福建省国有土地使用权出让和转让办法.doc

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福建省国有土地使用权出让和转让办法(修正)
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【法规分类号】C622026199801
【标题】福建省国有土地使用权出让和转让办法(修正)
【时效性】有效
【颁布单位】福建省政府
【颁布日期】1993/09/02
【实施日期】1993/09/02
【失效日期】
【内容分类】土地管理
【文号】
【题注】根据1998年5月30日福建省人民政府发布的《福建省人民政府关于省政府规章和省政府规章性文件修订的决定》进行修改
【正文】
第一章总则
第一条为合理开发、利用、经营国有土地,加强土地资产管理,促进城镇建设和经济发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本办法。
第二条本省行政区域内国有土地使用权的出让和转让,必须遵守《条例》和本办法。
划拨土地使用权的转让、出租、抵押,按省人民政府的有关规定办理。
第三条县级以上地方各级人民政府土地管理部门主管本辖区内国有土地使用权出让的具体事务。
房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易,由建设(房地产)行政管理部门主管。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转移,应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
土地管理部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
(四)出让地块的四至范围、年限等由土地管理部门确定;
(五)出让地块的地价和出让方式由土地管理部门会同建设、财政等部门确定。
出让方案经政府批准后,任何单位和个人不得擅自更改。对确需更改出让方案内容的,须经制定出让各方协商一致后,报市、县人民政府批准。
第十条集体所有土地必须依法征为国有土地后,其使用权方可出让。
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让国有土地使用权的批准权限,按照《福建省土地管理实施办法》第十四条的规定办理。
第十一条出让国有土地使用权可采取协议、招标、拍卖方式进行,但商业、旅游业、房地产业用地不得采取协议方式。
市、县土地管理部门为土地使用权出让方。
通过出让方式取得土地使用权的公司、企业、其他组织和个人为受让方。
第十二条出让土地使用权应当按照平等、自愿、有偿的原则签订出让合同。
出让合同必须具备下列款项:
(一)双方当事人名称、地址、法定代表人姓名及职务;
(二)出让地块的四至范围、面积、用途;
(三)土地使用权出让年限、开发建设期限、规划设计要求、受让方必须投入的最低建设资金;
(四)土地使用权出让金总额、土地使用费的标准及缴付方式;
(五)违约责任与争议解决办法;
(六)其他需要载明的事项。
第十三条土地使用权出让前,市、县土地管理部门应向有意向的受让方提供下列资料:
(一)土地的座落、面积、四至范围、地面现状及地形图;
(二)土地用途、建筑容积率、密度、高度、停车场、工程管线综合和竖向设计等各项规划要求;
(三)环境保护、绿化、卫生防疫、交通、消防等要求;
(四)受让方应具备的资格;
(五)土地使用权出让的方式及程序;
(六)出让合同的标准格式;
(七)其他需要提供的资料和要求事项。
第十四条协议出让土
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地使用权的程序:
(一)有意向的受让方向市、县土地管理部门提出书面申请,并提交下列证件、资料:
(1)受让申请书;
(2)法人资质证明文件及个人身份证明文件;
(3)其他应提交的证件、资料。
(二)市、县土地管理部门在接到书面申请之日起七日内给予是否出让的答复。
(三)经县级以上人民政府批准后,由市、县土地管理部门与受让方签订出让合同。
(四)受让方按出让合同规定支付全部出让金后,向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证,取得土地使用权。
以协议方式出让土地使用权,出让金标准不得低于基准地价,但市政工程、公用事业用地和高、新技术园区用地除外。
第十五条招标出让土地使用权的程序:
(一)市、县土地管理部门发出招标公告或直接向招标对象发出投标邀请书;投标者向市、县土地管理部门领取招标的有关文件、资料。
(二)投标者按规定的投标时间,将标书密封后投入指定的标箱,并向市、县土地管理部门交纳不低于二万元人民币的保证金。
(三)市、县土地管理部门会同建设、财政、物价等部门组成评标小组,由土地管理部门主持开标、评标、决标工作;开标后,评标小组对有效标书进行评审,择优决定中标者,并在决标之日起五日内发给中标通知书。
(四)中标者在规定的日期内持中标通知书与市、县土地管理部门签订出让合同,逾期未与市、县土地管理部门签订出让合同的,取消其中标资格,所交纳的保证金不予退还。中标者交纳的保证金可以充抵出让金;未中标者交纳的保证金,由市、县土地管理部门在决标之日起五日内按原数退还。
(五)中标者按出让合同规定支付全部出让
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金后,向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证,取得土地使用权。
开标、评标、决标应邀请当地公证机关派公证人员到场参加公证,并出具公证书。决标必须在规定投标的最后时限起二十日内完成。
第十六条公开拍卖出让土地使用权的程序:
(一)市、县人民政府发出公开拍卖公告。公告内容包括:
(1)第十三条(一)、(二)项规定的内容;
(2)拍卖的地点、时间;
(3)其他需要公告的事项。
(二)竞投者在公告规定的期限内向市、县土地管理部门登记,领取有关文件、资料;
(三)市、县人民政府确定拍卖主持人;主持人按规定的时间、程序主持拍卖。
(四)拍卖竞价中标者应即时与市、县土地管理部门签订出让合同,并支付不低于出让金总额20%的定金;中标者当时不能支付定金的,视为违约,除应支付拍卖活动的全部费用外,市、县土地管理部门可将该幅土地再行拍卖,拍卖所得出让金低于前次拍卖价款的,差额部份由违约者负责补足。
