2007年大连广泰项目市场调研报告下.doc

2007年大连广泰项目市场调研报告下
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
竞争区域
■机场板块
5100
6300
5800
新星绿城
暂定7000
未定
暂定7500
第五郡
最低价(元/ m2)
最高价(元/ m2)
均价(元/ m2)
项目名称
◎机场新区商品房均价在6400元/㎡左右,与西山、春柳、周水前板块均价相差700元/㎡左右,但随着大型房地产开发商的进入、大盘的跟进开发、西部大通道的开通、居住氛围的日益浓厚、政府的大力支持,本区域的价格将会大幅度得到提升。
价格分析
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
■机场板块
机场新区目前市场供应量以80—100中等户型为主;大、小面积户型市场占有量少。
◎产品分析
◎客源分析
1)区域客源分布范围广,主要来自甘井子区域及外地投资购房者;
2)客源职业多样化,包括:机场职工、学校教师以及私营业主等;
3)大部分客源多为二次置业者,经济收入较高,对居住环境及物业管理有较高要求,希望提高居住舒适度;
4)客源购房多以银行贷款为主。
优势
1、区域自然资源丰富,居住条件佳,有利于置业者提升居住环境;
2、机场新区作为城市新规划的大型居住区,市场开发前景广阔;
3、规划中城市轻轨和西部大通道的开通加速机场新区房地产市场开发;
4、随着本区域商贸、医疗、文教配套设施的不断改善,本区域地段升值空间不断增加,将会吸引中心城区大量客源;
5、本区域目前开发项目的成功运作将为后续项目开发降低一定的市场风险;
6、区域内目前项目整体规模大,开发商实力强,品牌知名度高;
7、区域内楼盘物业形态多样化,包括:多层、小高层、高层及别墅,满足客户不同需求层次。
劣势
1、本区域存在竞争楼盘,会对后续项目开发构成一定的市场威胁;
2、目前区域内入住率不高,居住氛围不浓厚;
3、客源分布范围广,目标客户群不易锁定;
4、目前区域生活配套还不齐全,向成熟居住区过渡还需很长时间;
5、目前区域内楼盘受机场影响,物业形态单一,主要表现为多层。
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
■机场板块
◎市场优劣势分析
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
■春柳板块
5000元起价
未定
未定
东特·新中环
6950
8880
8100
香洲心城
最低价元/㎡
最高价元/㎡
均价元/㎡
项目名称
40%
22—57
东特·新中环
50%
90—120
香洲心城
户型比
主力户型(㎡)
项目名称
整体价格范围在5000-7000元/㎡之间,相对于其他板块价格较低。
◎价格分析
以中小户型为主,面积段在50-110㎡之间。
◎产品分析
主要来自甘井子区、沙河口区,北三市占少数,私营业主、政府官员及个体户为主的中年人及青年人。
东特·新中环
外地客户占主力
香洲心城
客户群体
项目名称
本地客户成为中小户型的主要客源,外地来大连投资客户主要是够买大户型的主力。
◎客源分析
竞争区域
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
■春柳板块
◎市场优劣势分析
优势
1、地理位置好,交通路网完善,公交线路多,方便居民出行;
2、周边生活配套设施齐全,能满足高密度人口的居住区的生活条件;
3、地段好,空间升值潜力大;
4、楼盘物业形态多,户型面积与户型结构呈多样化,能满足不同层次消费者不同需求;
劣势
1、区域自然环境比较差,居住舒适度不高;
2、区域整体价格比较高,居民购买能力有限,影响销售进度
3、园林景观设计没有特色,缺乏新颖
短镜头—竞争区域和竞争个案分析
■周水前板块
竞争区域
50%
80-100
鼎新·鼎云都
493>.7%
110—162
唯美品格
%
100—117
和润佳园
户型比
主力户型(㎡)
项目名称
小高层:6000
多层:63000
未定
未定
鼎新·鼎云都
4500
6500
林语家话
\
\
预计8500
唯美品格
预计6200
预计7000
预计6600
和润佳园
最低价元/㎡
最高价元/㎡
均价元/㎡
项目名称
板块内均价控制在7300元/㎡左右。该区域价格高于机场新区,主要是由于板块属于传统的居住区,拥有成熟的生活配套,且大量的土地已经开发完毕,土地供应量减少,开发商土地成本增加,该区域紧临西安路商业圈,居住氛围日益浓厚。
以中等户型为主,面积段主要在80-120㎡,符合消费者市场需求,反映消费层次
◎价格分析
◎产品分析
政府、企事业单位高管、生意人占多数
鼎新·鼎云都
中国石化集团、区政府机关
林语家话
中国石化集团、甘井子区政府机关、企业