养老社区规划设计任务书.docx

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卓达?香水海百万平米
“卓达中国蓝色半岛养老社区”
看法规划设计任务书
让卓达香水海享老生活成为全部人致礼崇拜的“梦”
卓达企业
2015年6月22日
一、项目大要
:中国蓝色半岛养老社区
:中国山东香水海
:卓达企业
二、用地条件

,位于环境秀美的山东威海南海新区的中心区位,整体规划环绕中心的香水湖睁开分东西两岸,目前西岸的一期、二期、三期总计约为200万平的小区已交付业主或邻近完工,五星级希尔顿酒店、城市体验会所、医院、学校等多重配套项目进入报规或施工准备阶段,卓达香水海已将一座新城表现于世人眼前。
(拜见香水海100万平方养老社区用地选择图)
以DEFGMNOP地块(占地139公顷,2085亩,总建面约140万㎡)
为概规拜托设计内容,是百万平米养老社区规划的中心。此中:DEFGM地
,先期建设,,作为预留后期建设。同时,
将西侧ABCIHKJLRQ地块在联合现状与规划基础上,经过“主题融
合”实现整体布局和功能关系,共同打造200-300万㎡“中国第一大蓝色半
岛养老社区”。
同时,基于养老社区概规,为南侧高尔夫旧址提出用地规划设计方向。
策划及看法规划,以策划为主,看法规划为辅。
概规深度要求:因为香水海地区路网、用地指标等已经明确,本次看法性规划主要对策划研究成就的落实和表现,从整体用地上解决养老功能分区、公用配套、建筑整体布局形式、交通及景观空间系统、分期开发等主要规划问题。能够达到有效指导下阶段规划(修筑性详细规划)的目的即可。
:
外头ABCHIJKLQR地块及香水海中央公园(原高尔夫)地区共
计287公顷,作为养老社区的拓展区一并归入研究范围,在尊敬现状事实基础上,一致考虑规划交融,共同形成蓝色半岛地区型中国第一养老社区大盘。对于该范围已建、已规划用地、未规划用地在尊敬现状条件下:
1)提出适老化优化方案
2)重新定位,般配百万平米养老社区
3)L地块作为综合配套用地要偏向性的部署适老公建。
4)南侧香水海中央公园(原高尔夫)已经明确不再建设,与北侧别墅
区一致整体考虑用地功能考虑两个方向:a在尊敬原出让用地性质(商业服务业)基础上,联合百万平米设计方案,提出设计方向和规划建议;
抛开原用地性质,提出与百万平米养老社区相联合的最优方案
5)最南侧希尔顿逸林酒店群周边用地要归入考虑范围。

用地现状见附图说明。

《中华人民共和国城乡规划法》
《城市规划编制方法》
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《卓达企业项目规划导则》
、法例、条例和规范


