城镇房屋租赁合同.doc

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详细应用法律若干问题的解释
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法爱护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
其次条出租人就未取得建立工程规划许可证或者未根据建立工程规划许可证的规定建立的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建立工程规划许可证或者经主管部门批准建立的,人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未根据批准内容建立的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建立的,人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过局部无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,恳求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人商定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其商定。但当事人一方已经履行主要义务,对方承受的除外。
第五条房屋租赁合同无效,当事人恳求参照合同商定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的状况下,承租人均主见履行合同的,人民法院根据以下挨次确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复
原状,出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。
第八条因以下情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人恳求解除合同的,人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定状况的。
第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人全部;不同意利用的,可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人全部;不同意利用的,由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有商定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的,人民法院根据以下情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方依据各自的过错担当相应的责任;
(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据公正原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有商定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人恳求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有商定的,人民法院根据以下情形分别处理:
(一)办理合法建立手续的,扩建筑价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建立手续的,扩建筑价费用由双方根据过错分担。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过局部的商定无效。但出租人与承租人另有商定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金,出租人恳求解除合同时,次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人恳求根据原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
其次十条租赁房屋在租赁期间发生全部权变动,承租人恳求房屋受让人连续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有商定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
其次十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购置权情形,承租人恳求出租人担当赔偿责任的,人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
其次十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购置房屋的,人民法院应予支持。
其次十三条出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购置权。
其次十四条具有以下情形之一,承租人主见优先购置房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购置权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购置的;
(四)第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续的。
其次十五条本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者根据审判监视程序打算再审的案件,不适用本解释。
最高法院民一庭负责人解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》
近年来,人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律标准比拟原则,人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临许多详细适用法律的难点问题。为统一法律适用,最高人民法院今日公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》。最高人民法院民一庭负责人对这一解释作出了权威解读。
转租期超承租人剩余租期合同无效
合同效力的认定对促进房屋租赁市场进展,维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。解释在精确推断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定根底上,确定了认定合同效力的原则:
一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上,确定未取得建立工程规划许可证或者未根据建立工程规划许可证规定建立的房屋,未经批准或者未根据批准内容建立的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
二是对欠缺生效条件合同效力的处理上,实行了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第52条规定的无效情形,就认定合同有效。
无效合同支付使用费是返还财产
对于有观点认为,解释规定合同被认定无效后,承租人要支付房屋占有使用费,是将无效合同根据有效处理,这位负责人表示:“这种理解是错误的。”合同无效后,承租人支付占有房屋期间的使用费,是返还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是根据合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所猎取的占有利益。占有利益为无形财产,承租人只能采纳折价补偿的方式,即支付房屋使用费予以返还。
对于房屋使用费根据何种标精确定,实践中做法许多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他缘由影响承租人使用房屋的情形,完全参照合同商定的租金标精确定承租人支付使用费可能与其猎取的占有利益不符,有失公正,因此规定“当事人恳求参照合同商定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。将是否支持的裁量权交由人民法院,依据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同商定的租金标精确定占有使用费。
适用不同民法理论处理装修问题
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,始终是司法审判中的热点和难点问题,解释在汲取各级人民法院和学术界意见根底上,确立了处理此类纠纷的规章:承租人擅自进展装饰装修,构成侵权,担当侵权责任;承租人经同意装饰装修,区分状况适用不同的处理原则。
一是,对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规章。未形成附合的装饰装修物,承租人作为全部权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规章。
二是,出租人是否对承租人的装饰装修进展补偿、如何补偿,要区分不怜悯况。合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进展补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方根据过错担当;合同解除,由导致合同解除的违约方担当装饰装修残值损失。在双方均无过错的情形下,由双方依照公正原则分担装饰装修残值损失;需要留意的是,合同解除时,假如出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期限届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
依法爱护承租人优先购置权
对于解释规定承租人优先购置权受侵害时,无权主见认定出租人与第三人签订的买卖合同无效,这位负责人分析说,解释规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购置权为由,恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”,而不是规定在任何情形下,承租人均不得主见认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
优先购置权纠纷始终是审判实践中的难点。承租人优先购置权性质的认定,是解决该难点首要面临的问题。20xx年10月1日起施行的物权法,并未将优先购置权规定为物权,该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定,就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本解释遵循法律规定精神,将承租人优先购置权定性复原为债权,规定承租人不能以出租人侵害其优先购置权为由,恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
承租人主见优先购置权有四种例外
根据解释规定,是否只要出租人出卖租赁房屋,承租人就可主见优先购置房屋?对此,这位负责人表示,这种理解是错误的。解释第24条规定了承租人优先购置权行使的四种例外情形:
房屋共有人行使优先购置权的。法律设定共有人具有优先购置权,宗旨是简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值,从利益衡量的角度考量,应当优先爱护共有人的购置权。
出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有深厚的人
篇二:广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》
全省民事审判工作会议纪要
20xx年X月23日至25日,广东省高级人民法院在惠州召开全省民事审判工作会议。全省各级人民法院主管民事审判工作的副院长、民一庭(含房地产、劳动争议和交通事故审判庭)庭长参与了会议。通过争论,与会同志对民事审判中存在的若干详细问题提出了很多意见和建议,形成如下会议纪要: