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广汉项目综合调研总报告
广汉项目综合调研总报告
目录
一、调研的主要目的与思路框架……………………………………………………1
二、调研的结构层面、样本量与具体方法…………………………………………3>..2
三、运作方式、质控步聚与质量评估………………………………………………..2
第一部分广汉城市基础环境概要…………………………………………….…..3
第一节广汉城市概要调查…………………………………………………...3
第二节产业结构分析………………………………………………………...7
第三节城市建设……………………………………………………………..9
第四节政策导向利用……………………………………………………….11
人均收入及消费特征分析………………………………………….12
第二部分广汉城区商业业态与商业类型调研………………………………….14
第一节广汉主要街区商铺售价分布图…………………………………….15
第二节广汉主要街区商铺租金分布图…………………………………….15
第三节广汉城区商业价格指导价………………………………………….17
第四节对广汉主要街道商业业态汇总…………………………………….19
第五节广汉主要街区经营图……………………………………………….22
广汉商业业态分析………………………………………………….39
第四部分广汉房地产市场分析
………………………………………………….40
第一节广汉房地产市场分析……………………………………………….40
第二节 2002年~2003年广汉房地产总量信息…………………………….42
第三节广汉房地产市场简析……………………………………………….43
第五部分项目基地调研与分析………………………………………………….44
第一节地块项状及城市规划条件描述…………………………………….44
第二节地块区域环境分析………………………………………………….47
第三节项目SWOT分析……………………………………………………51
第六部分项目前期市场策划综合定位………………………………………….56
第一节项目市场定位(项目暂名“雒城风情商业街”)…………………..56
第二节目标客户定位分析………………………………………………….57
第三节项目产品定位及规划建议………………………………………….59
第四节项目经营定位及销售建议………………………………………….64
一、调研的主要目的与思路框架
●根据商圈划分与市场购买力依托理论,寻求项目的市场定位方向,验证构想项目的市场认同与支撑,最终确定产品方向,明确市场与产品定位,确定项目规模与结构内容、制定营销推广策略。
●通过市场的组合调研,构建对广汉项目的需求支撑条件。并从人口动态规模与购买力、投资与经营意向的三个大的层面上为项目决策提供消费、投资、经营三方面的需求前景依据。
●通过目标项目的概念测试,验证客户对本项目的开发立意与构思,了解认同度,发现利益点,提高吸引力和消费点以及投资与经营行为的可争取性。
●判断本项目在现代城市商业构建格局中的地位与前景,判断所在区域属于城市发展中所处的阶段,预测目标产品的三个需求市场状况。
●通过上述调研,寻求项目在外部环境方面的依托,分析市场机会与威胁、评估市场承受力与市场潜量、明确项目优劣势、构建差异化定位的三角格局(市场定位、自我条件定位与竞争定位)。
●在此基础上,提出整合资源的重心与举措,确定项目的现代商业层次、市场及产品定位、市场有效规模;进行业态定位、档次定位及商业类别配比。
二、调研的结构层面、样本量与具体方法
调研层面
调研方法
样本量(场次/家数/位数)
1、广汉消费者街头或定点面访
拦截调查
200个
2、广汉经营者面访
分类比例重点抽样调查
其中:非拆迁经营户85个;拆迁经营户12个
3、竞争楼盘调查
调查、交谈
重点6个,对在修建销售楼盘作全方位调查
4、政府官员与行业人士调查
深度访问

5、社会名流访谈
观察、询访、交谈

三、运作方式、质控步骤与质量评估
●本公司为本项目的运作与研究配备了最强阵容,充分发挥商业房地产调研的行业经验。运用了熟悉行业总况的优势和获取、搜集、整理社会经营统计资料的职业优势,从而取得了被访对象的有效配合,突破了重点经营单位深访领导层人员的难点,还发挥了专业知识与经验特长。
●本项目多个层面的调查均严格遵守规范调查的工作流程,忠实于调研方案,严格按客户的质量要求和中途微调来组织项目工作。为了保证调研数据的质量,所有经营者与拦截调查均由本公司专职