东和湾项目定位报告(1).docx

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前言
房地产项目目的定位应应该依据房房地产市场场运作规律律,并结合合区域市场场特征和房房地产开发发公司的经经营理念进进行深入论论证,才能能给房地产产项目一个个明确的、科科学的定位位。它包括括项目的市市场定位、产产品定位、总总体定位等等方面的内内容。房地地产的项目目定位也是是一个系统统工程。它它涉及到房房地产全程程运作过程程中的工地地形象包装装、营销中中心包装、产产品包装、目目标客户群群、价格策策略、营销销推广等各各个方面,并并与区域宏宏观和微观观的市场环环境密切联联系。
《东和湾项项目定位报报告》是基基于瑞尔特特调研小组组市场实态态分析结论论,通过对对东和湾项项目所在地地的特点进进行分析论论证后,瑞瑞尔特依据据全程营销销系统的要要求,从项项目持续销销售和公司司发展战略略的角度拟拟定本报告告。
东和湾项目目定位报告告
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东和湾项目目定位考虑虑的因素
项目所在地地的经济发发展状况,项项目所在地地的房地产产发展水平平。
项目所在地地的消费者者心理和特特征
当地房地产产发展的市市场研究,市市场发展方方向。
项目的初步步设计规划划,目标客客户的需求求心理和消消费特征。
项目地块价价值:地块块价值才是是最终决定定价格的根根本所在,只只有充分发发掘地块的的价值,才才能实现项项目的价值值最大化。
开发商的资资源整合::开发商在在人力,物物力,财力力资源上的的有效整合合利用.
东和湾项目目定位背景景分析
对重庆东和和湾项目予予以明确、科科学的定位位,应充分分考虑重庆庆房地产市市场的状况况。
重庆房地产产发展状况况
重庆房地产产供应量呈呈高位增长长态势。近近年来重庆庆致力于商商品住宅建建设,房地地产投资继继续保持
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较较快幅度增增长,在22002年年1-5月月份,重庆庆房地产完完成开发投投资57..29亿元元,同比增增长19%%,,同比增增长32%%,,%%,可见重重庆房地产产供应量呈呈高位增长长态势。
重庆房地产产市场的竞竞争越来越越激烈。随随着重庆房房地产市场场的不断演演变和发展展,许多开开发商都放放慢了开发发节奏,要要么推出少少量产品试试探市场,要要么圈地以以观望。因因此在20002年11-5月份份,,同比下下降23..1%,其其中住宅竣竣工71..59万平平方米,%,但但是仍然阻阻挡不了房房地产价格格下滑的趋趋势,今年年1-5月月份,商品品房平均销销售价格仅仅为18550元/平平方米,。可见房房地产市场场的竞争将将越来越激激烈
住宅消费主主体和二手手房市场进进一步发展展。
%为为个人。另另外重庆主主城区二手手房成交面面积和金额额较20001年同期期均出现了了大幅度增增长,20002年11-5月份份,,,同比增增长30..6%%%。这从侧侧面反映出出重庆房地地产的良性性发展态势势。
[附]
重庆市20002年上上半年房地地产开发投投资完成情情况
1-6月月
同比增长(%)
比重(%%)
投资额
住宅



办公楼

-

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其它



土地
土地购置量量


开发土地量量


重庆市20002年11-6月商商品住宅开开发销售情情况
1-6月月
同比增长(%)
比重(%%)
住宅施工(MM2)
2194..38


新开工面积积(M2)



住宅竣工面面积(M22)



住宅销售面面积(M22)



住宅空置面面积(M22)



住宅销售金金额(M22)