(五)中标者(即受让方)按规定支付全部出让金后,向市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证,取得土地使用权。受让方支付的定金可以充抵出让金。受让方不履行出让合同的,应双倍返还定金。
拍卖应邀请当地公证机关派公证人员到场参加公证,并出具公证书。
第十七条受让方应在签订土地使用权出让合同之日起六十日内,支付全部土地使用权出让金,逾期未全部支付的,出让方有权解除合同;出让方未按出让合同规定出让土地使用权的,受让方有权解除合同。
第十八条受让方需要改变出让合同规定的土地用途和城市规划设计要求,应征得出让方同意,并分别向市、县土地管理部门和城市规划部门申请办理批准或审核手续后,重新签订出让合同,调整土地使用权出让金,竣工后再办理土地变更登记手续。
第十九条受让方取得土地使用权后,在合同规定的使用期内应逐年向市、县土地管理部门缴纳土地使用费,其标准由双方在土地使用权出让合同中商定。
第三章土地使用权转让
第二十条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与。
第二十一条土地使用权转让必须具备下列条件:
(一)通过出让方式获得土地使用权;
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(二)持有国有土地使用证;
(三)已投入的开发建设资金达到该项目开发建设资金(不含出让金)总额的25%以上。
土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
土地使用权转让后的使用年限为土地使用权出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十二条土地使用权转让时,当事人双方到市、县房地产价格评估机构办理评估手续,并按规定缴纳税费后,持有关部门开具的产权转移和缴纳税费等证明,分别到市、县土地管理部门和房地产行政主管部门办理土地使用权和房屋所有权变更登记手续。
第二十三条转让土地使用权,应当签订转让合同。
转让合同必须具备下列款项:
(一)双方当事人名称(姓名)、住所、法定代表人姓名与职务;
(二)转让地块的位置、面积及随之转让的地上建筑物、其他附着物的建筑面积、建筑占地面积、平面布置等状况;
(三)转让后的土地用途;
(四)转让金额及有关费用;
(五)双方当事人的权利义务;
(六)其他需要约定的事项;
(七)合同的签订地点、日期,双方当事人签名或盖章。
第二十四条转让双方必须在转让合同签订之起六十日内,将
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合同副本及有关文件、资料报市、县土地管理部门和房地产行政主管部门备案,并办理土地使用权和房屋所有权变更登记。土地使用权转让合同违反出让合同规定的,市、县土地管理部门和房地产行政主管部门不予办理变更登记。
第二十五条以赠与方式转让土地使用权的,赠与人与受赠人在办理公证手续后,按本章有关规定办理。
第二十六条土地使用权转让后,需改变原出让合同内容的,按本办法第十八条规定办理。
第二十七条土地使用权转让价格明显低于房地产价格评估机构评估价格10%以上的,市县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让有增值的,应当缴纳增值费。具体办法另行规定。
第四章土地使用权出租
第二十八条土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同必须具备下列款项:
(一)双方当事人名称、住所、法定代表人的姓名与职务;
(二)出租地块的位置、租赁部位、面积;
(三)租赁期限和用途;
(四)租金标准与支付方式;
(五)租赁双方的权利义务;
(六)其他必须载明的事项;
(七)合同的签订地点、日期,租赁双方签名或盖章。
租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第二十九条未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
第三十条土地使用权出租,租赁双方必须在签订租赁合同之日起三十日内,持租赁合同副本到房地产交易管理部门办理租赁登记、评估手续。
第三十一条土地使用权租赁合同终止后,出租人应在租赁合同终止之日起十五日内,到原登记机关办理注销土
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地使用权租赁登记手续。需要续租的,应重新签订租赁合同,并按规定办理租赁登记。
第三十二条出租人需要转让土地使用权时,在同等条件下,承租人有优先受让该土地使用权的权利,但政府因社会公共利益需要收回的除外。
第五章土地使用权抵押
第三十三条土地使用权抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同应当具备下列款项:
(一)抵押人、抵押权人的名称、住所、法定代表人姓名与职务;
(二)抵押土地的位置、面积、有效使用期限和其他条件;
(三)土地使用权、地上建筑物和其他附着物的现值及抵押贷款金额;
(四)双方当事人的权利义务;
(五)双方需要约定的其他事项;
(六)合同的签订地点、日期,当事人签名或盖章。
抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十四条抵押合同终止,双方当事人应在合同终止之日起十五日内向原登记机关办理注销抵押登记。
第三十五条因处置抵押物而取得被抵押的土地使用权、地上建筑物和其他附着物所有权的,抵押权人或第三人应在抵押权实现后六十日内,按本办法第二十二条规定缴纳税、费和办理权属变更登记。
第六章土地使用权终止
第三十六条出现下列事由之一的,土地使用权终止:
(一)土地使用权出让合同期限届满的;
(二)土地使用权期满前,政府因社会公共利益需要依照法律程序提前收回的;
(三)因不可抗力造成土地灭失,导致土地使用者事实上无法行使土地使用权的;
(四)土地使用者违反出让合同规定,其土地使用权被依法强制收回的。
第三十七条土地
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