三、策划、看法规划阶段内容
山东香水海百万平米养老社区规划的中心是要有效解决“如何实现人口
导入与人口滞留”,且保证规划方案的独一性和当先性,并在概规阶段即可指
导销售。即,概规需要回答“中国蓝色半岛养老社区是一个城市,如何把大
跨度、长距离的有效人群吸引过来”如何让卓达香水海享老生活成为全部人
致礼崇拜的梦想
(一)原则:
1、须具备可实行性,吻合建设全国最大的连续照顾+旅居度假模式的养
老社区目标,并能将项目创建成金融产品,把方案实行及营运方式详细化。
2、蓝色半岛养老社区规划要找寻合理的家产导入模式、配套设备模式,
确立合理的家产构架和服务配套。
3、家产新城项目须依照企业“三卖”原则。
第一,卖给政府。让政府接受项目方案和卓达企业。
第二,卖给市场。经过市场快销,将项目创建为市场接受度高的产品,
达到快速去化的目的。
第三,卖给金融机构。将项目创建成优良的金融产品,吸引全国的金融
机构,做到“天下来投”。
4、卓达养老规划设计基根源则:依据卓达特有的“居家、社区、机构”
三位一体开发模式,联合卓达养老4+1+N服务营运要求,提出卓达养老规划
设计基根源则:
1)从养老设计建筑和老年人“生理、内心、身体”特点出发,依照环境与人体工程学(人体五感认知)、行为心理学、营养学、色彩学、体适能运
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动等体验感觉和9073规划设计原则,为适老人群供给居住、照护、医养保健、文化娱乐等方面的专业或综合规划与无阻碍设计;
2)依照“由老人而家居、由家居而建筑、由建筑而城市”理念,精巧化规划设计“适老化住所、养老公寓、照护机构、亲情主题酒店、老年大学、城市/社区级医疗健管中心、社区综合服务中心、配餐中心、适老化文体设备、智能终端、适老化景观、交互空间、起居环境、适老化步道等”内容,实现“让产品和创意说话”;
3)贯彻“创意优化、成本控制”原则,须充分考虑适老服务业态布局、交通动线、设备设备利用及其服务半径均好性要求,防止功能重复、同质化
设计及不适老。
(二)定位研究
项目背景
包含政策背景、编制背景、上位规划解读、新城地块发显现状与愿景、
新城用地在地区内整体发展的功能定位解析、交通解析(详细解析全国、地区、项目地周边快速交通的好坏势——高铁、航空、高速)。
市场解析
地区市场解析、目标客群解析:地块周边重要项目发展计划及可能与本
项目产生的影响解析、基地自然生态资源解析、项目用地条件解析、开发容
量解析、水环境议论、植被资源议论、景观资源普查、土地价值,房地产开发综合效益评估、成立土地价值综合评估指标系统。
家产规划(家产规划一定以创新为指引,以高科技做支撑,以国际视线的战略做出家产新城的整体家产布局)
家产定位:发展问题、发展时机。
家产系统:家产发展研究、整体家产解析、各家产市场大要、主要家产市场历史数据、主要家产市场动向、主要家产市场展望、家产系统构成(包
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括一、二、三家产选择、选择相关家产的数据支撑及卓达家产造城的模式)、家产投入产出解析,明确项目地主导家产并追求数据支撑。
事例解析及项目定位
国际国内典型事例研究——探究合适于本项目的发展模式及整体发展思路、国际国内典型事例研究与借鉴、家产新城发展模式总结与专题研究、养生地产发展模式与本项目的适配解析。
新城的整体定位、形象定位——充分认识和掌握行业经济发展动向及城市发展需求状况的基础上,经过细分、区位条件解析等手段,确立发展格局,同时联合市民行为及意愿特点的研究、以及竞争环境的深刻解析,为项目开发的质量、风格、目标集体、产品开发类型及属性、土地价钱系统等开发因素进行明确的定位,从而为项目投资供给决策依照。
人口展望
现状人口解析、人口规模展望、规划人口规模、人口导入方式
(三)整体规划(主要解决开发用地的功能分区、建筑整体布局形式、
交通及景观空间系统、分期开发意念等规划问题)
专项规划设计解析、用地规划图、区位及基地现状解析图、功能分区解析、规划结构解析、建筑体量解析图(开发强度与建筑控高)、经济技术指标解析、启动地区解析、地方文化资源解析与策划、生态环保循环经济规划解析、物业种类与业态分布、道路交通规划解析、市政配套规划解析、分期规划及开发策略(包含分区规划重点和一、二级开发投资及收益解析)。
(四)项目投融资及营运方案
整体融资思路、一二级开发融资策略
(五)养老设备建筑及设备配建内容(以下表所示)
养老设备设备服务对象基本服务配建内容
自理及介助空间布局表现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设
适老化住所
老人施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计,表现
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合用性,兼备老人与照顾者的使用要求,空间具可改造性
酒店式公寓/
装备居家式生活起居,餐饮服务、洁净卫生、文化娱乐、
旅居老人及
远程医疗及专业保健等服务,采纳无阻碍设备设计,装备
公寓式酒店
探视家属
智能化终端设备、护理站等
社区居民生理、身体、内心健康监测、解析、评估、展望、
全龄化养老
建管中心
干预和保护。实现预防、保健等治未病功能,并为临床提
社区居民
供健康数据支持
助餐、助浴、助急、助医、助洁“五助”个性化服务,