销售价格(元元/M2)
1144
-
近期重庆房房地产市场场景气指数数(搜房网网)
重庆五月房房产综合指指数:4997点;重重庆五月住住宅指数::300点。
重庆六月房房产综合指指数:4996点;重重庆六月住住宅指数::298点点。
重庆七月房房产综合指指数:4996点;重重庆七月住住宅指数::297点点。
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重庆八月房房产综合指指数:4996点;重重庆八月住住宅指数::298点点。
渝中区及房房地产消费费特征
重庆市主城城区十二组组团的总体体规划中,渝渝中组团规规划定位如如下:东起起朝天门,西西至鹅岭、佛佛图关一带带的半岛地地区,规划划建成区域域面积约112平方米米,人口近近60万,是是全市的政政治、金融融、商贸中中心和水陆陆客运交通通枢纽。
作为重庆“母城”的渝中半半岛,在“城市空心心论”和环保绿绿化概念等等因素影响响下,随着着重庆城市市化扩张和和城市规划划引导,商商业功能日日益突出,居居住功能相相对淡化,住住宅土地供供应也将越越来越少,特特别是解放放碑、朝天天门片区出出现大规模模住宅开发发已不大可可能,但是是都市的霓霓虹以及中中心商业区区的繁华便便捷仍然令令市民难以以割舍,“永远的渝渝中”仍然散发发着“永远的魅魅力”。
渝中区与其其他主城区区房地产消消费相比,具具有明显的的“包容性”特征:虽虽然消费者者群体一部部分来自本本区域,有有一定程度度的地域识识别征。但但是渝中区区是各主城城区的中心心,其它消消费群体不不断的涌向向渝中区购购房,体现现了渝中区区“兼容并包包”的特点。主主要是因为为重庆市民民有浓浓的的母城情结结。“只有去了了解解放碑碑,才算是是进城”的心理影影响甚大。一一旦事业有有成,资金金宽裕,不不少人就
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想想在解放碑碑附近置业业安家。不不但享受物物质的丰富富,精神上上也有满足足感。并且且渝中区万万商云集,吸吸引各区英英才,人才才高度集。而而不少外资资、合资及及外地来渝渝企业也都都在渝中“安营扎寨寨”,招贤纳纳士,这些些企业职工工也因工作作之便就近近购房。因因此,渝中中区住宅消消费群范围围广泛,包包容性强和和消费能力力都比较强强。
结论
东和湾的项项目定位应应适应重庆庆房地产市市场现状,在在产品定位位设计上具具有一定的的超前性,并并保持与重重庆房地产产发展趋势势相吻合,符符合重庆市市民的房地地产消费心心理和消费费行为特征征。这样的的定位才将将会对项目目后续的营营销工作起起到强有力力的指导作作用。
三、项目地地块调研及及SWOTT分析
(一)东和和湾项目地地块分析
项目地块地地理形态概概况
东和湾项目目地块位于于重庆市渝渝中区嘉陵陵江畔千厮厮门。紧邻邻棉花街农农贸市场,北北为嘉陵江江高架的
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滨滨江路,其其下面为重重庆二码头头,南为朝朝干路,西西南为本项项目二期工工程用地,东东端为朝干干路与滨江江路的交会会点。整个个用地呈条条形状,东东西长约1110米,南南北宽约440米,。该项目目集停车,,,一一层平朝千千路,为架架空景观平平台,场地地地面南高高北低,临临江面最低低标高1882米,南南面最高处处为2000米。目前前场地已基基本平整,在在用地范围围内路面标标高西端为为208..09米,,路面面坡度约55%。
东和湾术经经济指标列列表如下::
名称
单位
数量
总用地面积积
M2
4673..0
总建筑面积积(含架空空层)
M2

总建筑面积积(不含架架空层)
M2

地上建筑面面积(不含含架空层))
M2

其中:A座座住宅
M2

B座住宅
M2

车库及设备备用房建筑筑面积
M2
9983..6
商业网点建建筑面积
M2
1510..0
架空层
M2
1663..0
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建筑占地面面积
M2
1663..9
容积率
1:

