厦门枋湖客运商贸中心项目经营规划方案.doc

厦门枋湖客运商贸中心项目经营规划方案
枋湖客运商贸中心
项目经营规划方案
厦门中智和投资管理有限公司
20103>.
市场篇
根据2003年制定的《厦门市商业网点布局规划》
人口规模:本次规划远期2010年人口规模(实际居住)取250万人(其中岛内各区2010年控制总人口为100万人)
总量预测:预测社会消费品零售总额年平均增长10%,2005年达到273亿元(其中批零贸易190亿元),2010年达到440亿元(其中批零贸易306亿元)。
营业面积:参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状,确定厦门市人均(常住人口和暂住半年以上的人口)-。根据人口预测2010年厦门市岛内营业总面积宜控制在140万平方米左右(按总人口100万人,),岛外营业总面积宜控制在150万平方米左右()。全市商业营业面积控制在290万平方米左右
厦门商业面积发展状况
经专业机构的统计,厦门市区内在营的几个大型购物中心如SM广场、世贸商城、明发商业广场、加州城市广场、瑞景商业广场等,其体量就已经近150万平方米,加上其他商业业态如百货、超市、餐饮、休闲娱乐等,另外再加上沿街住宅项目的底商,保守估计,目前岛内在营的商业体量已经超过300万平方米。
从岛内人均商业面积来看,现在岛内常住人口在180万左右,而岛内的商业体量最少有300万平方米,。与之对比的是,。再看看国内几个发达城市的人均商业面积,北京、上海、、、,厦门的人均商业面积已超过这些大城市。
对厦门商业市场的判断
商业分布不平衡,布局不够合理,局部过于饱和,零售业态较单一,整体还有空间。
案例一、嘉禾路 SM——世贸商城路段
5家购物中心:
SM城市广场明发商业广场富山诚达购物广场世贸商城罗宾森广场
10家大型百货:
来雅—天虹—巴黎春天—华天(已关闭)—磐基名品中心—新世界百货—诚达百货—华联—中闽百汇—世贸巴黎春天
案例二、1200米的中山路
5家购物中心: 名汇广场南中大地老虎城达意中华城
4家大型百货:名汇天虹华联巴黎春天(中山店) 巴黎春天(思明店)
湖里区未来商业发展空间大于思明区。
岛外商业地产投资时机来临,发展空间较大
枋湖客运站项目概况
枋湖客运商贸中心位于厦门金湖路与成功大道交汇处,总建筑面积42540平方米,规划商业面积31660平方米。

优势(S)
a、区域优势随着湖里区政府搬迁至枋湖后,联通大厦也落户枋湖,枋湖区域的功能定位也逐渐发生转变,从早期以工业区域功能定位为主演变至行政及商贸功能为主。
b、交通优势枋湖客运中心地理位置优越,有这不可复制的路段交通优势,14条公交线路辐射岛内外,客运车辆可分别经仙岳路、成功大道快速离岛,大大减少乘客在途时间,以空间换时间,有效辐射岛内外,直接服务终端客户。
项目SWOT分析
项目SWOT分析
优势(S)
c、客流优势随着湖滨南长途客运站及松柏长途客运站的合并,再加上整个枋湖板块及东部区域的居民,以及14条公交线路的带动,预计枋湖客运中心每天的人流量将达到10万人次,而对于商家来说,人流就是客流,客流就是钱流。
d、需求优势目前厦门市区的主要商圈分布不均匀,甚至出现扎堆现象,例如火车站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其东部板块商业卖场缺乏,市民购物极不便利,枋湖客运商贸中心可有效满足枋湖版块及其周边居民的购物需求,同时也为出入海西的旅客提供了便捷的购物服务。
项目SWOT分析
劣势(W)
a、规模偏小枋湖商贸中心商业面积只有三万平左右,体量过小,无法做大做全,缺少规模效应,从商业定位上来讲,也只是一个大型社区店的面积。
b、品相不全如今的商业都在往规模化及ShoppingMall的形式发展,涵盖的业态较为齐全,可满足不同层次消费者的需要。
项目SWOT分析
劣势(W)
C、消费群体质量不高由于该项目为客运配套项目,主要客户群体为过往旅客,属于匆忙快速消费群体,在消费能力上无法与其他商圈消费者相媲美。
D、新商圈需要新培养一个新的再造商圈,一切需要从头开始,培养自己的客户群体,包括消费者的行为习惯和认知度。
项目SWOT分析
机会(O)
随着湖里区行政中心落户枋湖,目前枋湖及机场片区房地产业发展迅速,书香佳缘、幸福密码、联发欣悦园、禹州香槟城、水晶森林等等近二十几个地产项目纷纷上马,其中部分项目已交房,枋湖及其东部人口大大增加,这些都将成为新客运商贸中心的消费客群。(见附表)
威胁(T)
该项目距SM