中原2011济南冠华车北居住组团·营销推广方案.doc

中原2011济南冠华车北居住组团·营销推广方案
冠华车北居住组团·2011年营销推广方案
中原地产山东公司·冠华项目组
2011年
冠华项目
面临怎样的
目标和挑战
保证项目开盘热销,3个月实现销售500余套。
本年度销售目标
目标
树立项目品牌形象和良好市场口碑,保证二期、三期持续旺销,提升项目利润。
长期目标
2010年至今
国家调控房地产市场,风云突变
新开楼盘多数失利,面临前所未有的、史上最严厉的系列调控
目前房地产调控政策
主要影响因素
影响效果
保障房
短期难以批量投放
限购及预售资金监管范围
近期有可能扩大,抑制需求,造成近期成交量下降
开发商资金
面临紧缩,开发商汰弱留强
房产税
上海重庆已进行试点,如果试点成功可能在更多城市推行
信贷资金
限制发放,抑制需求
2011年两会
政策的关键节点
为使中稳发展、防止房地产市场过热、保障民生开始了自2010年4月15日以来的宏观调控。
43>.15新政、
《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
《关于加强土地增值税征管工作的通知》
《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》
《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》
《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》
《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》
2010年4月15日
5月26日
6月3日
6月5日
6月21日
9月29日
逐渐增强
逐渐变弱
2011年1月26日
新国八条政策出台,二套房贷款首付提至六成
11年1月28日
重庆、上海试点征收房产税
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》
4月17日
4月20日
11年2月
全国多地陆续出台限购令,楼市调控再次升级
2010年,频亮“利剑”,调控力度之大前所未有!
金融政策
税收政策
土地政策
行政政策
政府重点采用,操作灵活,效果明显
上调存款准备金率
加息
提高首付比例及贷款利率
重点采用,可控性好,房税体系正在完善中
征收土地增值税
五年内转让住房全额征收营业税
契税、个人所得税进行差别化征收
房产税开征试点
一般性采用,对中长期房地产市场起作用
保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%
山东版土地新政:对房地产用地供应进行控制和监管,提高土地使用效率,以增大住宅供应
多为地方性政策,呈现短期性特征
由地方政府确定年度新建住房价格控制目标等
政策导向及分类
政策导向即通过政策组合拳促供给抑需求,打破供不应求的局面,使房价趋向平稳
一、金融政策
金融政策通过增加购房成本在抑制需求方面作用显著,对定位于多次改善客户的高端房源影响最大
首付比例、贷款利率
加息
4月15日,国务院要求二套房首付款不得低于50%,。购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于30%;
9月29日,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
11年1月26日,购买第二套住房首付款比例不低于60%,;
从11年2月24日起,。这已是去年以来第8次上调存准率。
自11年2月9日起,。这是自2010年以来第三次加息,市场已明显进入加息通道,持续加息将给房地产行业加压,在一定程度上是一个利空,不利于成交量释放。
从11年2月9日起上调个人住房公积金存款利率。%;五年期以下(含五年)%
二、限购令
1月21日
2月21日
对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。
在国八条更为严厉的限购令出台后,济南版温和的限购令被迫更进一步,如新购住房要考虑存量房多少;不仅限新建商品房,也限二手房;对外地人限购,不符合条件的禁购等。在国家的推动下,济南被迫实行与一线城市相同的限购政策,这有可能导致