中原逸丽华庭策划报告书.doc

目录
前言--------------------------------------- 3
第一部分:九九年深圳商品住宅市场总体状况------- 4
一、宏观经济形势分析----------------------- 4
二、运行特征------------------------------- 7
三、供给状况------------------------------ 12
四、销售状况------------------------------ 13
五、价格走势------------------------------ 14
六、深圳商品住宅市场客户需求分析---------- 15
(一) 客户基本特征--------------------- 15
(二) 购买时间置业次数--------------- 19
(三) 购买区域的影响因素--------------- 23
(四) 对住房的基本要求----------------- 26
(五) 付款方式和月供款额--------------- 38
(六) 对物业的设备要求----------------- 42
第二部分: 2000年市场趋势展望----------------- 46
一、总体态势分析------------------------ 46
二、趋势展望---------------------------- 47
第三部分:福田区商品住宅区域状况分析---------- 50
一、片区范围定义及概况简介---------------- 50
二、福田区高层住宅市场分析---------------- 54
三、香蜜湖片区概况分析-------------------- 57
(一) 香蜜湖片区基本概况--------------- 57
(二) 香蜜湖片区住宅市场现状概述------- 58
(三) 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析--- 59
(四) 香蜜湖住宅物业发展优劣势分析----- 64
四、景田片区概况分析---------------------- 70
(一) 景田片区基本概况-------------------- 70
(二) 景田片区物业类型状况---------------- 71
(三) 景田片区物业类型分析---------------- 72
(四) 景田片区商业类型及网点分布---------- 73
(五) 景田片区未来规划-------------------- 74
(六) 景田片区商品住宅市场客户需求分析---- 77
(七) 景田片区现存问题及应对建议---------- 78
(八) 景田片区的市场走向------------------ 80
(九) 景田片区内竞争概况分析-------------- 82
总结------------------------------------ 108
第一部分:九九年深圳商品住宅市场总体状况分析
一、宏观经济形势分析
1、经济增长稳定楼市复苏速度仍不尽人意
* 国家统计局预测99年国内国民生产总值(GDP)将达83190亿元,%左右;出口情况比98年的为佳。在2000年,政府将重点抓好国企改革、调整经济结构、支持科技进步、扩大内需等工作,国民经济将继续稳定发展。
* 亚太经济合作会议对亚洲各国未来两年(2000年、2001年)的经济预测仅有3%的增长,相比过去几年(98年以前)的亚洲整体增长目标有所下降,加上亚洲各国经济体制实际上仍存在各种问题,人们对经济前景持审慎乐观态度。
* 亚洲一些国家或地区的经济状况虽有回稳趋势,但前景未见完全明朗。香港经济虽有复苏表现,但失业率依然高达6%,商业消费水平偏低。虽然香港楼市近期有利好消息传出,然而整体经济仍欠坚挺。
* 中国国内改革困难仍很大,下岗问题不容乐观,国民消费未见明显增长。
* 据统计信息局估计,99年深圳经济增长14%,%,估计2000年整体经济增长为12%,深圳的经济增长速度继续有一定幅度的放缓。
* 99年11月~12月,中国与美、加、日等多国就中国加入WTO达成双边协议,这些利好消息传出,有利于刺激楼市趋于活跃。
2、银行信贷优惠政策刺激有效需求
* 99年6月11日,央行宣布金融机构贷款利率再次下调,其中存款利率平均减一厘,贷款利率平均减3/4厘。政府本次减息的目的非常明确,旨在通过货币政策手段刺激消费,启动住宅消费市场,扩大内需拉动经济增长。
* 99年9月1日,央行决定自99年9月21日起,各商业银行个人住房贷款最长期限由现