机遇
亚运,对房地产业的影响是巨大的,亚运概念,将许广州楼市一个全新的未来。
5、货币政策从紧发出行业紧缩信号
从中央经济工作会议上可以预见,2008年将是近几年来宏观调控最严厉的一年。
坊间盛传,银监会将把2008年全年信贷增幅控制在13%以内,比2007年15%调控目标还要低。同时可能对贷款季度设限,各银行明年每季度的贷款规模都不得突破限额,否则将受到处罚。
2008年银行贷款趋紧张
6、中央政府对房地产市场的调控会继续加强
7、土地市场——2008年土地供应以外围为主
供应量充足
政府加紧土地储备,预计2008年土地供应总量可维持2007年的充足水平
加大闲置土地回收—再投放力度,尤其缓解老城区供求矛盾
供应结构以外围为主
番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部、金沙洲的供应比重加大
8、土地市场——土地成交价格回归理性
限价房策略牵制地王诞生
出让模式将不断完善
合理控制单宗土地供应规模。
缩短土地开发周期,每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应出去的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。
成片开发建设的土地应统一规划,统一进行基础设施建设。
按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
(关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知)
拿地资金压力有增无减
开发商须在短期内一次付清出让金
货币政策从紧,发展商融资压力大
发展商囤地成本放大
9、2008年商品住宅供应呈增长趋势
2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。
据不完全估计:2008年广州市中心六区新增供应约4万套,约420万平方米;相比2007年有一定幅度的增加;
,约700万平方米;相比2007年呈增加趋势;
2008年新增供应大幅增加区域主要有:白云、原荔湾、萝岗;
供应量萎缩的区域有:越秀区、黄埔区及花都区;
其他区:天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大。
10、市场供应格局发生变化
2008年广州市商品住宅新增供应热点板块
天河区的珠江新城、北天河板块
白云区的金沙洲-城西板块、机场路板、白云大道板块
荔湾区的原荔湾板块
番禺区的市桥板块
海珠区的海珠中心板块
11、90/70产品面积比上升至50%
“90/70”产品供应进一步增多,预计2008年全市“90/70”产品面积占比达到50%。
预计2008年,随着“90/70”政策的逐步落实,市场供应面积占比将上升至50%;
产品同质化趋势更为明显。
12、2008年将有160万平方米限价房上市
限价房的上市对稳定楼价起到积极的作用
2009年
3900
123180

57059
广东亨利房地产开发有限公司
花都区 107国道D地块
08年7、8月份
5500
134607

103825
耀发投资有限公司
番禺区中心城区南区 4-3地块
08年底
6050
218608
2
109305
广州富力地产股份有限公司、深圳市鼎力创业投资有限公司
白云区金沙洲B3734(F01、F02、F04)
08年底
5500
64368

14304
广州宏康房地产有限公司
广州开发区东区NP-F3-6
08年下半年
2800
388474

255809
广州风神