(养老/母婴)老幼病残孕
日照/长照机
及生活护理、医疗保健、文化娱乐、营养配餐、陪诊陪护、
婴等介助、
远程医疗、健康管理、抢救服务、保健痊愈、精神安慰、
构
介护人群
临终关心等短/长久托养服务
老幼病残孕
以运动疗法、作业疗法为主,供给功能阻碍的预防、诊断、
痊愈复健中心
等介助、介
评估、治疗、训练和医学办理
护人群
全龄化养老
社区适老配套
五感园/花鸟园、SUPA亲情健身、亲子娱乐设备等
社区居民
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自理及介助
智能家居
智能化可衣着设备、专业厨卫智能家居
老人
以上要求、原则为基本内容,设计单位可不限制于以上内容,依据研究
和事例经验增添相关内容。
四、策划、看法性规划成就要求
因为香水海地区路网、用地指标等已经明确,本次看法性规划主要对
策划研究成就的落实和表现,同时从用地上解决整体功能分区、公用配套、
建筑整体布局形式、交通及景观空间系统、分期开发等规划问题。经过专业
的规划手段与空间设计,能够达到有效指导下阶段规划(修筑性详细规划)
的目的即可。
提交成就
策划咨询
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策划专题研究、策划报告等。
看法性整体规划
规划说明及相关图纸。
——整体俯视图
——重要节点俯视
——设计理念说明及解析
——先期专项规划设计解析
——新城用地在地区内整体发展的功能定位解析
——地方文化资源解析与策划
——生态环保循环经济规划解析
——功能分区与空间序列解析图
——用地布局图
——道路、景观、配套、市政等规划专项解析图
——开放空间规划解析图
——滨水空间规划图
——竖向形态规划解析图
——城市色彩解析图
——建筑体量解析图(开发强度与建筑控高)
——经济技术指标解析
——启动地区解析
——分期建设进度计划
——物业种类与业态分布
——彩色规划总平面
——其余设计或解析图纸
注:以上图纸为基本要求,可依据项目特点或设计院特点增添部分能反应项目特点或
设计院特点的图纸成就。
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最后设计成就要求
1)以上设计内容可独自成册或合并成册,需报批文本应按当地规划行政主管部门审批要求格式编制;
2)文本套数:20套(依据实质状况可调整,报政府审批未经过的文本,不计入其内);
3)重点图纸及重点成效图要求最后提交A1图纸一套,用于后期政府报告会场显现。
4)供给相应阶段全套DWG、JPG、PDF、DOC等电子文件。
五、设计进度要求(依据项目状况自行设定)
待确立设计单位后,养老、销售、城规院、设计院会议研究后另行上报。
【参照标准】此项不作为设计任务书使用
1、项目选址
基于卓达“三产联动、家产造城”的格局下,养老社区选址要凑近主城
区或特质资源地(如风景名胜、温泉、寺院等),毗邻高铁(或有高铁规划),
交通便利,便于人口导入及后期服务营运。
2、规划设计
1)项目定位
在保证质量、控制成本、提高附带值、多种服务模式组合的前提下,整
体定位为以医养健一体化为中心驱动、以全面适老的养老居住社区为基本功
能的、以五级养老服务配套设备为中心硬件服务的、以卓达企业4+1+N养老
服务系统为中心软件,以亲情化、多代居为主力户型,服务化、复合型、全
龄化、养生养老地区新城。
2)客群定位
服务客群涵盖度假养老、旅居养老、居家养老、照护养老。配比:
健康老人(70%)+介助介护老人(20%)+活力中年(10%)仅供参照,需
要依据项目定位、客群解析等策划研究决定。
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(3)设计重点
1)选择地块要环境质量优异、交通便利、凑近基本的社区公共设备;户
外场所应有足够面积,以满足睁开老人平常娱乐活动的要求,户表面记系统
清楚;办理好合设或邻设的其余设备与住所之间的关系,既供给公共交往空
间,利于老人睁开体育活动,又方便生活。尽可能在楼内外为老年人供给各
种邻居交流、人际交流的公共交往空间和环境。
2)居住区内路网设置合理,人车分流,主要进出口不宜直接开向城市主
干道,货物、垃圾、殡葬等运输宜设置独自通道和进出口。总平面内的道路
除满足消防、分散、运输货物外,还应保证救护车辆能够到达所需停靠的建
筑物。养老设备建筑在老年人会合的室外活动场所周边应设置无阻碍公共厕
所。
3)总平面部署应进行庭院景观环境和园林绿化设计。绿化种植宜乔灌木、
草地相联合,乔木为主。总平面内设置赏析水景的水池水深不宜太深,且应
有安全提示与安全防范设备。
4)容积率
在满足地块最大容积率要求的基础,联合养老社区特点,研究产品种类。
5)五级配套设备(以下表所示)
城市级、社区级、组团级、楼宇级、居室级五级养老服务配套供给功能
全面层级清楚的养老服务支持;涵盖老人在健康、生活、感情、育乐、交际、
信奉六大服务板块的需求,表现卓达企业4+1+N养老服务的系统
6)建筑设计空间布局应表现老年人自立性、健康性、安全性,设备与设备按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计,设计要表现合用性,兼备老人与照顾者的使用要求,且空间具可改造性。
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