08.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－综合、专业市场 (NXPowerLite).ppt

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重要结论摘要
综合调查情况,针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析:
序号
名称
规模
(建面:平米)
租金
(元/天/平米)
经营状况
17
中联华都红门鞋城
5万

新开业,人气不旺
18
永外鞋城

6-10
良好
19
大伟鞋城
1万
10
良好
商业面积总供应量

重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场未来发展趋势总结分析:
商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展;
市场投资向多元化发展;
市场的整体实力在不断增强;
未来市场将加强管理,管理制度有所健全;
市场开发规模仍存在盲目性;
市场治安情况将有所好转。
重要结论摘要
天雅服装精品商厦:木樨园商圈档次最高的服装城
批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性,值得借鉴;
高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性;
目前经营情况一般,有市场成熟度的问题;
对购物、餐饮、展示的融合是商业新的探索。
京温服装市场:木樨园商圈历史最长的服装市场之一
市场成熟,经营良好,说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在;
批发市场的价值和历史积淀有关;
温州商家的存在对项目价值至关重要,本项目需要加以考虑;
该项目零售比重极低,本项目策划定位时需要选择针对性。
综合调查情况,以下综合市场、专业市场对于本项目来讲有下述借鉴点:
重要结论摘要
大红门服装商贸城:木樨园商圈商铺租金最高的服装城
批发零售、餐饮的融合是市场需求,本项目需要考虑;
核心批发商户的存在是该项目租金高企的核心原因;
该项目档次、硬件设施界于天雅和京温之间,市场情况最好,说明档次要提
升,但未必要提升那么多,这对本项目的定位存在借鉴价值;
5楼精品的档次和楼下差距不大,不像京温拉大差距的做法;
虽然该项目租金很高,但几乎是100%出租率,说明对于本案有重要参考。
新世纪服装商贸城:木樨园商圈服装市场专业化的典范
尽管该项目经营情况一般,但是在服装市场的基础上,再进行专业化细分,
主要经营针织品,对于本项目要开发较大规模的商业有重要借鉴价值;
未来商业竞争的加剧,需要新的专业市场项目对产品进行细分,在规模容许
的条件下,具备做大、做强的可能性,本项目未来定位、商业组合考虑过程
中要就此深入挖掘。
重要结论摘要
百荣世贸、木樨园世贸商业中心:木樨园商圈规模较大的、即将开业的两个项目
这两个项目对批发零售、商务办公、餐饮、娱乐及展示进行了完整融合,但这种
融合的效果值得本项目随时关注,并视其情况对商业组合做恰当调整;
批发和零售原则上是缺乏共存性的,如果零售规模过大的话,整个项目的经营会发
生根本的变化,这对本项目也有典型的参照意义;
未来这两个项目将会经历模式的考验;
批发项目把娱乐和购物、餐饮、展示进行融合,有风险性。
永外城文化用品城:木樨园商圈历史最长的办公用品批发市场
档次和硬件虽然差,但市场成熟,经营良好,说明上述因素并非商铺的价值所在;
该项目和本项目比邻,需要对其进行彻底关注;
该项目已经形成的成熟市场氛围,本项目需要充分利用、借势;
批发项目的价值规则需要深度挖掘。
重要结论摘要
万朋文化办公用品商城:木樨园商圈售价最高的文化用品商铺
周边市场成熟,带动商铺价格,本项目需要在定位、营销过程中,进行比照性深度
挖掘,以谋求市场环境对本项目商铺价值的带动;
批发市场的价值经过了长期市场积淀,需要顺势而为;
这种项目对临时仓储有需要,本项目需要关注。
木樨园商圈其他批发市场:
整体上来讲,因为规模、经营以及没有大商家的原因,人气比较差,所以本项目
如果有专业市场部分,那么就要关注规模和大商家的存在问题;
这些批发市场经营情况一般或不佳的原因并非档次及硬件条件等问题,所以本项目
在进行相应开发时,要一分为二考虑问题;
我们关注批发市场的产品细分,但很明显有些产品细分后市场规模有限,所以不能
简单考虑产品细分的问题。
重要结论摘要
九龙百安居:东南部具有绝对竞争力的家居建材专业市场
作为国际商家,其影响力、竞争力无疑是最强的,考虑到本项目周边
未来大批住宅对家居、建材的需求,百安居类型的商家进驻本项目是
必要,也是很重要的;
该类国际零售商进驻,将有利于本项目商铺的营销;
国际建材主力商家对南城有开发需求。
洋桥大中电器:南城典型家电专业市场
电器消费是消费市场必须考虑的内容,大中电器的扩张值得关注;
家电专业市场是未来项目招商选择的选择方向之一。
重要结论摘要
亿客隆南城电子总汇:南城唯一的规模略大的电子市场
虽然经营情况一般,但因为在南城属于填补市场空缺的类型,所以有发展空间,值得本
项目加以适当关注;
南城消费者收入水平的成长速度将是北京最快的地区,所以原来市场表现不佳的商业地
产形式,未来的表现也许会出奇制胜。
十里河建材市场:
在北京东南角,该项目有重要的市场价值,对其加以关注,目的不在引入该种形式,而
是提示建材市场的价值。
三里屯雅秀服装市场:
在北京档次较高,针对时尚消费及东欧批发市场的类型,本项目周边环境与之不同,但
产品架构值得参照。
日坛商务会馆:
消费者档次比较高,产品以精细仿制名牌为主,在白领阶层有影响力。其产品的吸引力
创造了项目的影响力,以及租金价值,本项目做定位组合时可以加以关注。
重要结论摘要
红桥批发市场:北京最负胜名的批发兼零售市场之一
合理的楼层分布是本项目成功引流的重要环节;
良好的业态组合是本项目深度思考的内容。
天成地下小商品批发:海淀区知名度极高的批发兼零售市场
抓住固定消费人群是未来本项目地下商业成功经营的基础,引人深思;
天成地下商业的经营模式,是本项目地下商业重要借鉴的内容。