覆盖率
%

绿地率
%

住宅总户数数
个
512
住宅人口(()
户
1945
定内停车位位
人
124
工程地质条条件
东和湾项目目地块朝干干路北侧,嘉嘉陵江南岸岸,场区内内为河谷岸岸坡地貌,经经人工改造造后现为一一阶状斜坡坡。场区内内年平均气气温17--,最高高气温433度,最低低气温-。场场内地层结结构较为简简单,基岩岩为侏罗系系中统上沙沙溪组(JJ2SZ),斜斜坡顶路(朝朝干路外侧侧陡崖)为为一巨厚层层状长石石石英砂岩,其其下以紫红红色粉砂质质泥岩,泥泥质粉沙岩岩为主夹二二层厚层状状长石石英英砂岩,上上覆第四系系全新统人人工填土层层及冲洪积积土层。人人工填土层层以杂填土土为主,冲冲洪积土层层位于人工工填土层下下部,基层层之上,其其厚度为22-11米米。
场区地质构构造位于江江北向斜的的南东翼,岩岩层单斜产产出,产状状平缓,倾倾向2200度,倾角角为8-220度。构构造裂隙主主要见于边边坡顶部的的厚层砂岩岩中,仅一一组裂隙较较为发育。但但是该组裂裂隙规模小小,与边斜斜坡交,对对岩质边坡坡的稳定性性不构成重重大影响。场场区之内未未发现崩溃溃、滑坡及及边坡失稳稳等不良地地质现象。且且岩土富
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水水性差,含含水极微,地地下水对混混凝土无侵侵蚀性。

(一)购物物场所
东和湾项目目周边有家家乐福仓储储超市,万万鞋服等大大型购物场场所,虽项项目与渝中中区解放碑碑商业中心心十分繁荣荣,但业主主到解放碑碑尚有一段段路程,但但行走该道道路有不够够整洁和舒舒爽的遗憾憾。
(二)文化化教育
该项目与229中、实实验小学、大大同路小学学、新华路路小学、八八一路小学学等教育配配套设施相相对较近,若若能利用专专车把与皇皇冠东和实实验中学与与东和湾业业主子女就就读互动起起来,对项项目的推广广也是有极极大促进作作用的。
(三)医疗疗卫生
项目与周边边医疗点和和药店的距距离不远,但但是步行起起来总显不不便,因此此建议项目目物管能把把附近的医医疗设施或或销售点联联动应用,能能为业主提提供更好的的更快捷的的贴心医疗疗卫生服务务,减少项项目业主的的后顾之忧忧。
(四)餐饮饮娱乐
项目附近步步行几分钟钟就有丰富富多样的餐餐饮配套,但但是如果会会所用引进进特色餐饮饮、娱乐休休闲等设施施,力争让让业主产生生居家便捷捷舒适、尊尊于外贵于于内的享受受。另外紧紧邻项目地地块要规建建火锅休闲闲文化长廊廊,将大大大提升项目目的人气、附附加值与文文化底蕴。
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(二)东和和湾项目SSWOT分分析
项目优势分分析
东和湾项目目发展商开开发经验丰丰富,具有有一定的品品牌积淀,在在重庆市民民心理具有很很高的美誉誉度,所开开发的项目目具有先天天的号召力力。
东和湾项目目地理位置置好,与渝渝中区中心心解放碑等等繁华区域域仅5分钟钟步程。
东和湾项目目周边具有有成熟的市市政和生活活配套,如如棉花街农农贸市场、家家乐福超市市、万鞋服服商城等。
地块位于嘉嘉陵江边,周周边无高层层建筑阻挡挡,视野开开阔、两江江美景尽收收眼帘。
地块周边建建筑不密集集,活动空空间较大。无无“钢筋水泥泥森林”淹没之苦苦。
地块悠久的的历史文化化和浓厚的的人文底蕴蕴将提升项项目的文化化内涵及综综合品质。
项目临江而而建,距嘉嘉陵江最近近,不会有有建筑遮掩掩,是永恒恒的“绝版江景景”。
项目劣势分分析
朝干路目前前缺乏公交交线路,故故出门乘车车须步行几几分钟,稍稍显不便。
项目地块目目前的认知知度不够,凝凝聚人气具具有先天不不足的遗憾憾。
江边船只汽汽笛声和公公路汽车会会对项目造造成较大的的噪音污染染。
地块周边破破旧建筑物物较多,视视觉效果差差,有损项项目整体的的档次与形形象。
二码头江岸岸边垃圾众众多,脏、乱乱、差现象象严重,为为一大隐患患